山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民终字第436号上诉人（原审被告）金乡县海川房地产开发有限公司。法定代表人胡凤云，董事长。委托代理人程相伟，山东郭鲁涛律师事务所律师。委托代理人王德龙。被上诉人（原审原告）苏小娟。委托代理人刘秋梅。
上诉人金乡县海川房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服金乡县人民法院（2012）金民初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，2011年4月22日原被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告商品房一套，金额为人民币420521元整，以银行按揭方式付款，原告于签订合同时交首付款220521元，剩余房款200000元以银行按揭方式支付。合同签订当日，原告交付了购房款220521元。后因不能办理银行按揭贷款，且无能力交付剩余房款，原告提起诉讼要求与被告解除合同并返还已交付的房款。原审法院认为，原、被告之间签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。双方约定在交付首付款220521元后，剩余房款200000元以按揭贷款方式支付，但因房贷政策变化，原告不能办理约定的按揭贷款，且无继续履约的能力，现原告请求解除合同，本院予以支持。原告已交付的购房款220521元，被告方应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条之规定，判决：
一、解除原告苏小娟与被告金乡县海川房地产开发有限公司于2011年4月22日签订的商品房买卖合同。
二、被告金乡县海川房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告购房款220521元。案件受理费4608元、保全费590元，合计5198元，由被告金乡县海川房地产开发有限公司负担。宣判后，金乡县海川房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：
一、一审判决认定事实错误。上诉人一审已提交了《海川广场商铺委托经营合同》，证明上诉人已将涉案房产交付给被上诉人，被上诉人也已将该房产委托他人进行经营管理使用，并且被上诉人也已获得该房产的经营收益，因此被上诉人无权再要求解除该商品房买卖合同。
二、本案涉及的不动产没有办理相关手续是被上诉人没有按商品房买卖约定的事宜履行。在签订合同中约定剩余房款按按揭支付，由于被上诉人个人在银行中有不良的信用记录才无法办理按揭贷款业务，上诉人一审所提交的中国建设银行山东省分行的关于调整信贷的通知，证实办理贷款的个人虽然有不良信用记录，只要当事人出具相应的个人的不良记录是怎么造成的证明，银行就能办理信贷业务，也就是说被上诉人能够在建行办理按揭贷款业务，只不过是被上诉人未出具相应的证明，是因被上诉人的原因才导致按揭贷款的未批准。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同不应当解除。被上诉人系违约方，应当承担支付下余房款及违约金的合同义务，无权解除合同。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人苏小娟答辩称：
一、上诉人诉称涉案房屋已交付给被上诉人不符合客观事实。依照《物权法》规定，涉案房屋仍处于上诉人名下，谈不上已经交付给被上诉人。
二、本案焦点在于被上诉人是否有权依据房贷政策变化解除合同。根据一审上诉人提供的证据可以证明，银行是停止办理个人信贷业务，无法办理按揭贷款这一事实双方是认可的，因此一审判决解除合同是正确的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。本案上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方约定在交付首付款220521元后，剩余房款200000元以按揭贷款方式支付，
经审理查明，被上诉人因房贷政策变化，不能办理约定的按揭贷款，无继续履约的能力，被上诉人请求与上诉人解除合同并返还已交付的房款，本院予以支持。上诉人主张被上诉人已获得涉案房产的经营收益，无权要求解除该商品房买卖合同，并且本案是因被上诉人的原因才导致按揭贷款的未批准，但提供的证据不能证明其观点，对该主张不予支持。综上，原审法院判决解除双方签订的商品房买卖合同，上诉人返还被上诉人购房款220521元并无不当，金乡县海川房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4608元，由上诉人金乡县海川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理
审判员 马 斌
二〇一三年五月十七日
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