广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第809号
上诉人（一审被告、一审反诉原告）：游欢。
委托代理人：伍辉。
委托代理人：秦婧。
被
上诉人（一审被告、一审反诉原告）：曾一智。
委托代理人：吕业樑。
委托代理人：曾庆辉。一审
被告：农梅梅。
委托代理人：伍辉。
委托代理人：秦婧。一审
被告：余丽珊。一审
被告：黄欢。一审
被告：莫岸秋。一审
被告：莫小丽。一审
被告：黄志伟。上述五名一审被告的共同
委托代理人：刘一琴。
上诉人游欢因与被上诉人曾一智、一审被告农梅梅、余丽珊、黄欢、莫岸秋、莫小丽、黄志伟租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区青秀区人民法院（2010）青民一初字第2080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人游欢和一审被告农梅梅的共同委托代理人秦婧，被上诉人曾一智的委托代理人吕业樑、曾庆辉，一审被告余丽珊、黄欢、莫岸秋、莫小丽、黄志伟的共同委托代理人刘一琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：游欢曾于2009年4月1日与广西建兴房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定游欢承租南宁市青秀区金湖路58号建兴苑A座1层A101号房用作经营悦喜茶餐厅。2009年5月18日，广西建兴房地产开发有限责任公司向游欢发出一份《函》，告知游欢广西建兴房地产开发有限责任公司将把建兴苑A101号房对外出售，根据双方的《房屋租赁协议》第二条，游欢享有优先购买权，要求游欢函复是否行使优先购买权。游欢于2009年5月20日在该《函》上回复放弃购买权。2009年7月12日，广西建兴房地产开发有限责任公司南宁市青秀区金湖路58号建兴苑A座1层A101号房出卖给曾一智以及曾庆辉、曾斌，规划用途为住宅，总价款为5492677元。上述三人已于2010年12月15日取得青秀区金湖路58号建兴苑A座A101号的房屋所有权证（邕房权证字第020615**号）。曾庆辉、曾斌出具《说明》，同意授权曾一智全权负责建兴苑A101号房的租赁事宜。2009年8月30日，出租方（甲方）曾一智与承租方（乙方）游欢签订一份《房屋租赁合同》，该合同在协议内容前备注：游欢于2009年4月1日与广西建兴房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，2009年7月11日曾一智向与广西建兴房地产开发有限责任公司购买了游欢租赁的房屋。根据双方的协商，重新签订租赁合同。合同约定：第一条曾一智将位于南宁市青秀区金湖路58号建兴苑A座1层A101号房出租给游欢，上述房屋的合法所有权属于曾一智，若发生与该房屋有关的产权纠纷，概由曾一智负责处理。游欢对曾一智所要出租的上述房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋作为餐饮用途。第二条游欢有下列情形之一的，曾一智有权解除合同并收回房屋，造成曾一智损失的，曾一智可按合同第十三条第2款的规定追究游欢的违约责任：拖欠租金累计达15天以上的，……第五条房租租赁期自2009年9月1日起至2014年3月31日止。第六条游欢按合同第一条所述房屋及第五条所述期限使用房屋，需向曾一智支付租金，最迟起算日为2009年9月1日，租金标准：按照房屋的建筑面积350.41平方米，第一年度（2009年4月1日至2010年3月31日，其中2009年9月1日前租金由游欢向开发商交纳）每平方米月租金为90元／月，游欢必须在每月5日前向曾一智缴纳当月的租金，否则承担违约责任。从第二年度（2010年4月1日至2011年3月31日）起，每年每平方米月租金在上年度基础收递增5%（即第二年度的月租金为94.50元／月），第三年度（2011年4月1日至2012年3月31日），每平方米月租金为99.23元／月，以此类推。第七条合同签订当日，游欢向曾一智交付房屋租赁押金50000元，在租赁期满后，经双方检验房屋交接完毕后，曾一智把该押金无息退还给游欢。第八条因出租房屋需要交纳的税金由曾一智、游欢各承担一半。第九条房屋已于2009年4月1日由开发商广西建兴房地产开发有限责任公司出租并交付、游欢使用。双方约定的租赁期满或中途合同解除后，游欢应返还房屋。双方验收认可后，游欢添置的新物可由其自行收回，而依附于房屋的装饰、装修无偿归曾一智所有。第十三条在租赁期间，游欢有严重违反合同约定的，曾一智有权解除合同，收回租赁场地，没收游欢的房屋租赁押金。租赁期间，游欢逾期交纳租金的，每逾期一天，则应按逾时交纳租赁数额5‰向曾一智交纳违约金。如逾期支付租赁租金15日以上的，则曾一智有权单方解除合同，无条件收回租赁房屋及其它财物，并追索游欢所欠的应由游欢负担的费用及没收房屋租赁押金。在租赁期满或者合同提前终止的，游欢应如期交还承租的房屋。游欢逾期未还，则每逾期一日应向曾一智支付1500元的逾期违约金，同时曾一智可以采取强制措施清理承租的房屋（包含但不限于断水、断电、在第三方见证下封锁房屋、在第三方见证下搬移属于所有游欢的财产、留置属于所有游欢的财产等）。游欢还应承担因逾期归还房屋给曾一智造成的损失。为便于游欢办理铺面经营手续，曾一智与游欢另行补签一份落款为2009年4月1日的《房屋租赁合同》，将2009年8月30日签订的《房屋租赁合同》中的第五条中租赁期修改为“2009年4月1日起至2014年3月31日止”；将第六条中“第一年度（2009年4月1日至2010年3月31日，其中2009年9月1日前租金由被告游欢向开发商交纳）”修改为“4月1日至8月31日为被告游欢装修和试营业期免收租金”将第九条中“房屋已于2009年4月1日由开发商广西建兴房地产开发有限责任公司出租并交付游欢使用”修改为“以曾一智将房屋钥匙交到游欢手里视为交付。”2009年4月1日的《房屋租赁合同》其余条款与2009年8月30日的《房屋租赁合同》一致。另外，2009年10月30日，广西建兴房地产开发有限责任公司与游欢签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定于2009年10月30日解除双方的房屋租赁合同，游欢退租、交回房屋并交清租金、水电费等费用，广西建兴房地产开发有限责任公司退回游欢押金35000元。曾一智与游欢签订《房屋租赁合同》后，游欢分别于2009年11月2日、2009年2月1日、2009年2月2日向曾一智交纳了房屋押金35000元、10000元、5000元，共计向曾一智交纳押金50000元。从2009年9月起，游欢均未按合同约定每月5日前向曾一智支付租金。另查明，合同在履行过程中，因游欢未办理环境影响审批手续即擅自装修建设餐饮项目，南宁市青秀区环境保护局于2009年9月18日对游欢经营的悦喜茶餐厅做出南青环罚字（2009）2号《行政处罚决定书》，责令南宁市悦喜茶餐厅停止使用，并罚款10000元。经南宁市青秀区环境保护局申请，一审法院于2010年2月12日做出（2010）青行审字第22号行政裁定书，裁定准予执行南青环罚字（2009）2号《行政处罚决定书》。一审法院于2010年4月19日查封了悦喜茶餐厅内的物品。另，因游欢未能按时足额向原告支付房屋租金，经曾一智多次追讨，游欢、农梅梅于2010年5月6日出具《支付租金及违约金保证书》，确认截止2010年5月4日共计拖欠租金68250元，其中2010年4月份、5月份租金分别为34175元=房租33075元＋税金1100元，并制作了保证支付租金及违约金的计划，保证从2010年5月7日起每天支付租金不少于3000元，直到全部支付所欠的2010年4月、5月的租金后第二天根据原合同约定核算拖欠2010年4月、5月租金所产生的违约金，并在第三天支付拖欠2010年4月、5月租金所产生的违约金；如不能按照以上计划支付租金与违约金，授权房东随时可以行使以下权利：1、终止房东与游欢签订的建兴苑A101号房的租赁合同，原交纳的押金无偿归房东所有。如因政府部门或法院责令餐厅停业，原交纳的押金自动转为偿还所拖欠的房屋租金及违约金。2、房东可以自行处理游欢存放的所有物品，处置所得有限偿还所拖欠的房屋租金及违约金，处置所得不足偿还遂拖欠的房屋租金及违约金的，房东有权继续向游欢追偿，处置所得除偿还所拖欠的房屋租金及违约金后仍有节余部分归还游欢。并保证不拖欠租金超过15天，如超过15天，曾一智随时有权终止租赁合同。但出具上述保证书后，游欢、农梅梅仍未按时支付租金，曾一智遂于2010年7月6日向游欢发出《解除合同通知书》，告知游欢因其拖欠租金，曾一智于2010年7月9日解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求游欢于2010年7月9日前返还房屋并结清欠款。游欢在该《解除合同通知书》上注明“此件已收到，上述欠费请求房东谅解到7月10号止。”曾一智并未就此答复游欢，而是于2010年7月10日向广西南宁建兴物业服务有限责任公司发出通知，说明曾一智不同意南宁市悦喜茶餐厅继续使用建兴苑A101号房，要求物业公司停止向该房供水供电。2010年7月19日，广西南宁建兴物业服务有限责任公司向悦喜茶餐厅发出《关于催缴拖欠物业费水电费的函》，告知游欢截止2010年7月12日共计拖欠物业、水电费25935.6元。2010年7月22日，曾一智向一审法院提交一份《关于要求收回被占用的建兴苑A座1层A101号房的报告》，请求法院同意由其组织将查封悦喜茶餐厅的财产搬移至建兴苑地下室存放，由法院异地查封。2010年7月25日，建兴苑A101号房另一共有人曾庆辉登报催告游欢在2010年7月28日前处置南宁悦喜茶餐厅滞留物品。曾一智于2010年8月3日至8月5日组织将悦喜茶餐厅内的物品搬移至建兴苑地下室存放至今。再查明，2009年6月12日，游欢与余丽珊、莫岸秋、莫小丽、黄欢签订一份《合作协议》，约定合作经营餐饮项目。2009年6月17日，游欢与莫小丽、黄欢、黄志伟签订一份《转让合同（补充协议）》，2009年6月28日，游欢与余丽珊、莫岸秋、莫小丽、黄欢、黄志伟再次签订《转让合同（补充协议2）》，约定上述六人共同经营悦喜茶餐厅，各自实际出资金额为：游欢208000元、余丽珊224000元、莫岸秋120000元、莫小丽72000元、黄欢136000元、黄志伟80000元。余丽珊、莫岸秋、莫小丽、黄欢、黄志伟因游欢登记的工商营业执照登记为个体经营，遂于2010年8月25日向南宁市西乡塘区人民法院起诉，该院于2011年2月18日做出（2010）西民二初字第702号民事判决，判决解除上述《合作协议》、《转让合同（补充协议）》、《转让合同（补充协议2）》，游欢分别返还余丽珊、莫岸秋、莫小丽、黄欢、黄志伟投资款。游欢对该民事判决不服，向南宁市中级人民法院提起上诉。因本案的处理结果需以该案的判决为依据，故一审法院于2011年7月26日作出（2010）青民一初字第2080号民事裁定书，裁定中止本案审理。南宁市中级人民法院认为上述六人约定共同出资成立合作企业悦喜茶餐厅，合作协议虽未明确约定企业的性质，但从合作协议的条款来看，六人实际上达成了合伙协议，悦喜茶餐厅的性质应为合伙企业。因合作协议未明确约定悦喜茶餐厅应登记为何种企业类型，因此游欢将悦喜茶餐厅登记为个体经营企业并未违反其合同义务，不构成根本性违约，营业执照登记的企业性质与协议约定不相符并不至于导致合作协议的目的无法实现，因此余丽珊、莫岸秋、莫小丽、黄欢、黄志伟要求解除合作协议证据不足，理由不充分，南宁市中级人民法院据此做出（2011）南市民二终字第477号判决，判决撤销南宁市西乡塘区人民法院（2010）西民二初字第702号民事判决；驳回余丽珊、莫岸秋、莫小丽、黄欢、黄志伟对游欢、农梅梅的诉讼请求。2012年3月20日，一审法院恢复本案审理，并依法组成合议庭，于2011年5月23日公开开庭进行了审理。本案在庭审过程中，因考虑到游欢、农梅梅主张与曾一智签订的《房屋租赁合同》无效可能与一审法院对该合同效力的认定不一致，一审法院就合同效力问题向游欢、农梅梅释明，游欢、农梅梅明确表示坚持其反诉请求。游欢、农梅梅在举证期限内还向一审法院提交了《建筑工程预算书》，证明游欢为装修悦喜茶餐厅花去装修费583072元。一审法院经审理认为：曾一智与游欢签订的2009年4月1日《房屋租赁合同》与2009年8月30日《房屋租赁合同》，是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方对上述两份合同的真实性均无异议，两份合同涉及的租金计算期限、方式及标准、双方违约责任的承担等主要条款完全一致，一审法院确认曾一智与游欢之间存在合法有效的租赁合同关系。上述租赁合同生效后，双方即受到该合同的约束，应按约定履行合同。关于游欢、农梅梅主张曾一智违反南宁市人民政府34号文的规定擅自改变房屋用途出租给游欢经营餐饮，要求确认合同无效的问题，南宁市人民政府的文件属于地方政府规章，并非法律或行政法规等强制性规定，仅仅违反地方政府规章的合同不能认定无效。庭审中，双方均认可按照曾一智向游欢发出的《解除合同通知书》的内容，双方租赁合同已于2010年7月9日解除。关于曾一智主张各项费用的计算问题，关于房屋租金，游欢拖欠曾一智2010年6月1日至租赁合同解除前一日2010年7月8日的房屋租金，按照合同第六条的约定，此期间的租金以第二年度月租金94.50元的标准计算。另外，双方在合同中约定因出租房屋需要交纳的税金由双方各承担一半，在游欢于2010年5月6日出具的《支付租金及违约金保证书》中明确2010年4月份、5月份租金分别为34175元=房租33075元＋税金1100元，则游欢每月应向曾一智支付的房屋租金为34175元=350㎡（四舍五入计算）×94.50元／月·㎡＋税金1100元。2010年7月1日-2010年7月8日的房屋租金为9133元=34175元÷30天×8天（四舍五入计算），则游欢拖欠曾一智2010年6月1日-2010年7月8日的房屋租金共计43288元=34175元＋9113元。关于租金滞纳金，滞纳金实为拖欠租金的违约金，合同第十三条约定租赁期间，游欢逾期交纳租金的，每逾期一天，则应按逾时交纳租赁数额5‰向曾一智交纳违约金。合同第五条约定每月5日前向曾一智缴纳当月的租金。从2009年9月起，游欢均未按合同约定每月5日前向曾一智支付租金。因游欢逾期支付租金的违约行为导致合同解除，按照双方约定，曾一智有权请求游欢支付违约金。双方虽约定游欢逾期支付租金时应按所欠租金每日5‰的标准支付违约金，但违约金的性质系以补偿性为主，惩罚性为辅，其适用既要尊重当事人意思自治原则，更不能漠视合同法的公平原则。因游欢未给付租金时，曾一智仍得继续请求租金，对于曾一智并无遭受重大损失，游欢亦能在曾一智催告后补交所欠付的租金；且因游欢拖欠租金超过15日，曾一智有权不退回租赁押金50000元，已经在一定程度上弥补了曾一智因游欢违约拖欠租金的损失，故双方关于按所欠租金每日5‰的标准支付违约金的约定，实属过高。根据游欢未依约履行时双方当事人所受损害和所得利益以及社会经济状况等一切客观实际，一审法院认为游欢逾期给付租金的违约金应以所欠租金总额43288元为本金，从租赁合同解除之日即2010年7月9日起计至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率分段计付。关于物业费、水电费，广西南宁建兴物业服务有限责任公司向悦喜茶餐厅发出《关于催缴拖欠物业费水电费的函》，告知游欢截止2010年7月12日共计拖欠物业、水电费25935.6元，曾一智提交了为悦喜茶餐厅代垫了2010年6月-2010年7月的水电费、物业服务费、公摊电费共计25936.20元的发票，现曾一智要求游欢支付上述费用25935.6元，于法有据，予以支持。关于迟延交付房屋违约金，合同第十三条约定在租赁期满或者合同提前终止的，游欢应如期交还承租的房屋。游欢逾期未还，则每逾期一日应向曾一智支付1500元的逾期违约金。本案的租赁合同于2010年7月9日解除，曾一智在2010年8月3日自行组织收回了房屋，则游欢迟延交付房屋的违约金为39000元=1500元／天×26天。关于游欢要求曾一智返还多收取的租金，双方签订的两份《房屋租赁合同》的关联性表明2009年9月1日以前游欢与广西建兴房地产开发有限责任公司存在租赁合同关系，且从游欢提交的支付租金的票据来看，2009年9月1日以前的房租游欢均是向广西建兴房地产开发有限责任公司支付，曾一智实际从2009年9月1日开始收取游欢的租金，并未多收取游欢的租金，故不存在返还的问题。关于退回押金的问题，合同第十三条约定游欢如逾期支付租赁租金15日以上的，则曾一智有权单方解除合同，无条件收回租赁房屋及其它财物，并追索游欢所欠的应由游欢负担的费用及没收房屋租赁押金。现游欢拖欠租金超过15日，曾一智有权不退回租赁押金50000元。关于经济损失1706910.06元，其中，游欢、农梅梅向一审法院提交了《建筑工程预算书》，主张其为装修悦喜茶餐厅花去装修费583072元。首先，解除合同后承租人应当主张装修残值损失而非实际装修损失，且该《建筑工程预算书》系游欢单方制作，也未经有资质的评估机构进行评估，不能客观反映装修残值损失；另外，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”因游欢逾期支付租金构成违约，进而导致合同解除，游欢无权要求曾一智赔偿剩余期内的装修残值损失。关于房屋内的物品处理，曾一智与游欢签订的两份《房屋租赁合同》均约定的租赁期满或中途合同解除后，游欢应返还房屋。双方验收认可后，游欢添置的新物可由其自行收回，而依附于房屋的装饰、装修无偿归曾一智所有。另外，游欢、农梅梅于2010年5月6日出具《支付租金及违约金保证书》中确认，房东可以自行处理游欢存放的所有物品，处置所得有限偿还所拖欠的房屋租金及违约金，处置所得不足偿还遂拖欠的房屋租金及违约金的，房东有权继续向游欢追偿，处置所得除偿还所拖欠的房屋租金及违约金后仍有节余部分归还游欢。……曾一智与游欢的租赁合同于2010年7月9日解除后，游欢应将其物品搬离涉案房屋，但经涉案房屋另一共有人曾庆辉登报催告被告游欢在2010年7月28日前处置南宁悦喜茶餐厅滞留物品后，游欢未按期搬离，曾一智于2010年8月3日至8月5日自行组织将悦喜茶餐厅内的物品搬移至建兴苑地下室存放至今，符合双方的约定；庭后广西南宁建兴物业服务有限责任公司出具了《通知》、曾一智出具了《关于滞留物品的情况说明》，要求游欢处理存放于地下室的物品，但游欢不同意处理，则该物品由此造成的经济损失游欢应自行承担。对于游欢经营悦喜茶餐厅尚欠的各项费用，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”游欢作为悦喜茶餐厅的经营者，应向曾一智支付尚欠的关于租赁房屋的各项费用，余丽珊、黄欢、莫岸秋、莫小丽、黄志伟作为悦喜茶餐厅的合伙人，应对游欢因经营产生的债务承担连带责任。而曾一智以农梅梅与游欢系夫妻关系，是悦喜茶餐厅的实际共同经营者为由要求其承担连带责任，与本案属不同的法律关系，不予一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院
判决如下：
一、游欢向曾一智支付房屋租金43288元；
二、游欢向曾一智支付支付拖欠租金的违约金（违约金计算：以43288元为本金，从2010年7月9日起计至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率分段计付）；
三、游欢向曾一智支付2010年6月-2010年7月的水电费、物业服务费、公摊电费25935.60元；
四、游欢向曾一智支付迟延交付房屋的违约金为39000元；
五、余丽珊、黄欢、莫岸秋、莫小丽、黄志伟对游欢的上述债务承担连带责任；
六、驳回曾一智对农梅梅的诉讼请求；
七、驳回游欢的反诉请求。本案案件受理费2827元，反诉受理费17427元，由游欢、余丽珊、黄欢、莫岸秋、莫小丽、黄志伟负担。此款曾一智已预交，游欢、被告余丽珊、黄欢、莫岸秋、莫小丽、黄志伟应随同上述款项一并向曾一智支付。
上诉人游欢不服上述判决，上诉称：
一、一审判决认定游欢拖欠租金认定事实错误。本案争议的《租赁合同》明确约定承租房屋的用途为经营餐饮，而该房屋经查实规划用途为住宅，本案中曾一智违反《南宁市饮食服务环境保护管理办法》第七条和第十四条的规定，将规划为住宅的房屋租赁给游欢经营餐饮，在租赁期内无法保持租赁物符合约定的用途，并由此导致游欢无法按合同约定正常使用房屋，曾一智的行为属于根本性违约行为，因此，游欢不应向曾一智交纳租金，并不存在拖欠租金的违约行为。
二、一审判决适用法律错误。1、曾一智应赔偿游欢装修损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持；”，由于曾一智违约，导致《租赁合同》无法履行，应按照上述规定，赔偿游欢装修损失。2、曾一智应赔偿游欢财产损失。2011年8月，曾一智未经法院答复及游欢同意，擅自处置游欢在承租房屋内的自有物品，造成了游欢的财产损失。曾一智无权拆除、办理、占有游欢的自有物品，即便占用了曾一智的场地，曾一智可以通过收取占用费的方式保护自己的利益，但其未经法院许可及游欢同意强行拆除了游欢的设备造成部分设备损坏，及占有全部物品，造成游欢无法使用的损失。曾一智即便可以自行处理游欢放置在出租屋内的物品，也应当事先通知游欢，并对需要处置的物品进行估价协商，因曾一智暴力拆卸造成的物品贬值，游欢有权要求赔偿。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决，驳回曾一智的诉讼请求；2、支持游欢的一审反诉请求；3、一、二审诉讼费由曾一智承担。
被上诉人曾一智答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。一审被告农梅梅答辩称：同意游欢的意见，游欢与余丽珊、黄欢、莫岸秋、莫小丽、黄志伟之间是合伙关系，其应当承担责任。一审被告余丽珊、黄欢、莫岸秋、莫小丽、黄志伟答辩称：游欢与曾一智签订的租赁合同与五位一审被告无关，游欢与农梅梅经营的南宁市悦喜茶餐厅与五位一审被告亦无关系，一审判决要求余丽珊、黄欢、莫岸秋、莫小丽、黄志伟承担责任，我方不认可。各方当事人除陈述诉辩主张外，对于一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审补充查明：游欢于2010年5月6日出具的《支付租金及违约金保证书》中载明：“4月13日：滞纳金合计：4602.5元；4月份租金：房租￥33075＋税金1100元=34175元，滞纳金：34175×0.005×30天=5126.25元”。游欢向一审法院提交的《2009年6月29日-2010年7月6日游欢实际支付曾一智租金一览表》中载明：2010年5月6日至2010年5月25日，每日付款3000元，共计18笔；2010年5月27日付3000元；2010年6月2日至2010年6月4日，每日付款3000元，共计3笔；2010年6月12日付款2000元；2010年6月15日付款2000元；2010年7月6日付款7500元。其中2010年5月6日至2010年5月16日的付款记载为4月铺面租金；2010年5月17日至2010年6月3日的付款记载为5月铺面租金；2010年6月2日-6月4日、6月12日、6月15日、7月6日的付款记载为6月铺面租金。曾一智对于上述付款的金额予以认可，对于4月铺面租金、5月铺面租金的记载予以认可，但对于2010年6月2日-6月4日、6月12日、6月15日、7月6日的付款其认为是结清五月份之前的租金2350元和滞纳金12150元。本案争议的焦点是：1、游欢与曾一智签订的《租赁合同》是否有效？2、游欢和余丽珊、黄欢、莫岸秋、莫小丽、黄志伟应否向曾一智支付拖欠租金、违约金、水电费、物业服务费、公摊电费及迟延交付房屋的违约金？3、游欢诉请要求曾一智返还多收租金、押金及赔偿经济损失有何事实和法律依据？
本院认为：
一、关于合同的效力问题。《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”显然，《南宁市饮食服务业环境保护管理办法》属于地方政府规章，不能作为否定合同效力的法律依据。上诉人游欢主张由于本案讼争的房屋违反该管理办法的第十四条之规定属于不能出租的房屋因而无效，本院不予采纳。游欢上诉称曾一智将住宅用途的房屋租赁给游欢经营餐饮，由于游欢无法正常使用该房屋进行餐饮经营，所以根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，曾一智属于根本违约。对其该主张，
本院认为，首先，双方并未在合同中明确约定曾一智有必须保证房屋可以用于餐饮经营之义务。其次，在双方签订的合同中，载明了游欢对曾一智所要出租的房屋已做了充分的了解，愿意承租该房屋作为餐饮用途。游欢亦未能举证曾一智对于该房屋用途存在隐瞒或欺骗之情形。第三，一审已查明南宁市悦喜茶餐厅停业的原因是由于游欢未办理环境影响审批手续而擅自装修建设茶餐厅项目。综上，本院对于游欢认为曾一智根本违约之主张不予采纳。
二、关于租金数额的问题。游欢认为6月份已经支付了两万多元租金，一审未予以扣减。是否应当扣减关键在于认定2010年6月2日-6月4日、6月12日、6月15日、7月6日的付款系租金还是违约金。根据游欢于2010年5月6日出具的《支付租金及违约金保证书》中明确：“保证从2010年5月7日起每天支付租金不少于3000元，直到全部支付所欠的2010年4月、5月的租金后第二天根据原合同约定核算拖欠2010年4月、5月租金所产生的违约金，并在第三天支付拖欠2010年4月、5月租金所产生的违约金；”说明游欢承诺在支付了所欠租金后即支付拖欠的违约金。双方均认可2010年6月3日前付款系4月、5月铺面租金，并且2010年6月2日-6月4日、6月12日、6月15日、7月6日付款总额合计为14800元，这与游欢承诺偿还的滞纳金数额14855.5元（4602.5元（4月之前的违约金）＋5126.25（4月违约金）＋5126.25（5月违约金）=14855.5】相吻合，因此，本院认定该笔款项系游欢支付给曾一智的违约金而非租金，故，对其提出扣减租金之上诉主张，本院不予支持。
三、关于物业费、水电费的问题。双方签订的《租赁合同》第二条第7款约定：“乙方（游欢）必须按时缴纳物业管理费、水电费、卫生费等使用该房屋产生的相关费用。”现曾一智代为缴纳了25936.2元，游欢应当将该款项偿还。
四、关于迟延交付房屋违约金39000元的问题。双方签订的合同约定在租赁期满或者合同提前终止的，游欢应如期交还承租的房屋。游欢逾期未还，则每逾期一日应向曾一智支付1500元的逾期违约金。双方在合同中表述的逾期违约金实质是约定了游欢逾期腾屋的占有使用费，2010年7月9日合同解除后，游欢未按合同约定将房屋返还给曾一智，应当按照合同约定支付占有使用费。一审判决依据合同约定的1500元天以及实际占用的天数计算占有使用费并无不当，本院予以维持。
五、关于经济损失的问题。游欢主张的损失有两项，一是装修损失，二是财产损失。如前所述，曾一智并未存在违约行为，且双方已在合同第九条第2款中约定：甲乙双方约定的租赁期满或中途合同解除后，依附于房屋的装饰、装修无偿归甲方（曾一智）所有。故，游欢要求曾一智赔偿其装修损失的上诉请求，本院不予支持。关于其他财产损失，游欢诉请要求曾一智赔偿其擅自处分游欢在房屋内自有物品的经济损失的举证责任在游欢一方，游欢对此未能提供任何证据证明该损失存在及具体数额，所以对其该项上诉请求，本院不予支持。综上分析，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20254元，由上诉人游欢负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄敏俊
审 判 员 邓 杰
代理
审判员 余电臻
二〇一三年五月十七日
书 记 员 梁志洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 百度搜索“”