广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第27号上诉人（原审被告）钟西雨。被上诉人（原审原告）愉天地产（深圳）有限公司愉天小区物业管理处。
上诉人钟西雨因与被上诉人愉天地产（深圳）有限公司愉天小区物业管理处（以下简称愉天小区管理处）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，愉天地产（深圳）有限公司具备二级物业管理企业资质，愉天小区管理处自1991年2月开始为愉天小区提供物业管理服务，目前愉天小区未成立业主委员会。物业管理服务费的收费标准是住宅类每户人民币30元每月，商业类每平方米6元每月；本体维修基金按照政府收费标准为人民币0.15元每月每平方米。钟西雨是愉天小区x栋某房的业主，房屋建筑面积为64.49平方米，房屋用途为商业。钟西雨从2011年4月至2012年7月，共拖欠物业管理费人民币6191.04元，本体维修基金人民币154.72元。愉天小区管理处向原审法院提起本案诉讼，请求判令钟西雨：1、支付物业管理费、本体维修基金、消杀费等本金共计人民币6436.48元；2、按每日万分之五的标准支付滞纳金至付清之日止，暂计至起诉日止共计人民币1281.52元；3、承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，愉天小区管理处具备物业管理资质，依法可以对涉案物业进行管理，并有权向包括涉案物业在内的业主收取物业管理费。虽然钟西雨与愉天小区管理处没有签订物业管理合同，但愉天小区管理处对愉天小区提供了物业管理服务，有事实管理行为。钟西雨作为愉天小区的业主，接受了愉天小区管理处提供的物业管理服务，应当依约支付物业服务费、本体维修基金等费用。因此，愉天小区管理处要求钟西雨支付自2011年4月至2012年7月期间物业服务费、本体维修基金的诉讼请求依据充分，原审法院予以支持。关于愉天小区管理处诉请的消杀费，愉天小区管理处未提供收取该费用的法律依据，亦未提供实际进行消杀和消杀费用支出的证据，对该诉讼请求原审法院不予支持。钟西雨抗辩称愉天小区管理处的管理水平有问题，但未提供证据证明，原审法院不予采信。钟西雨称愉天小区管理处把涉案房产旁边的小区大门封住导致商铺无法正常经营，原审法院认为该行为为愉天小区管理处进行物业管理的行为，如钟西雨认为该行为侵犯了其合法权益，应另寻途径解决，与本案属不同的法律关系。至于滞纳金问题。双方虽未约定具体交费时间，但根据深圳市物业管理行业惯例，物业管理服务费和本体维修基金均按月收取，根据愉天小区管理处提交的管理费通知单显示，愉天小区管理处实际操作中也是按月向钟西雨催收上述费用，故原审法院认定钟西雨应按月向愉天小区管理处交纳相关费用。钟西雨自2011年4月一直拖欠上述费用，应承担违约责任。愉天小区管理处称钟西雨应当根据广东省物业管理的有关规定，向愉天小区管理处支付欠费金额每日万分之五的滞纳金。原审法院认为，2008年1月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》并未做出上述规定，愉天小区管理处要求按欠费金额每日万分之五的标准计算滞纳金的诉讼请求缺乏依据。但是，利息属于金钱债务的法定孳息，钟西雨拖欠物业服务费及本体维修基金，仍应按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款的罚息标准（每日万分之二点一）向愉天小区管理处支付逾期利息。综上，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百四十二条之规定，判决：
一、钟西雨应于本判决书生效之日起十日内向愉天小区管理处支付自2011年4月至2012年7月的物业管理费人民币6191.04元。
二、钟西雨应于本判决书生效之日起十日内向愉天小区管理处支付自2011年4月至2012年7月的本体维修基金人民币154.72元。
三、钟西雨应于本判决书生效之日起十日内向愉天小区管理处支付上述欠费的的逾期利息（按照日万分之二点一的标准逐月计付至实际给付之日）。
四、驳回愉天小区管理处的其他诉讼请求。本案受理费人民币25元，由钟西雨负担。
上诉人钟西雨不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1256号判决；2、查清愉天小区管理处管理水平有问题的事实，追究愉天小区管理处责任，整改堵塞小区消防通道的事实，退还违规收取所有业主的门禁卡费用；3、依法判令愉天小区管理处退还多收取钟西雨的消杀费2456.18元；4、判令减免商铺管理费至住宅标准；5、判令愉天小区管理处承担一、二审的全部诉讼费用。上诉事实与理由为：
一、愉天小区管理处未依法每3个月公布一次物业服务收支项目费用及未依法每半年公布一次本体维修基金收支项目、小区公共停车场收入账目、地下仓库的收入账目。
二、愉天小区管理处存在违法收费行为。“大围合＋视频”工程由政府出资，但愉天小区管理处在没有收费许可，也没有开具任何合法收费证明的情况下，收取每人5元，港澳台每人55元的门禁卡费用。另外，原审判决认定愉天小区管理处未能提供收取消杀费的法律依据，即愉天小区管理处收取消杀费是违法的，但愉天小区管理处自1991年2月起一直向钟西雨收取消杀费，故请求愉天小区管理处返还多收取的消杀费2456.18元（1991年2月至2011年3月，每月9.67元）及退还违法收取的全体业主门禁卡费用。
三、愉天小区管理处未按规划安装健身器材，却安装在上诉人商铺门口，并堵塞消防通道；愉天小区管理处私自关闭小区正门，导致钟西雨商铺人流量减少无法经营，最后只能低价将此商铺卖给愉天小区管理处。
四、愉天小区管理处因个人违规行为，导致钟西雨商铺变住宅。一审期间愉天小区管理处提供的政府“大围合＋视频”系统工程文件，清楚表明该工程是2010年7月到12月才开始第一批动工的，实际是2011年10月才开始施工，而钟西雨商铺旁的小区正门却在2010年3月30日就已关闭，且小区内其他的几道门均未关闭。也就是说，关闭此正门是“大围合＋视频”工程之前，并没有任何文件批准，也没有征得业主同意的，是愉天小区管理处关闭正门的个人行为。1、钟西雨的商铺原是在小区正门旁，愉天小区管理处却在无合法手续和无任何业主同意的情况下擅自关闭，使原本人流密集的出入口变成无人经过的死胡同；2、钟西雨的商铺和一楼所有商铺原是相通的，但愉天小区管理处侵占公用通道，使钟西雨的商铺与前门商铺隔离开来，导致钟西雨商铺无法经营和住宅无差别，却仍需交纳比住宅贵几倍的管理费，故请求减免管理费至住宅标准。
被上诉人愉天小区管理处口头答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，钟西雨上诉理由不成立，请求二审法院予以驳回。本院
经审理查明，愉天地产（深圳）有限公司具备三级物业管理企业资质。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，愉天小区管理处与钟西雨虽未签订物业管理合同，但愉天小区管理处具备物业管理企业资质且对愉天小区提供了物业管理服务，双方间形成事实物业管理服务关系，原审判决对双方关系的性质认定正确，本院予以确认。愉天小区管理处向愉天小区提供了物业管理服务，钟西雨作为愉天小区的业主，未支付2011年4月至2012年7月期间的物业管理费，愉天小区管理处有权就该期间的物业管理费向钟西雨提出主张。钟西雨主张愉天小区管理处提供的服务水平有问题，但提供的依据不足，该抗辩本院不予采纳。关于愉天小区管理处主张的上述期间的本体维修基金，根据深圳市有关规定，本体维修金属全体业主共有，由物业服务企业代收后统一管理使用，愉天小区管理处据此主张钟西雨缴纳上述期间的本体维修金，于法有据，本院予以支持。同时，按照惯例，物业管理费及本体维修金应按月支付，钟西雨至今未支付2011年4月至2012年7月的物业管理费及本体维修金，应承担相应的违约责任。愉天小区管理处主张的滞纳金标准并无合同依据及法律依据，但利息属金钱债务的法定孳息，故原审判令钟西雨参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付拖欠管理费、本体维修金的利息并无不妥，本院予以维持。钟西雨上诉请求中有关退还1991年2月至2011年3月的消杀费的诉求，在一审中未提起反诉；有关请求愉天小区管理处减免商铺管理费、退还违规收取门禁卡费用、赔偿封门行为对其造成的损失的诉求与本案并不属于同一法律关系。对于上述请求本院不予处理，钟西雨应另循法律途径解决。综上所述，钟西雨的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，但实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费384元，由钟西雨承担。本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理
审判员 许 莹 姣
代理
审判员 路 德 虎
二〇一三年五月十七日
书 记 员 杨泽芳（兼）附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”