重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第00961号上诉人（原审原告）重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司，住所地重庆市合川区嘉滨路168号。负责人杜锦强，该分公司总经理。委托代理人邱明哲、方永，重庆龙行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）田晓倩。被上诉人（原审被告）重庆鑫钻酒店管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳城嘉滨路168号第2层11号至17号。法定代表人田晓倩，该公司董事长。二被上诉人的委托代理人曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。二被上诉人的委托代理人杨建伟。上诉人重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司（以下简称紫苑物业公司）因与被上诉人田晓倩、重庆鑫钻酒店管理有限公司（以下简称鑫钻公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2012年12月6日作出（2012）合法民初字第04944号民事判决，上诉人紫苑物业公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2013年4月18日进行了审理，上诉人紫苑物业公司的委托代理人邱明哲、方永，被上诉人的委托代理人杨建伟、曹正顺参加了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司于2005年3月10日成立，经营范围为：代公司承接物业管理服务（二）级；停车场服务（凭相关审批文件执业）等。2009年7月30日，重庆紫苑房地产开发有限公司与被告田晓倩签订《租赁合同》，合同第一条约定：甲方即重庆紫苑房地产开发有限公司将其位于合川区嘉滨路168号紫苑“三江明珠”项目的商用物业DE区二楼，轴线范围为A-K；1-11租赁给乙方即田晓倩作商业用途，经营茶楼、客房，经营范围必须以双方商定的茶楼、客房（含配套小超市）为准。甲方对所出租的商铺具有合法产权；第二条约定：甲方租赁给乙方的商铺按建筑面积计算，其建筑面积为2448.46平方米；第三条约定：甲乙双方商定，租赁期限自2009年8月1日起至2019年7月30日止，共120个月；第十条约定：合同期内，该租赁商铺的物业管理费、治安费、卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用概由乙方自行承担并如期足额缴齐上述应缴费用，如因乙方欠费造成相关部门向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴或在乙方保证金中扣除。合同补充条款第1条约定：本项目由重庆紫苑物业管理有限公司实施物业管理时，相关物业管理收费标准按物业公司的规定执行，并由乙方与物业管理公司签订物业管理合同。补充条款第2条约定：该客户享受从正常开业后免交3个月的物业管理费，物业管理费的免收以紫苑物业管理有限公司管理该物业为前提（装修垃圾由乙方自行处理）；如因紫苑物业管理有限公司与紫苑三江明珠的业主解除物业服务合同，则物业费的收取由乙方和新的物业公司协商确定。2009年8月3日，原告与被告田晓倩签订了《“紫苑·三江明珠”前期物业管理服务协议》，约定被告田晓倩将“紫苑·三江明珠”商铺鑫钻商务酒店交由原告进行物业服务，协议第四条关于物业管理服务费用约定：1、乙方即田晓倩按季度交纳物业服务费；2、住宅按建筑面积每月每平方米0.37元交纳；3、非住宅按建筑面积每月每平方米0.72元交纳；4、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.37元，住宅改为办公的按同类住宅的2倍收取；5、商场物业管理费按建筑面积每月每平方米3.00元交纳；6、商业门面或将住宅改为经营用房（在允许范围内）按同类住宅物业管理服务费的2倍收取；7、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；8、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；9、每次交纳物业服务费用时间为每季度开始的前十日。协议第十一条第4项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后，重庆紫苑房地产开发有限公司将房屋交付被告田晓倩。同日，原告与被告田晓倩签订了《“紫苑·三江明珠”装修施工责任书》，约定由被告田晓倩对承租的房屋进行装修。被告田晓倩租赁的该房屋一直由还未注册的重庆鑫钻酒店管理有限公司用于经营茶楼、客房等服务。被告重庆鑫钻酒店管理有限公司于2010年3月2日在工商行政管理局注册成立，该公司的法定代表人为被告田晓倩，许可经营项目为宾馆、茶座、住宿服务、饮食服务。2010年4月21日，被告重庆鑫钻酒店管理有限公司按3元／平方米的标准向原告交纳了当月的物业服务费7345.50元及水电费。此后，被告认为其承租的物业未用于经常商场、不适用商场3元／平方米的收费标准，未再向原告交纳物业服务费。2010年8月9日，原告向被告田晓倩发出《物业服务费催费通知单》，要求被告田晓倩即时支付2010年5、6、7三个月的物业服务费，2011年3月3日，原告以田晓倩、重庆鑫钻酒店管理有限公司为被告向本院提起诉讼，要求二被告支付拖欠的2010年5月至2011年1月3日的物业服务费及违约金，后原告于2011年7月21日撤回起诉。2012年9月11日，原告再次以田晓倩、重庆鑫钻酒店管理有限公司为被告向本院提起诉讼，要求判决被告田晓倩立即支付2010年5月至2012年8月31日期间所欠物业管理费205674元，并支付逾期交费违约金100000元，以上费用合计305674元；判决被告重庆鑫钻酒店管理有限公司就上述应付物业费本金及违约金承担连带清偿责任；诉讼费由二被告承担。一审法院判决认为，原告于2005年3月10日成立，经营范围包括代公司承接物业管理服务（二级）。
原告与被告田晓倩于2009年8月3日签订的《“紫苑·三江明珠”前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议第四条关于物业管理服务费用约定：非住宅按建筑面积每月每平方米0.72元交纳，商场物业管理费按建筑面积每月每平方米3.00元交纳。合同双方对被告田晓倩租赁的房屋应按何种标准收费却未作明确约定。被告田晓倩与重庆紫苑房地产开发有限公司于2009年7月30日签订的《租赁合同》约定被告田晓倩租赁的房屋用作商业用途，经营茶楼、客房，经营范围以双方商定的茶楼、客房（含配套小超市）为准。现原告要求按商场标准每月每平方米3.00元收费，而被告要求按非住宅每月每平方米0.72元收费，双方对收费标准发生争议。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”被告租赁使用的房屋系商铺，不能确定为商场，可按照合同约定的非住宅标准收取物业管理费。并且原告与被告田晓倩签订的《“紫苑·三江明珠”前期物业管理服务协议》系原告为重复使用而预先拟定的格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，原告要求按商场标准每月每平方米3.00元收取物业管理费，被告主张按非住宅标准每月每平方米0.72元收取物业管理费，双方对物业服务费的收费标准发生争议，应当作出不利于格式条款提供方即原告的解释，因此，被告田晓倩承租的房屋应按非住宅每月每平方米0.72元的标准收取物业服务费。被告重庆鑫钻酒店管理有限公司从2010年5月起至2012年8月31日止共28个月时间未交纳物业服务费，按非住宅标准计算，应支付原告物业服务费49360.95元（0.72元／平方米×2448.46平方米×28个月=49360.95元），对原告主张的多余部分，不予支持。对于原告主张的逾期交费违约金，由于被告重庆鑫钻酒店管理有限公司从2010年5月起一直未按时交纳物业服务费，根据《“紫苑·三江明珠”前期物业管理服务协议》第十一条第4项的约定，被告重庆鑫钻酒店管理有限公司应该向原告支付违约金，关于违约金的标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人认为约定的违约金过高的，可以请求调整。被告重庆鑫钻酒店管理有限公司认为合同约定的违约金按日3‰标准过高，请求调整，结合案件具体情况，酌情将双方约定的违约金调整为从逾期之日起按日1‰的标准交纳。关于违约金的计算，根据合同约定，被告重庆鑫钻酒店管理有限公司应按季度交纳物业服务费，交费时间为每季度开始的前十日，若被告不按时交纳，从逾期之日起按日1‰的标准交纳违约金，因此，被告重庆鑫钻酒店管理有限公司应支付原告逾期交费的违约金共计22834.73元，对原告主张的多余部分，不予支持。因被告田晓倩系被告重庆鑫钻酒店管理有限公司的法定代表人，其签订合同是履行职务行为，庭审中原告亦承认由于被告重庆鑫钻酒店管理有限公司未登记注册，故被告田晓倩作为法定代表人代表重庆鑫钻酒店管理有限公司与原告签订合同，因此，原告请求被告田晓倩承担责任，不予支持。
被告辩称原告未向其提供物业服务、不应该交纳物业服务费，被告对此辩称未举示证据加以证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十一条、第一百一十四条的规定，判决：
一、由被告重庆鑫钻酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司支付2010年5月至2012年8月31日期间的物业服务费49360.95元以及逾期交费违约金22834.73元，以上费用共计72195.68元。
二、驳回原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司对被告田晓倩的诉讼请求。
三、驳回原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司的其他诉讼请求。案件受理费2942元，由原告重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司承担1337元、被告重庆鑫钻酒店管理有限公司承担1605元（限被告重庆鑫钻酒店管理有限公司在支付标的款时将其应承担的诉讼费一并支付给原告）。宣判后，紫苑物业公司不服一审判决，向本院提出上诉，其上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均由二被上诉人承担。主要事实和理由：1、本案当事人之间对于物业收费标准约定明确且已开始履行，一审判决认定双方对物业收费标准“未作出明确约定”，这与事实不符。2、一审判决适用法律错误，判决显失公允。3、被上诉人田晓倩转移合同义务未经上诉人同意，故应与被上诉人重庆鑫钻酒店管理有限公司共同承担连带清偿责任。二被上诉人表示服从一审法院判决。二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，根据双方签订的物业服务合同的约定，双方物业服务费收费标准没有达成明确的合意，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一审根据双方合同约定，按非住宅每月每平方米0.72元的标准主张2010年5月起至2012年8月31日止共28个月鑫钻公司未交纳物业服务费，共计49360.95元，及按照日1‰的标准主张相应的违约金，本院予以确认。双方签订物业服务合同时，上诉人是知晓被上诉人田晓倩是以鑫钻公司法定代表人的名义与其签订的，故合同的权利义务应由鑫钻公司承担。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2942元，由上诉人重庆紫苑物业管理有限公司合川分公司承担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
审 判 员 申和平
代理
审判员 吴长渝
二〇一三年五月十六日
书 记 员 韩 微 搜索“”