宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬仑民初字第560号
原告：陈和良。
被告：袁忠。
委托代理人：乐琳妮，浙江波宁律师事务所律师。
被告：宁波保税区弘基商业经营管理咨询有限公司，住所地：宁波保税区发展大厦2601-5。
法定代表人：史网扣，该公司经理。
委托代理人：詹程，上海雷曼律师事务所律师。
原告陈和良与被告袁忠、被告宁波保税区弘基商业经营管理咨询有限公司（以下简称弘基咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理后，依法由
审判员谢敏适用简易程序于2013年4月23日公开开庭进行了审理。原告陈和良、被告袁忠的委托代理人乐琳妮、被告弘基咨询公司的委托代理人詹程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈和良起诉称：2007年12月28日，原告就位于宁波北仑区弘基生活广场内庐山西路158号第1幢2-1、2-2号房屋与其经营受托人被告弘基咨询公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告弘基咨询公司将上述房屋赁给原告使用，租赁期限自2008年1月1日至2012年9月30日止。租赁房屋原告进行装修后用于经营金色年华酒吧，期间，被告袁忠购买了上述房屋。
被告袁忠与被告弘基咨询公司签订《物业委托经营书》，委托被告弘基咨询公司继续将上述房屋租赁给原告。2010年7月，原告再次投入80万元进行二次装修。2012年7月底，原告根据《房屋租赁合同》约定向被告弘基咨询公司要求续租，被告弘基咨询公司告知原告被告袁忠已将上述房屋转卖给李峰，合同到期后李本人自用，不再出租。2012年10月，原告为了减少损失保持金色年华酒吧在弘基广场的知名度，在弘基广场以23.5万元转让价向他人承租商业用房用以继续经营酒吧，李峰也因此向法院起诉。被告袁忠将房产委托被告弘基咨询公司租赁经营，原告提出续租时才告知租赁房屋已经转卖，两被告均没有保护原告的优先购买权，侵害了原告的合法权利。现原告起诉要求两被告赔偿原告经济损失45000元。原告向本院提供：1.营业执照，用以证明租赁房屋用于经营酒吧的事实；2.转让协议，用以证明原告另行租赁同类地段房屋支付转让费用的事实；3.《房屋租赁合同》、《物业委托经营书》，用以证明原告和被告弘基咨询公司签订《房屋租赁合同》中涉及的租赁物在租赁期间由被告袁忠买受房产并委托被告弘基咨询公司续租经营的事实；4.情况说明，用以证明被告袁忠出售房产时，被告弘基咨询公司未告知原告的事实；5.房产权证内页，用以证明被告袁忠出售房产的时间；6.费用清单及相关的证据，用以证明原告诉讼请求的费用组成；7.2-36、37、38的租赁合同，用以证明原告重新承租后所发生的费用。
被告袁忠答辩称：原告主张优先购买权的诉讼时效已过。抛开诉讼时效已过问题，房屋转让之前被告已经通知承租人行使优先购买权，原告提出的费用没有相关的证据证实，即使原告有上述费用产生，也不属于本案被告袁忠造成的，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。被告袁忠向本院提供：上海弘基物业管理有限公司宁波保税区分公司出具证明2份、李峰与被告弘基咨询公司签订的《物业委托经营书》，用以证明被告弘基咨询公司知道被告袁忠已将房屋转让的事实。
被告弘基咨询公司答辩称：原告在租赁期间有拖欠租金等严重违约情况，所以原告违约在先，原告不享有优先购买权，且原告在租赁期限届满后提出的是续租权，而不是优先购买权，由此可见原告依据优先购买权向被告提出索赔的依据不足。两被告之间是物业租赁权委托权经营关系，被告袁忠出售房屋之前没有事先通知被告弘基咨询公司，所以被告弘基咨询公司也无法通知原告，被告弘基咨询公司对被告袁忠的产权转让无权干涉，原告提出优先权的赔偿诉请时效已过，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告弘基咨询公司向本院提供：1.被告弘基咨询公司与原告签订租赁合同，用以证明原告未按约定期限支付2010年10月1日至2011年9月30日的租金，至今未支付2011年10月1日至2012年9月30日的租金及物业管理费、水电费，原告存在严重违约的行为，不再享有优先购买权的条件；2.袁忠签订的《物业委托经营书》，用以证明被告袁忠没有把出售的情况告知被告弘基咨询公司，所以被告弘基咨询公司不存在过错的事实。经质证，本院对原、被告提供的证据分析认证如下：1．两被告对原告提供的营业执照、转让协议、《房屋租赁合同》、《物业委托经营书》、房产权证内页、2-36、37、38的租赁合同的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院对上述证据的真实性依法予以确认。2．被告袁忠对原告提供的情况说明提出异议认为，该证据系被告弘基咨询公司单方出具，不能证明被告袁忠在房屋转让前没有告知被告弘基咨询公司的事实；被告弘基咨询公司则认为，被告弘基咨询公司于2012年7月底已经通知原告租赁到期，原告提出要求续租，该证据并不能证明原告所要证明的内容。3．两被告对原告提供的费用清单的真实性均不予认可，且认为与本案无关联性。本院分析认为：根据原告提供的转让协议及原告在庭审中的陈述，原告承租了位于弘基广场内2-36、2-37和2-38号商业用房并接收2-38号房屋原承租人的添置的设施、设备。原告在原承租的房屋租赁期限届满后，为继续经营需要另行租赁同地段的房屋，其所支付的租赁费用系原告正常支付，并非两被告造成，且原告转让所得的设施、设备系原告的财产，故原告所称的转让23.5万元及2-36、2-37和2-38号商业用房租金16250元与本案无关联性。原告在使用租赁房屋过程中，应当支付物业费用，原告并没有证据证明其现主张的三个月的物业、清运、维修费，是原告已经承担的物业费用以外额外另行承担的费用，故该费用的支出与两被告没有关联性。本院审理的原告与原承租房的业主李峰纠纷案反映，原告将其经营的酒吧搬迁新址前，并没有停止其酒吧的营业，原告支付酒吧保安人员及服务人员的工资系原告应承担的义务，并非原告额外支出，该工资费用与两被告无关联性。原告于2008年1月1日开始租用涉案房屋，2010年7月进行第二次装修，属于原告经营需要，与两被告没有关联。4．原告与被告弘基咨询公司对被告袁忠提供的证据的真实性均无异议，但原告认为与原告无关联，被告弘基咨询公司认为不能证明被告袁忠所要证明的事实。本院分析认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。2012年3月27日，上海弘基物业管理有限公司宁波保税区分公司出具证明2份，仅能证明被告袁忠与物业管理部门结清了有关费用，不能证明被告弘基咨询公司已知被告袁忠欲转让房产。2012年5月15日，李峰与被告弘基咨询公司签订《物业委托经营书》，当时被告弘基咨询公司应当知道被告袁忠已将涉案房屋转让给李峰的事实，但已过“出卖之前的合理期限”，被告弘基咨询公司已无通知原告的必要，故被告袁忠提供的证据的关联性本院不予确认。5．原告及被告袁忠对被告弘基咨询公司提供的证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。本院根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，认定以下事实：被告受原宁波北仑区弘基生活广场内庐山西路158号第1幢2-1、2-2房屋的产权人委托，对上述房屋进行经营租赁管理。2007年12月28日，被告以自己的名义与原告陈和良签订《房屋租赁合同》，约定将涉案的313.13平方米房屋租赁给原告经营使用，租赁期限为2008年1月1日至2012年9月30日止。该租赁房屋原告用于经营金色年华酒吧。2010年7月，原告对该酒吧进行重新装修。2012年3月，被告袁忠涉案房屋转卖给案外人李峰，李峰于同年5月15日与被告重新签订《商业委托经营书》，约定原告所有的涉案房屋313.13平方米，委托给被告经营租赁管理，管理期限为2012年4月1日至9月30日。2012年9月30日，原告租赁期限届满，原告要求续租，但案外人要求将涉案房屋收回自用，原告分别于2012年10月11日和11月8日租用了同地段2-36、2-37和2-38号商业用房。原告在酒吧搬迁之前，并未停止营业。
本院认为：法律规定出租人应当在租赁房屋出卖前的合理期限内通知承租人行驶优先购买权，出租人履行了通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，之后承租人主张优先购买权的，法院不予支持。被告袁忠没有证据证明其在租赁房屋出卖前告知原告或通知被告弘基咨询公司告知原告，故不适用十五日的时效。原告应当在2012年7月底知道租赁房屋已经出卖，原告现主张要求出租人承担赔偿责任，并未过诉讼时效。原告没有证据证明因被告袁忠侵害其优先购买权造成其实际损失，现原告要求两被告赔偿其450000元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：驳回原告陈和良的诉讼请求。本诉受理费8050元，减半收取4025元，由原告陈和良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为810060143738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
审 判 员 谢 敏
二〇一三年五月九日代
书记员 俞佩娟 来自