广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2012）玉区法民初字第3277号原告蓝X。原告陈XX。原告蓝XX。委托代理人甘安能。委托代理人杨雄。被告玉林市A房地产开发有限公司。法定代表人杨XX。委托代理人陈天中。委托代理人蔡晓屈。
原告蓝X、陈XX、蓝XX与被告玉林市A房地产开发有限公司（以下简称：A公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月13日立案受理。依法组成由
审判员何洪担任
审判长，
人民陪审员张致华、蒋华君参加的合议庭，于2012年9月21日公开开庭审理了本案。
书记员莫朝龙担任法庭记录。原告蓝X及其委托代理人甘安能、杨雄和被告玉林市A房地产开发有限公司的委托代理人陈天中、蔡晓屈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝X、陈XX、蓝XX诉称，2010年9月，其与被告玉林市A房地产开发有限公司签订了三份《玉林市商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于玉林城区金港路西南侧滨江公馆第X栋的一套商品房和两间商铺出售给三原告，其中：商品房面积为307.4平方米，价款为1422351元；1号商铺面积为132.81平方米，价款为1235133元；2号商铺面积为118.53平方米，价款为1102329元，三间房屋总价款为3759813元。根据合同约定，被告应当在2011年5月28日前把上述三间（套）房屋交付给其；房屋交付以验收合格为条件，如被告逾期交房，则从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已交付房屋价款的万分之三计算逾期交房违约金给其。合同签订后，其已按合同约定支付了三间（套）房屋的购房款共3759813元给被告，但被告却未按合同约定的期限交房给其。2012年9月14日，被告支付了60天的逾期违约金给其，但从2011年7月28日后的违约金至今未付。直至起诉之日止，上述房屋均未达到约定的交房条件，也不具备房屋的通水、通电、通路的基本使用条件。因此，被告已构成违约，应当承担违约责任。为此，请求人民法院依法判令：
一、被告支付逾期交房违约金给原告（逾期交房违约金：自2011年7月28日起至符合交房条件之日止，每日按购房总价款3759813元的万分之三计付违约金，暂计至2012年7月25日的违约金为409443元）；
二、本案受理费由被告负担。
被告A公司辩称，原告主张违约金是缺乏依据：1、2011年11月底被告方的房屋及商铺已经符合了交房条件，并且通过了验收，原告已经实际占有且使用了，原告不应要求其支付此后所谓延期交房的违约金；2、2011年11月底验收合格交房前工期降雨较多，按照合同约定应当扣除40天的工期（最后以有关部门的统计数据为准）；3、原告诉状中计算违约金标准以日万分之五计算与合同约定不相符，在双方三份合同中约定凡是符合交房条件的对违约金是日万分之零点五，最高不能超过房价款的百分之五，原告的诉讼请求计算的违约金409443元是不准确的；4、双方合同相关条款对违约金约定过高的情况，按日万分之五计算是过高的，请求法院予以降低；5、原告的诉讼请求缺乏有效的依据，按照双方签订的补充协议书第三条明确约定原告方收到逾期违约金后产生两个法律后果：第一是不能退房，第二是违约金问题在到等到购买的房屋面积差价与违约金的金额对账后再进行计算，被告对房屋面积的差价款没有计算出来，对于多还少补问题没有计算出来。为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。三原告对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、三原告《居民身份证》复印件各一份，据欲证明三原告的诉讼主体资格；2、玉林市工商行政管理局的《电脑咨询单》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格；3、《玉林市商品房买卖合同》复印件三份，欲证明：①三原告向被告购买1套商品房、2间铺面，总金额共3759813元；②合同约定，出卖人逾期交付的，每逾期1日，应向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；③交房日期为2011年5月28日及2011年5月31日；4、柳和岛公司《收据》复印件，欲证明三原告已按合同约定交付了全部的购房款共3759813元（其中：2010年10月8日付款1930000元；同年12月20日付款800000元；2011年1月8日分别付款965220元和64593元）；5柳和岛房地产公司的《滨江公馆延期交付通知书》复印件一份，该证据欲证明被告逾期交房的事实，其仅支付了60日的逾期交房违约金。6、照片，该证据欲证明至三原告起诉之日止，房屋仍未达约定的交付条件，也未具备应当具备的使用条件。被告对其抗辩的事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、《企业法人营业执照》；2、《商品房预售许可证》；3、法定代表人身份证明书等复印件各一份，证据1-3欲证明被告诉讼主体资格，本案买卖合同主体资格合法；4、《玉林市商品房买卖合同》复印件三份，三原告购买的房屋分别是3栋1号商品房、3栋1号商铺和2号商铺，该证据欲证明：①三原、被告约定的交房条件为合同第八条第1种条件，即：该商品房经验收合格；②符合交房条件后的违约金在第十四条有约定，已付房款的日万分之零点五，最高不超过已付房款的百分之五；5、《建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件一份；6、柳和岛公司的《滨江公馆延期交付通知书》张贴照片，证据5-6欲证明双方合同项下的房屋已验收合格，达到了交房条件，被告在2011年11月29日已张贴通知书于东岳路69号通知原告收房；7、①《逾期交房补充协议》复印件三份，②《违约金清单》复印件一份，③原告所立违约金《收条》复印件一份，该证据欲证明：①双方确认先按60天逾期交房计算，并由三原告领取了相应的违约金，②对是否还有违约金需被告支付，待双方与房屋面积差价对账确定后，多还少补，由此，三原告在本案未形成双方对账确定的债权，其请求无依据；8、与三原告同小区同楼房业主陈鹏和被告的购房合同；9、业主陈鹏领房手续《滨江公馆交付单》复印件一份，证据8-9欲证明与被告购买同一小区同一幢楼商品房的其他业主在2011年12月已领房无异议，被告交房符合合同约定条件；10、业主陈鹏房屋的相关照片；11、三原告所购房屋（商铺）的照片，证据10-11欲证明已交付其他业主的房屋状况与三原告拒绝接收的房屋商铺状况无异，在实际使用后，是三原告拒绝接收房屋商铺无正当理由。被告为证明连续两天中雨以上降雨日期，导致该工程工期延误，其可据实予以延期交房的事实，在本院指定的举证期限外提供了玉林市气象局于2012年10月29日出具的“2011年5月1日至2011年11月30日连续两天中雨以上降雨日期”的《证明》复印件一份。经过开庭质证，被告对三原告在本院指定的举证期限内提供的证据1-5的真实性及该证据欲证明的内容无异议；对证据6的真实性及证明的内容有异议，不能证明被告所要证明的问题。三原告对被告在本院指定的举证期限内提供的证据1-3的真实性及该证据欲证明的内容无异议；对证据4的真实性没有异议，对该证据欲证明的第一项内容没无异议，对欲证明的第二项内容有异议，该约定是被告对基础设施正常运行的承诺，不是符合交房的约定；对证据5的真实性无法确认，对该证据欲证明的内容有异议；对证据6的真实性及证明的内容有异议，不能证明被告交房符合了交房条件；对证据7的真实性没有异议，对该证据欲证明的内容有异议，三原告的请求是有依据的；对证据8的真实性由法院认定，对该证据欲证明的内容有异议，其他业主放弃了他自己的权利与其无关；对证据9的真实性由法院认定，对该证据欲证明的内容有异议，不能证明房屋达到了合同约定的条件；对证据10-11的真实性及证明的内容有异议，不清楚照片的里面的住房和铺面是否是同一期的。三原告对被告在本院指定的举证期限外提供的玉林市气象局于2012年10月29日出具的“2011年5月1日至2011年11月30日连续两天中雨以上降雨日期”的《证明》不同意质证，认为被告提供的这份证据，未在法院指定的举证期限内提出。本院认证如下，原、被告对对方所提供的证据的真实性和该证据欲证明的内容没有异议，本院予以确认，并作为定案的依据。对双方有异议的证据，因该证据与本案有关联性，可作为定案的参考依据。综合全案证据以及双方当事人在庭审中的陈述进行分析，本院确认如下法律事实：原告蓝X与原告陈XX系夫妻关系，与原告蓝XX系父子关系。2010年10月8日，三原告与被告A公司于签订了三份《玉林市商品房买卖合同》，三份合同的格式和内容，除房屋价款和房屋面积不同之外，其他内容都一样。该合同约定，由被告将其开发的位于玉林城区金港路西南侧滨江公馆第X栋的一套商品房和两间商铺出售给三原告，其中：商品房的面积为307.4平方米，以每平方米4627元计算，总价款为1422351元；1号商铺面积为132.81平方米，以每平方米9300元计算，该铺面总价款为1235133元；2号商铺面积为118.53平方米，以每平方米9300元计算，该铺面总价款为1102329元；一套商品房和两间商铺价款合计为3759813元。该合同还对双方当事人的权利、义务进行了约定，其中第六条约定：“付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款；2、分期付款；其他付款（银行按揭付款，须于2010年12月20日前付清）。”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2011年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；………。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更等，导致工期延长的；3、因政府有关部门的临时限制、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含本数）及其他政策性原因导致工期延误或延期交房。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。………。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。………。”合同签订后，三原告依照《玉林市商品房买卖合同》约定的付款方式，于2011年1月8日支付了全部购房款3759813元给被告（其中：2010年10月8日支付1930000元，同年12月20日支付800000元；2011年1月8日分别支付965220元和64593元）。被告在施工过程中，由于受雨水天气等自然灾害的影响，导致交房时间延迟，被告于2011年5月31日以书面方式，向三原告发出了《滨江公馆延迟交房通知》。该通知写明：“………。按照贵我双方商品房买卖合同第八条约定，原定于2011年5月28日前通知您交付的商品房，由于各方面原因未能按期通知交房，我们对延期交房给您带来不便，向您和您的家人表示深深歉意，同时也诚恳地希望能得到您的理解与宽容。我们郑重承诺：我们将秉承诚信原则，严格遵守与您签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的相关约定，进行相应的补偿。交房时间确定后我公司将以书面形式再通知您。顺祝、商祺。玉林市A房地产开发有限公司（盖公章），2011年5月31日。”此后，原、被告双方就逾期交房和支付违约金等问题发生了争执。2011年9月14日，以三原告为乙方，被告为甲方，双方经协商一致后，自愿达成和解协议，并在三份《延期交房补充协议》书上签名和盖公章或捺指印。该补充协议约定：“………。
一、根据双方买卖合同第九条，乙方选择甲方继续履行合同，甲方应根据买卖合同第八条规定的最后交付时限（即2011年5月28日）的第二日至实际交付之日止，按日向乙方已支付房价款万分之三的违约金。
二、双方约定甲方先支付乙方一期违约金，按60日已付房款的万分之三计算；二期违约金至实际交付之日已付房款的万分之三计算后，根据实测面积应增补的面积差金额相抵扣后，甲方多退少补与乙方。
三、乙方在收到甲方一期违约金后不能选择退房，如乙方退房则乙方违约，甲方将收回已支付违约金并扣出乙方已支付房款的10%作为违约金。
四、本补充协议一式肆份与原购房合同一样具有同等法律效力。………。”在该协议签订后的当日，被告按约定向三原告支付了一期（按60天计）逾期交付商品房和商铺的违约金共69476.63元（其中：商品房违约金为27402.32元；1号商铺违约金为22232.39元；2号商铺违约金为19841.92元），该款原告蓝XX已领取，并亲笔立写三份《收条》给被告收执，但至本案庭审结束时，有关行政部门对三原告的商品房和商铺尚未进行面积实测。2011年11月29日，原、被告双方讼争的位于玉林城区金港路西南侧滨江公馆第X栋的主体工程质量通过有关部门验收合格。在商品房和铺面达到交付条件后的当日，被告便以书面等多种方式通知包括三原告在内的其他业主，但三原告以各种借口拒绝接收商品房和商铺，在被告多次努力下，三原告于2011年12月20日才签收被告的《滨江公馆逾期交房通知书》。此后，三原告已将房屋装修好出租给他人使用，实际上三原告对讼争的商品房和铺面已经占有、收益和使用。另查明，2008年1月24日，被告A公司经玉林市工商行政管理局核准登记成立，具有企业法人资格的公司，并领取了《企业法人营业执照》，公司类型：有限责任公司，经营范围：房地产开发（取得有效资质方可经营）、房地产中介服务。2010年8月24日，被告柳和岛公司经玉林市住房和城乡规划建设委员会批准，领取了《商品房预售许可证》，获准对其公司开发位于玉林城区金港路西南侧滨江公馆2#、3#、4#、5#楼的商品房屋公开预售。综合原告蓝X、陈XX、蓝XX的诉称意见和被告A公司的抗辩意见，结合本案的基本事实，本院综合评判如下：
本院认为，原告蓝X、陈XX、蓝XX与被A公司于2010年10月8日签订的三份《玉林市商品房买卖合同》和2011年9月14日三份《延期交房补充协议》是在平等、自愿、公平和诚实信用基础上订立的，体现了双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规强制性规定和社会公共利益。三份《延期交房补充协议》是对于三份《玉林市商品房买卖合同》的补充，与三份《玉林市商品房买卖合同》有同等的效力。因此，原、被告双方所签订的三份《玉林市商品房买卖合同》和三份《延期交房补充协议》成立且有效，本院依法予以确认。根据《合同法》有关规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，原、被告双方应认真恪守合同约定，全面履行合同义务。我国《合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，原、被告双方所签订的三份《延期交房补充协议》均是附生效条件的合同，是对三份《玉林市商品房买卖合同》的补充，即就逾期交房和支付违约金等问题设置生效条件的合同。由于该三份补充协议所约定的“二期违约金至实际交付之日已付房款的万分之三计算后，根据实测面积应增补的面积差金额相抵扣后，甲方多退少补与乙方”条件尚未成就，所以原、被告双方所签订的三份《延期交房补充协议》尚未生效。三原告在《延期交房补充协议》尚未成就和生效的情况下，就主张被告支付逾期交付商品房和商铺的违约金理由不充分，亦有悖于诚实信用原则，故本院对三原告主张被告支付逾期交付商品房和商铺的违约金，依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，
判决如下：驳回原告蓝X、陈XX、蓝XX的诉讼请求。本案受理费7442元，由原告蓝X、陈XX、蓝XX负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费7442元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20―405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何 洪
人民陪审员 蒋华君
人民陪审员 张致华
二〇一三年五月十日
书 记 员 莫朝龙 来源：百度搜索“”