广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2013）象民初字第458号原告孙丽雯，女，汉族。委托代理人邓昌方，桂林市象山区法律服务所法律工作者。委托代理人罗述良，桂林市象山区法律服务所法律工作者。被告刘刚，男，瑶族。委托代理人邓升弟，女，瑶族。委托代理人吕星，广西金桂律师事务所律师。被告曾学群，女，汉族。委托代理人邓升弟，女，瑶族。委托代理人吕星，广西金桂律师事务所律师。
原告孙丽雯与被告刘刚、曾学群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月5日受理后，依法由
代理
审判员蒙晓霞、
人民陪审员郝总路、王新华三人组成合议庭，代
书记员张丽珍担任法庭记录，于2013年4月8日和2013年5月8日公开开庭进行了审理。原告孙丽雯及其诉讼代理人邓昌方、罗述良、被告刘刚、曾学群诉讼代理人邓升弟、吕星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙丽雯诉称，原告把自己购买的桂林瑞城加州花园小区的门面房转让给被告刘刚，刘刚支付了部分房款后尚欠20万元未付。2011年4月1日刘刚写下借条“今向孙丽雯女士借到人民币贰拾万元整，待房产证、土地证两证办完后一个月内一次性还清欠款，如有违约按每月3%的利息付给孙丽雯女士。借款人：刘刚，2011年4月1日”。2011年12月底前，该房的房产权证、土地证办妥后，均交给了被告刘刚，但刘刚并未依借条中承诺的时间付清欠款。被告曾学群为被告刘刚之妻，是买受该门面房的受益人和财产共有人，对刘刚债务应付连带责任。原告认为被告不守承诺，缺乏诚信，损害了原告的合法权益，故诉至法院，要求判令：1、被告刘刚偿还原告孙丽雯借款人民币20万元并给付利息48000元（从2012年2月1日起至2013年1月31日止为1年，按银行同期贷款利率6%的4倍，逾期还款20万元计），以上合计人民币248000元；2、被告曾学群对上述债务负连带责任；3、本案受理费由被告刘刚承担。原告对其主张在举证期限内提交如下证据：1、2011年4月1日借条，以证明被告刘刚尚欠原告购房款20万元未付；2、2013年5月7日桂林瑞城置业有限公司出具的“关于刘刚购房情况的说明”，以证明被告刘刚向原告购买商铺的事实。
被告刘刚、曾学群共同辩称，一、本案虽然有被告出具的借条，但事实上被告从未向原告借过钱，原、被告之间并不存在真实的借贷关系；
二、原告诉称是把自己购买的涉案房屋转让给被告，被告尚欠20万元未付，与事实不符。涉案房屋并不是在原告名下被出售，被告向其购买涉案房屋时也只是与桂林瑞城置业有限公司签订购房合同，而非原告。合同约定的购房全款也是交给了桂林瑞城置业有限公司，其还出具了销售不动产统一发票。因此，即使存在欠款纠纷也应是桂林瑞城置业有限公司作为原告起诉，原告并不是本案适格的诉讼主体；
三、即便原告作为诉讼主体适格，其诉求也不应全部得到支持。因为原告在整个销售过程中都充满了欺骗：其一，在出售涉案房屋时原告明确告知被告该房屋的使用期限为70年，而待房产证、土地证办完后，被告才发现使用期限只有40年；其二，在2011年7月1日，原告亲笔所写涉案房屋的过户费由其自行承担，但之后却坚持要求被告承担。为此，被告无形中损失的30年使用权应作价从所欠房款中扣除。涉案房屋过户费应由原告承担，亦可从所欠房款中作相应抵扣；
四、被告不同意给付利息，即使计算利息，被告认为利息应从原告主张权利之日开始计算。被告刘刚、曾学群对其陈述在举证期限内向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同、销售不动产统一发票，以证明涉案房屋是被告向桂林瑞城置业有限公司购买，不是向原告购买，且被告已支付完全部购房款；2、收条，以证明原告承诺涉案房屋的过户费由其负责承担；3、转款凭证，以证明因原告反悔，被告承担了涉案房屋的过户费；4、房屋土地证，以证明涉案房屋土地证上载明的使用权终止日期是2049年6月29日，这与合同约定的使用权至2074年不符；5、结婚证，以证明二被告系夫妻关系。经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但认为从借条的内容看，本案是房屋买卖欠款纠纷，而不是民间借贷纠纷；对原告提交的证据2真实性无异议，但认为该证据属于证人证言，按照法律规定，证人应该出庭作证，该证据的证明效力由法院认定。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但对证明内容不认可。涉案房屋的所有权人是原告，是原告向桂林瑞城置业有限公司购买的，因原告的房产证未办下来，为了方便就由被告直接向桂林瑞城置业有限公司购买，实际上就是被告购买了原告的铺面。对证据2真实性无异议，该收条是原告书写的。在办过户手续的过程中，增加了一些费用，与被告协商，被告同意自己承担；对证据3真实性无异议，过户费是被告自己承担的；对证据4真实性无异议，但对证明内容不认可，被告购买的是商铺，国家规定的使用期限原来就不是70年。结合全案证据及原、被告庭审陈述，本院确认如下法律事实：原告与被告刘刚、曾雪群达成口头协议，原告将其拥有的座落于桂林市象山区同心路58号瑞城加州花园5栋1层商业配套用房出售给被告。庭审中，原、被告均认可约定的房屋总价款是42万元。2011年1月7日，原告将内容为“加州A4、A5门面由孙丽雯出让给周喜妹、邓升弟。两套房子不在孙丽雯名下，如出现买卖纠纷由孙丽雯负责。过户费用由孙丽雯负责。周喜妹、邓升弟协助办理”的纸张交予被告刘刚母亲邓升弟。后被告陆续支付购房款合计22万元，尚欠20万元未付，被告刘刚遂于2011年4月1日向原告出具了内容为“今向孙丽雯女士借到人民币贰拾万元整。待房产证、土地证两证办完后一个月内一次性还清欠款，如有违约按每月3%的利息付给孙丽雯女士。借款人：刘刚”的借条。因当时诉争房屋的产权证及土地证未办理，为了方便被告过户，2011年4月20日，双方协商由被告直接与诉争房屋的开发商即桂林瑞城置业有限公司签订商品房买卖合同，双方实际上并未按照该合同履行。被告分别于2011年4月20日、2011年5月17日通过中国建设银行股份有限公司桂林瓦窑支行将14127.6元、20000元转账给桂林瑞城置业有限公司工作人员邓矿成。庭审中，原告承认上述款项是被告支出的过户费用。2012年1月4日，诉争房屋办理了房屋所有权证、土地使用权证。后原告多次要求被告归还欠款，被告均以原告未承担过户费为由拒付，原告故诉至法院提出前述诉请。另查明，被告刘刚与被告曾学群系夫妻关系，邓升弟系被告刘刚母亲。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案原、被告达成口头形式的房屋买卖合同，符合法律规定的订立合同的形式要求。按照口头合同约定，原告将诉争房屋交付给被告，被告支付了部分房款并到房产部门办理了过户手续，应当认定原、被告之间的口头买卖合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现被告拖欠原告购房款20万元，有被告刘刚出具的借条为凭，且诉争房屋的房权证及土地使用权证均已过户至被告名下，被告给付欠款的条件已成就，故被告应承担支付购房款的责任。对被告主张的房屋过户费34127.6元应从所欠购房款中予以抵扣的问题，
本院认为，被告出具的2011年4月20日、2011年5月17日转账凭证，原告认可是被告支付的过户费，但称其已经承担了相应的过户费，被告支付的34127.6元是在办理过户手续过程中增加的费用，经双方协商增加的费用由被告承担，但未提供充分证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2011年1月7日原告向被告承诺过户费由其承担，现其未能提供证据证明已承担诉争房屋的过户费，该举证不能的不利后果由原告承担，本院认定被告给付的34127.6元系诉争房屋的过户费，应从被告所欠购房款20万元中予以扣除，即被告尚欠原告购房款165872.4元。因二被告系夫妻关系，所欠购房款系二被告在夫妻关系存续期间产生的债务，原告主张二被告连带偿还欠款，于法有据，本院予以支持。关于利息问题，被告向原告承诺“待房产证、土地证办完后一个月内一次性还清，如有违约按每月3%的利息付给孙丽雯女士”，被告已于2012年1月4日取得房屋产权证、土地使用权证，逾期不支付购房款，已构成违约，现原告要求被告从逾期之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算逾期付款利息，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：被告刘刚、曾学群共同支付原告孙丽雯购房款165872.4元及该款利息（利息计算：以165872.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍，自2012年2月4日计至2013年1月31日）。本案案件受理费5020元（原告已预交），由原告孙丽雯承担1000元，被告刘刚承担4020元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5020元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 蒙晓霞
人民陪审员 王新华
人民陪审员 郝总路
二〇一三年五月十五日代
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