广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2012）深宝法龙民初字第281号原告某公司。法定代表人欧阳某甲，系该公司执行董事。委托代理人刘某甲，广东鹏泰律师事务所律师。被告刘某乙。委托代理人朱某，广东一言律师事务所律师。
原告某公司与被告刘某乙房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月6日、2013年5月14日分别公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘某甲到庭参加诉讼，被告刘某乙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月30日，原、被告签订《罗租馨庭苑商铺租赁合同》，约定被告承租深圳市宝安区石岩街道罗租大道罗租中新村馨庭苑裙楼商铺07号，租赁期限8年，自2011年4月1日起至2019年3月31日止；2011年4月1日至2011年8月31日期间为装修期，不计入正式租期，被告向原告补偿人民币9，843.8元；2011年4月1日至2013年3月31日每月租金为人民币17，000元，租金每两年递增一次；被告应于每月1日至8日缴纳当月租金，逾期支付的，需按日1‰支付滞纳金；被告逾期不支付租金累计超过30日的，原告可解除合同。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了商铺，但被告未按照合同约定向原告缴纳租金。原告于2012年9月13日书面催告被告，至今仍未缴纳，截止2012年10月8日，已连续3个月未向原告支付租金。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵守。被告占用承租商铺后，拒不按照合同约定向原告缴纳租金，已构成违约，依法应承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，请求法院依法判决：1、解除原告与被告签订的《罗租馨庭苑商铺租赁合同》；2、被告向原告支付2012年7月、8月、9月份租金51，000元及滞纳金3，060元（租金及滞纳金暂计至2012年10月8日，应计算至租赁合同解除之日止）；3、被告按照双倍向原告支付租赁合同解除之日起至承租商铺退还之日止的场地占用费；4、本案诉讼费用由被告承担。被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，深圳市宝安区石岩街道罗租社区罗租中新村三巷2号馨庭苑物业系由深圳市罗租中群实业有限公司兴建，该物业尚未取得房地产权证书，已依照深圳市相关规定办理了“历史遗留违法建筑普查”申报手续。2010年8月27日，深圳市罗租中群实业有限公司将馨庭苑负一楼、一楼、二楼、三楼及门前广场全部出租给案外人欧阳某乙。后欧阳某乙委托本案原告行使对承租物业享有的管理权，包括但不限于：代为出租承租物业，签定租赁合同，收取租金及停车费，委托物业管理公司对承租物业进行物业管理并收取物业管理费。2011年，原、被告签订《馨庭苑商铺租赁合同书》，约定由原告将深圳市宝安区石岩街道罗租社区罗租中新村馨庭苑裙楼商铺07号（以下简称涉案商铺）出租给被告，租赁期限为2011年4月1日起至2019年3月31日止，2011年4月1日至2013年3月31日每月租金为17，000元，2013年4月1日至2015年3月31日每月租金为18，700元。原告另向被告收取了租赁保证金34，000元。合同签订后，被告开始在涉案商铺经营中新百货至今，但被告自2012年7月开始未向被告交纳租金。经催要未果，原告遂向本院提起本案诉讼。庭审中，经本院释明，原告明确如涉案《商铺租赁合同》被确认无效，将诉讼请求相应的变更为要求被告返还深圳市宝安区石岩街道罗租社区罗租中新村馨庭苑裙楼07号商铺，并要求被告按照租赁合同约定的租金标准支付原告2012年7月1日至2013年5月14日期间的占用使用费。以上事实，有当事人陈述、《商铺租赁合同》、证人证言及夏某、纪某新身份证复印件、押金收据、收款收据、《承诺书》等证据在卷为证，足以认定。
本院认为，原、被告虽签订了书面的《商铺租赁合同》，但由于双方约定的由原告出租给被告经营的涉案商铺没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。合同无效的，自始无效，对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。因此，原告应向被告返还收取的租赁保证金人民币34，000元，被告应将涉案商铺返还给原告，搬离涉案商铺。同时，被告已实际占有使用涉案商铺，应参照合同约定的租金标准支付原告2012年7月至2013年5月14日期间涉案商铺的占用使用费人民币179，129元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告某公司与被告刘某乙签订的《馨庭苑商铺租赁合同》无效；
二、被告刘某乙于本判决生效之日起五日内向原告某公司返还承租的深圳市宝安区石岩街道罗租社区罗租中新村馨庭苑裙楼07号商铺；
三、原告某公司于本判决生效之日起五日内向被告刘某乙返还租赁保证金人民币34，000元；
四、被告刘某乙于本判决生效之日起五日内支付原告某公司2012年7月至2013年5月14日期间的占用使用费人民币179，129元；
五、驳回原告某公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币576元，由被告负担，此款原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 苑 广 玲
人民陪审员 孙 志 英
人民陪审员 陈 初 瑛
二〇一三年五月十七日
书 记 员 黄学军（兼）
书 记 员 唐 聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 微信公众号“”