广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）梧民再终字第4号上诉人（原审被告、原审反诉原告）刘志文，男，1966年9月5日出生。上诉人（原审被告、原审反诉原告）刘志华，男，1971年7月7日出生。上诉人（原审被告、原审反诉原告）刘洁英，女，1962年8月23日出生。上诉人（原审被告、原审反诉原告）刘兰清，女，1964年1月22日出生。上诉人（原审被告、原审反诉原告）刘桂清，女，1969年11月8日出生。上述五上诉人的委托代理人胡金萍，广西藤州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）唐瑞东，男，1956年4月25日出生。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）黎柱凤，女，1962年4月5日出生。原审第三人藤县住房和城乡建设局。法定代表人何竞，该局局长。委托代理人吴广秀，男，该局干部。上诉人刘志文、刘志华、刘洁英、刘兰清、刘桂清与被上诉人唐瑞东、黎柱凤和原审第三人藤县住房和城乡建设局相邻损害防免关系纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2011年9月1日作出（2011）桂民再字第12号民事裁定，撤销（2005）桂民再字第65号民事判决、梧州市中级人民法院（2003）梧民再终字第15号民事判决、梧州市中级人民法院（2002）梧民终字第90号民事判决和藤县人民法院（2001）藤民初字第477号民事判决，本案发回藤县人民法院重审。藤县人民法院于2013年1月22日作出（2012）藤民再初字第2号民事判决，上诉人刘志文等人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年4月19日公开开庭审理了本案，上诉人刘志文、刘志华、刘桂清及其与刘洁英、刘兰清的委托代理人胡金萍，被上诉人唐瑞东、黎柱凤，原审第三人藤县住房和城乡建设局的委托代理人吴广秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐瑞东、黎柱凤（反诉被告）在原审诉称，座落在藤县濛江镇下大街25号、26号房屋原是藤县直管公房，属砖木结构，座南向北。1996年3月11日原告与第三人签订《藤县直管公房买卖合同书》，原告以73736元的价款购买25号房屋一间，为砖木结构，两层楼房，四至界址是：东至下大街24号，西至下大街26号，南至河边基础，北至下大街。用地面积为104.45平方米，建筑面积为199.3平方米。签订合同后，原告已付清价款，办清手续。1998年9月23日，原告与第三人签订《藤县直管公房买卖合同书（补充）》，以7000元的价款购买下大街25号房屋与26号房屋之间的砖柱、墙体，其用地面积为7.56平方米，建筑面积为15.12平方米。合同附注部分载明：①本合同与96年3月11日唐瑞东购25号公房合同同时生效。②本砖柱、墙体与下大街26号相邻。③原25号房屋如改建或出售，此合同均生效。即25号房屋西面砖墙、砖柱从基础到顶的权属均为原告所有。1998年10月8日，被告刘志文、刘志华与第三人签订《藤县直管公房买卖合同书》，购买下大街26号公房。在购房的《房屋平面图》中也明确反映其与原告相邻一方是借墙，并非是共有关系。2000年12月14日原告取得建房手续，欲将25号房屋改建，于是便于同月15、16、17、19日找被告协商拆房、拆墙柱问题，但被告不同意。原告向第三人反映要求处理，至2001年3月8日第三人多次主持调解，但被告均不接受。第三人也曾下达通知要求被告在2001年1月31日前砌好自己的墙体，以保证自己的房屋安全，但被告没有采取措施。为此，请求法院判令终止原告与被告的借墙关系，责令被告采取措施排除妨碍，确保原告顺利拆墙基建，并判令被告赔偿原告租金损失56160元以及诉讼费、执行费、勘验费等2900元。因原告购房在先，被告买房在后，原告与第三人签订的合同是合法有效的，且被告的《房屋平面图》也标明了与原告相邻一方是借墙的。因此，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告刘志文、刘志华、刘洁英、刘兰清、刘桂清（反诉原告）在原审辩称，座落在藤县濛江镇下大街26号房屋原是第三人的直管公房，1998年10月8日，被告与第三人签订房屋买卖合同，购买了26号三层砖瓦木结构房屋一间。房屋四至界址如下：东至下大街25号，西至下大街28号，北至大街，南至河边。第三人与原告于1998年9月23日签订《藤县直管公房买卖合同书（补充）》，将争议的墙体出卖给原告，违反了与被告的约定，侵犯了被告的合法权益，该补充合同违反了《合同法》五十二条第（二）项的规定，是无效的合同。原告的房产证是在双方有争议后，于2001年1月11日办理的，第三人作为办证机关明知存在争议但仍为原告办理产权证，是违法的行为，原告取得的房产证也是无效的。原告的房屋经实地丈量，其用地面积没有包括讼争墙柱的用地面积已远远超出了买卖合同及补充合同的用地面积之和，因此，补充合同不是补买讼争的墙柱，而是补交款的性质，而被告26号房屋的用地面积（包括讼争的墙柱）与买卖合同用地面积156.74平方米相吻合。此外，原告于2000年7月7日办理的藤国用（1997）字第970995号《国有土地使用证》的用地面积仍是104.5平方米，宗地图反映其房屋两边仍为墙内线，以上均可证明讼争墙柱并不是原告所有。从讼争墙柱结构分析，被告的房屋有三层，而原告的房屋是二层楼房，25号、26号房屋一楼是同一条柱，被告的二楼有柱而原告没有柱，三楼为被告房屋的独立墙，因此讼争墙柱应为被告所有。同时，（2003）藤民再字第9号民事判决书也认定了被告与第三人签订的买卖合同有效，合同书约定被告购买濛江镇下大街26号房间一间，用地面积为156.74平方米，是完整的一间房屋。第三人主张被告房屋没有该墙柱，而将河坡地列入被告房屋用地面积范围是没有事实依据的，事实上26号房屋与25号房屋未拆前前后持平，且被告购买后从未改变过房屋原状。被告的房屋属合法购买所得，没有妨碍原告拆建，相反是原告在双方协商未果的情况下擅自拆除，被告只是被动保护自己的房屋，不存在侵权行为，原告的损失与被告无因果关系，被告不应赔偿。由于被告与原告不存在“借墙”协议或约定，原告要求被告终止借墙关系，赔偿经济损失没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。因讼争墙柱是被告所有，原告擅自拆除、毁坏被告的房屋，造成被告经济损失，为此被告提出反诉，请求法院判决解除原告与第三人签订的房屋买卖补充合同，要求原告停止侵权，恢复房屋原状，赔偿被告经济损失12258元，案件受理费由原告负担。第三人藤县住房和城乡建设局在原审陈述，第三人作为直管公房所有权人，依法出售直管公房受法律保护，原告与第三人签订出售藤县濛江镇下大街25号、26号房屋之间的墙体、砖柱是合法有效的，被告要求解除原告与第三人签订的房屋买卖补充合同缺乏法律依据，请求人民法院予以驳回。本案主要是相邻赔偿纠纷，原、被告均是要求对方停止侵权、赔偿损失，与第三人没有利害关系。原审法院
经审理查明：原告唐瑞东、黎柱凤是夫妻关系，被告刘志文、刘志华、刘洁英、刘兰清、刘桂清之间是兄弟姐妹关系。藤县濛江镇下大街25号、26号房屋（以下分别简称25号房屋、26号房屋）原系公产房。其中25号房屋为二层，26号房屋为三层，均为砖瓦木结构，相邻之间共用一墙。原告唐瑞东于1996年3月11日与原藤县城乡建设委员会即现第三人签订《藤县直管公房买卖合同书》，以73736元的价款购买25号房屋一间，当时原告并未购买该屋东、西两边墙。房屋四至界址是：东至下大街24号，西至下大街26号，南至河边基础，北至下大街边线。当日双方还签订《草契纸》一份，约定25号房屋的用地面积为104.45平方米，建筑面积为199.2平方米，东面与下大街24号相邻，借柱借墙；西面与下大街26号相邻，借柱借墙；南向河边，以现墙界止；北面至街边线。1998年被告刘志文、刘志华与第三人商议购买26号房屋，于当年5月27日交付购房款30000元。1998年9月23日原告唐瑞东与第三人签订《藤县直管公房买卖合同书（补充）》，以7000元的价款购买下大街25号房屋西面的墙体、砖柱，该合同书约定用地面积是7.56平方米，建筑面积是15.12平方米。该合同“附注”部分注明：①本合同与1996年1月3日唐瑞东购25号公房合同同时生效；②本砖柱、墙体与下大街26号相邻；③原25号房屋如改建或出售此合同均生效。1998年10月8日，被告刘志文、刘志华与第三人签订《藤县直管公房买卖合同书》，购买26号房屋，并于当日交付购房款96720元，该合同载明房屋四至界址是：东至下大街25号，西至下大街28号，南至河边，北至大街。原、被告购房后便投入经商。2000年12月14日，原告申请办理［编号：濛（2000）070号］《建设工程规划许可证》，得到的批准用地面积是122.98平方米，底层占地面积119.7平方米。该用地面积包括了买卖合同用地面积、补充买卖合同用地面积、骑楼用地面积。由于被告认为墙体、砖柱的用地面积属其所有，双方因此发生纠纷。
原告因拆墙问题未能与被告达成协议，遂向第三人反映，要求第三人进行处理。2000年12月28日，第三人派人进行了处理。2001年1月11日，第三人为原告办理了藤房权证濛江字第001**号《房屋所有权证》，该证《房屋平面图》注明该房西面砖墙从基础到顶的权属为唐瑞东所有。同时还载明使用土地面积是112.20平方米，建筑面积是214.40平方米以及制图人、复核人等内容。后来第三人也多次召集原、被告协商，被告以争议的二楼以下墙体及砖柱为共同共有、二楼以上为其所有为由，无法达成协议。2001年1月19日，第三人发通知给被告刘志文、刘志华，说明其购买的26号房屋东面墙借用唐瑞东房屋的西面墙体，由于唐瑞东准备将其房屋拆除重建，为了双方的房屋安全及搞好邻里关系，要求刘志文、刘志华在2001年1月31日前砌好自己的墙体，保证自己房屋的安全。但被告没有按通知要求办理。原告便于2月4日开始拆瓦面、行条及一楼墙体。原告拆墙后，被告使用木条、木板、编织袋等将拆墙处围起来，以保护其商品。2001年3月20日，第三人以被告刘志文、刘志华购买26号房屋后未办理房产变更登记手续违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》和《城市房地产转让管理规定》的有关规定，房屋转让无效为由，书面通知终止房屋买卖合同。刘志文、刘志华于2001年4月6日向原审法院起诉，要求判令本案第三人继续履行合同，并返还多收的房价款。该院审理后，于2001年7月26日作出（2001）藤民初字第219号民事判决书，认定被告刘志文、刘志华与原告唐瑞东共用一墙是历史形成的。唐瑞东购得共用墙后，刘志文、刘志华仍有权继续使用此墙，直至唐瑞东拆除此墙。2003年7月26日，梧州市中级人民法院指令该院对该案再审。2003年12月10日，该院作出（2003）藤民再字第9号民事判决，认定（2001）藤民初字第219号民事判决将26号房屋与25号房屋相邻共用的一幅墙体，直接在原审判决书查明事实和
本院认为部分予以阐明，认定该幅邻墙系案外人唐瑞东购得，显属不妥，应予纠正。因为该幅邻墙不属本案房屋买卖合同的审理范围，对于权属问题发生争议，本案不应处理，也不宜在原审判决书中予以认定与本案无关的事实。对此该院依法予以纠正。现（2003）藤民再字第9号民事判决已经发生法律效力。另查明，讼争墙体南北向总长为24.49米，前面宽度为0.30米，后面宽度为0.28米。
一、二楼墙体为双隅墙结构。双方房屋之间的砖柱在一楼部分是共一条柱，但二楼直上部分25号房屋没有柱，26号房屋二楼与一楼是同一条柱。该墙体在法院执行阶段曾由被告垫支费用进行修复，但没有完全恢复到原状。2002年7月19日，第三人为被告办理了藤房濛江共字第00320号《房屋所有权证》，但被告对该证有异议，至今没有领取。2004年12月10日，梧州市房产管理局受第三人的委托，对26号房屋东面墙体、砖柱作出梧房鉴字（2004）96号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：综合判断，该房屋危险等级为C级（局部承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房）。处理建议：1、立即停止使用。2、必须立即作好安全围护，防止顶层墙体掉下伤人，并须委托有资质部门作加固方案，尽快加固维修。3、鉴于该屋结构简陋，维修价值不大，如果条件许可，最好进行拆除重建。又查明，2001年1月30日，原告唐瑞东与藤县地方税务局濛江税务所签订《铺面租赁合同》，由原告从2001年2月1日起租用濛江税务所铺面一间经营百货，每月租金400元。另外租用房间三间供家人居住用，每月租金80元。至2010年12月，原告共支付租房费56160元，现尚欠2011年铺面、房间租金5760元。原告承租铺面至2011年12月，此后只承租房间。2012年至今的房间租金没有交纳。为了本案诉讼和执行，原告共交纳了诉讼费、执行费、勘验费共2900元，其中：2001年9月5日交纳受理费200元，其他诉讼费200元；2002年5月8日交纳申请执行费50元，执行费用300元；2005年1月6日交纳诉讼费400元；2005年1月20日交纳执行费用700元（其中从农行帐户扣300元，从信用社帐户扣100元）；2005年10月20日交纳申请费250元，执行费用300元；另外一审阶段交纳勘验费500元。原审法院认为，第三人作为原直管公房的所有权人，有权对其所有财产在法律法规规定的范围内进行处分，原告从第三人处购买了25号房屋及其与26号房屋共用的墙体及砖柱，且取得房产所有权证。但25号房屋、26号房屋共用墙体及砖柱是建房时己形成的事实，如果原告拆除共用墙体及砖柱，将危及被告房屋的安全。因此，原告行使已取得房屋的所有权必须确保没有危及被告房屋的安全，否则所有权的行使应受到一定的限制。在被告尚未拆屋的情况下，原告只能维持目前的房屋墙体及砖柱现状，允许被告继续使用原告的墙体及砖柱。
原告提出的要求法院判令终止原告与被告的借墙关系，责令被告采取措施排除妨碍，确保原告顺利拆墙基建的诉讼请求，理据不足，该院不予支持。
原告请求被告赔偿租金损失56160元以及诉讼费、执行费、勘验费等2900元，并提供相应的证据证实，但其损失与被告没有直接因果关系，该院不予支持。被告提出反诉，请求法院判决解除原告与第三人签订的房屋买卖补充合同，因本案本诉、反诉的当事人、法律关系不同，不构成反诉，该院在本案不作处理。被告反诉请求原告恢复房屋原状，因原告拆除其所有的25号房屋进行重建没有直接造成被告房屋的损害，故被告该反诉理据不足，该院不予支持。被告反诉请求原告赔偿经济损失12258元，理据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案并经该院审判委员会讨论决定，判决：
一、驳回原告唐瑞东、黎柱凤要求终止与被告刘志文、刘志华、刘洁英、刘兰清、刘桂清的借墙关系，责令五被告采取措施排除妨碍，确保原告顺利拆墙基建的诉讼请求；
二、驳回原告唐瑞东、黎柱凤要求被告刘志文、刘志华、刘洁英、刘兰清、刘桂清赔偿租金损失56160元以及诉讼费、执行费、勘验费2900元的诉讼请求；
三、驳回被告刘志文、刘志华、刘洁英、刘兰清、刘桂清要求原告唐瑞东、黎柱凤停止侵权、恢复房屋原状的反诉请求；
四、驳回被告刘志文、刘志华、刘洁英、刘兰清、刘桂清要求原告唐瑞东、黎柱凤赔偿经济损失12258元的反诉请求。刘志文、刘志华、刘洁英、刘兰清、刘桂清不服原审法院判决，上诉称，讼争墙体属上诉人刘志文等人所有，原判认定讼争墙体是被上诉人唐瑞东、黎柱凤所有的事实是错误的。被上诉人唐瑞东、黎柱凤拆除其25号房屋墙体，造成上诉人刘志文等人房屋损害，上诉人刘志文等人被迫使用木条、木板、编织袋等将拆墙处围起来以保护商品，造成了经济损失，原审判决驳回上诉人刘志文等人要求被上诉人唐瑞东、黎柱凤停止侵权、恢复房屋原状，赔偿经济损失的反诉请求是错误的。请求二审法院认定讼争墙体及砖柱属上诉人刘志文等人所有的事实，判决被上诉人唐瑞东、黎柱凤停止侵权、恢复上诉人刘志文等人房屋原状和赔偿上诉人刘志文等人经济损失12258元。
被上诉人唐瑞东、黎柱凤答辩称，原审法院认定讼争墙体及砖柱属被上诉人所有的事实是正确的，但判决驳回被上诉人要求终止与上诉人的借墙关系、排除妨碍、赔偿租金损失以及诉讼费、执行费、勘验费的诉讼请求是错误的。原审第三人藤县住房和城乡建设局口头答辩称，同意被上诉人唐瑞东、黎柱凤答辩意见。由于上诉人和被上诉人均未能举证否定原审法院查明的事实，故本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人唐瑞东、黎柱凤从原审第三人处购买得藤县濛江镇下大街25号房屋和与26号房屋共用的墙体及砖柱，有被上诉人提举的其与原审第三人签订的《藤县直管公房买卖合同书》和《藤县直管公房买卖合同书（补充）》以及藤县人民政府颁发给其的藤房权证濛江字第001**号《房屋所有权证》等书证证实。原审法院据此认定讼争墙体及砖柱是被上诉人唐瑞东、黎柱凤购买的事实是正确的。上诉人刘志文等人上诉认为讼争墙体及砖柱属其所有与本案查明的事实不符，本院不予支持。因25号房屋、26号房屋共用墙体及砖柱是建房时己形成的历史事实，被上诉人唐瑞东、黎柱凤如果拆除共用墙体及砖柱，将会危及上诉人刘志文等人房屋的安全。因此，被上诉人唐瑞东、黎柱凤行使已取得的房屋的所有权必须确保没有危及上诉人刘志文等人房屋的安全，否则其所有权的行使应受到一定的限制。在上诉人刘志文等人尚未拆屋的情况下，被上诉人唐瑞东、黎柱凤只能维持目前的房屋墙体及砖柱现状，允许上诉人刘志文等人继续使用被上诉人唐瑞东、黎柱凤的墙体及砖柱。原审判决驳回被上诉人唐瑞东、黎柱凤要求终止与上诉人刘志文等人的借墙关系、排除妨碍、赔偿租金损失以及诉讼费、执行费、勘验费的诉讼请求并无不当。被上诉人唐瑞东、黎柱凤答辩认为原审法院判决驳回其提出的诉讼请求错误，缺乏理据，本院不予支持。被上诉人唐瑞东、黎柱凤拆除属其所有的25号房屋墙体并未直接对上诉人刘志文等人所有的26号房屋造成损害和经济损失，原审判决驳回上诉人刘志文等人要求被上诉人唐瑞东、黎柱凤停止侵权、恢复房屋原状，赔偿经济损失的反诉请求正确。上诉人刘志文等人上诉认为被上诉人唐瑞东、黎柱凤拆除其25号房屋墙体造成了其房屋损害和经济损失，请求判决被上诉人唐瑞东、黎柱凤停止侵权、恢复其房屋原状和赔偿经济损失等理由均不能成立，本院均不予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1409元，由上诉人刘志文、刘志华、刘洁英、刘兰清、刘桂清负担。本判决为终审判决。
审判长 莫金华
审判员 刘创祥
审判员 吴松周
二〇一三年五月十七日
书记员 陈剑媚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”