西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2012）灞民初字第02590号原告张某某（反诉被告），男。委托代理人路某某，陕西许某某律师事务所律师。被告祁某某（反诉原告），男。委托代理人李某某，西安市灞桥区某某法律服务所法律工作者。委托代理人王某某，西安市灞桥区某某法律服务所法律工作者。
原告张某某（反诉被告）与被告祁某某（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月11日立案受理后，依法由
代理
审判员胡军卫担任
审判长，与
代理
审判员赤文肖、刘江蕾组成合议庭，于2012年11月7日和2013年5月10日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人路某某及被告委托代理人王某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原、被告于2010年8月31日签订了《租赁合同》，被告将其村南院子（约4亩）租赁给原告盖厂房使用，租赁期限10年。合同签订后，经被告同意原告开始在院内加盖厂房，在盖房期间，被告要求在租赁场地安装变压器，原告给被告预交了5万元变压器安装费。2011年春节前，厂房基本盖好，生产设备也已经到位，被告既没有安装变压器，却以土地局检查不能建厂房为由要求退租，并要求原告一星期内搬完。原告同意退租，但要求被告退还5万元变压器安装费并赔偿建房和搬迁所造成的损失，被告找各种理由拒绝赔偿，并于2011年4月将厂房大门换锁，并自行占用原告加盖厂房至今。原告无奈诉至本院要求被告赔偿损失共计217853元及本案的诉讼费。
被告（反诉原告）辩称，2010年8月31日原、被告签订租赁合同，合同约定租赁期限10年，原告一次性付给被告3年租金10万元。合同签订后，原告便进入场地，2011年5月原告及其工人突然消失，仅留个别人在场，直至2012年8月才腾清场地。期间被告多次催要租金未果，且原告自己所用电费分文未付。自2006年被告在该场地建房搞农业和养殖业以来从未接到相关部门的停业和罚款通知，由于原告加盖厂房，改变场地用途，土地部门因此罚被告款33000元。故反诉要求原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）13个月租金36000元，电费6300元，土地部门罚款33000元共计75300元及本案诉讼费和反诉费用。
经审理查明，原、被告于2010年8月31日签订了《租赁合同》，被告将其村南院子（约4亩）租赁给原告使用，该处被告于2006年9月建有平房11间。合同约定：1、被告保证原告的水电路畅通，并协调与周边村民的意外纠纷。2、租赁期限10年，租金原告一次性付给被告3年租金10万元，从第四年起每年付一次、、、、、、。3、在承包期内原告所建房屋若遇到拆迁赔给原告，合同到期地面所有建筑物归被告所有。4、合同从2011年元月1日起生效。5、合同到期后在同等条件下原告有优先租赁权。合同签订后，原告开始在院内加盖厂房，在盖房期间，原告按被告要求给被告预交了5万元变压器安装费。2011年春节前，原告将厂房基本盖好。2011年4月20日，西安市国土资源局灞桥分局和西安市规划局灞桥分局以被告未经规划批准，未取得土地使用、建设审批手续，在新合街办某某村占地建房属违法建设、违法占用土地行为，依法做出灞土整字（2011）43号限期整改通知书。2011年5月24日，西安市国土资源局以被告建房所占土地性质为有条件建设区内耕地，不符合土地利用总体规划为由，对其做出市国土法（2011）6-45号土地行政处罚决定书，责令被告拆除在非法占用土地上新建的砖混结构厂房一座，砖混结构平房11间及部分水泥地面并罚款33000元。后因被告于2011年6月30日取得畜禽养殖场开办所需的用地手续，且于2011年12月20日将罚款交纳，故西安市灞桥区人民法院（2012）灞行执字第00015号行政裁定书终结执行西安市国土资源局国土法（2011）6-45号土地行政处罚决定书。原、被告租赁合同因故也无法继续履行，原告随即陆续搬离场地，直至2011年9月搬离清洁。期间，原、被告多次协商退租事宜未果，故原告于2012年9月11日诉至本院要求被告退还5万元变压器安装费并赔偿建房和搬迁所造成的损失217853元及本案本诉费用。
被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）自合同签订后并未交付租金和电费，并且因原告（反诉被告）的违法建厂房被土地部门罚款33000元，故反诉要求原告（反诉被告）支付13个月租金36000元、电费6300元、罚款33000元共计75300元及本案诉讼费和反诉费用。在审理期间，原告申请对其所建厂房进行价值评估，经西安市中级人民法院委托陕西万隆金剑造价工程师事务所有限公司鉴定后，鉴定原告所建厂房造价为72004.75元。以上事实有租赁合同，鉴定结论、限期整改通知、行政裁定书罚款收据及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，2010年8月31日原、被告签订租赁合同后，原告便在租赁土地建造厂房。因该土地性质为有条件建设区内耕地，原告所建厂房不符合土地利用总体规划，被西安市国土资源局依法处罚，致双方租赁合同无法继续履行。因该处罚内容也包括被告以前所建11间平房及部分水泥地面，故双方对此罚款应承担同等的责任。现被告已取得畜禽养殖场开办所需的用地手续，该土地建筑已没必要拆除，且被告尚在使用，对于原告所建厂房被告应予以赔偿。关于被告（反诉原告）要求支付租金，应按合同约定自2011年元月1日算起，但对原告所交的5万元变压器安装费应予以退付。关于原告主张的搬迁费5万元和被告（反诉原告）主张的6300元电费均未提供有力证据予以证明，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四、九十七条之规定，判决如下。
一、被告祁某某于判决生效后10日内给付原告张某某建造厂房及变压器安装费共计122004.75元。
二、反诉被告（本诉原告）张某某10日内支付反诉原告（本诉被告）祁某某租金及土地部门罚款共计41500元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4568元，原告已预交，由原告负担2010元，被告负担2558元。反诉案件受理费688元，反诉原告（本诉被告）已预交，由反诉原告（本诉被告）负担309元，反诉被告（本诉原告）负担379元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 胡军卫
代理
审判员 赤文肖
代理
审判员 刘江蕾
二〇一三年五月十五日
书 记 员 侯 捷 来源：百度搜索“”