江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第50号上诉人（原审被告）曾还忠。委托代理人曾洪伟。委托代理人钟春华，江西理公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谢雪平。委托代理人陈丹。委托代理人李小东，江西翠微律师事务所律师。原审被告邱昌辉。委托代理人黄斌，江西翠微律师事务所律师。原审第三人谢小勇。
上诉人曾还忠因与被上诉人谢雪平、原审被告邱昌辉、原审第三人谢小勇共有权确认纠纷一案，不服宁都县人民法院（2012）宁民一初字第1168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2004年4月16日原告谢雪平与被告曾还忠、邱昌辉及第三人谢小勇四人共同购买宁都县房地产开发公司翠微西路开发办位于宁都县翠微西路C栋5、6号120平方米土地合资联合建房。2005年9月28日土地管理部门为四人办理了建设用地许可证。房屋建成后，2004年12月3日，四人抽签约定第三层及三号杂物间归谢雪平所有，第四层及四号杂物间归谢小勇所有，第二层及一号杂物间归邱昌辉所有，第五层及二号杂物间归曾还忠所有，并约定层差的补价，但未约定东、西店面，第六层和第七层的归属。抽签后，原、被告及第三人均无意见并按照抽签确定的房屋装修入住至今。2007年2月22日，四人签订《协议书》即“四人协议”该协议的主要内容为：翠微西路C栋东面店面及东边后面的三个杂物间及其地基60平方米分给曾还忠所有，曾还忠享有其土地使用权及归属权，曾还忠向其他三位共有人支付48000元，以作对C5店面及60平方米土地的购买款。被告曾还忠向其他三位共有人各付定金300元，48000元的补差款在2007年2月27日之前付清。同日，邱昌辉、谢雪平、谢小勇又另签订一份《协议书》即“三人协议”再次确认曾还忠享有C栋东面店面及相应土地使用权归属的前提下，又约定C栋西面店面（C6）及内设阁楼的所有权归邱昌辉所有，C6店面的60平方米土地使用权三共有人处分给邱昌辉，由其所有。邱昌辉补45000元给7楼谢雪平，第七层则归谢雪平所有，同时约定付款方式为签合同当日付10000元，2007年2月27日之前全部付清。但协议签订后次日，原告谢雪平及第三人谢小勇以其若不享有C栋东、西店面的土地使用权则无法以联建方式办理房屋产权证而悔约，并以对2007年2月22日签订的“三人协议”及“四人协议”存在重大误解，被告曾还忠及邱昌辉未按约定的时间付款等理由要求解除该两份《协议书》。原告于2007年4月27日向宁都县人民法院起诉，宁都县人民法院作出（2007）宁民一初字第380号民事判决，驳回原告谢雪平及第三人谢小勇的诉讼请求。后原告不服上诉至赣州市中级人民法院，中院认为该协议有关土地使有权归属的约定，损害了合资建房人的利益，使共同购地建房者没有土地使用权，违背了“地随房走”的原则，在客观上造成其它合作建房者无法办到房产证的不利后果，故作出（2007）赣中民三终字第143号民事判决，撤销宁都县人民法院（2007）宁民一初字第380号民事判决；同时判决撤销谢雪平、曾还忠、邱昌辉、谢小勇于2007年2月22日签订的《协议书》中关于其联建房C栋东面店面地基60平方米土地使用权归曾还忠拥有的内容，撤销其联建房C栋西面店面地基60平方米土地使用权归邱昌辉拥有的内容；改判四人联建房用地的120平方米土地使用权归谢雪平、谢小勇、曾还忠、邱昌辉共同享有。中院改判后，原告以协议中土地使用权转让内容被撤销，但其他部分仍然有效为由再次于2009年2月诉至宁都县人民法院，请求依法判决被告曾还忠向原告谢雪平及第三人谢小勇一次性支付店面与楼房差价款47100元；被告邱昌辉向原告谢雪平一次性支付店面与楼房差价款35000元。2009年11月宁都县人民法院作出（2009）宁民一初字第237、238号民事判决，驳回原告谢雪平及第三人谢小勇的诉讼请求。
原告谢雪平不服，再次向赣州市中级人民法院提起上诉，中院认为依据“地随房走，房随地走”及权利和义务相一致的原则，土地使用权的转让被（2007）赣中民三终字第143号民事判决撤销，则双方2007年2月22日对店面与住房补差款的约定及店面与住房的分配约定亦应无效。故以（2010）赣中民一终字第41、42号民事判决，驳回了原告谢雪平上诉，维持原判。另查明，2007年2月22日协议签订后，曾还忠按协议向邱昌辉、谢雪平、谢小勇三方各支付了定金300元。邱昌辉则向谢雪平支付补偿款10000元（扣除为换杂物间原告预付的1000元，实付9000元），但其它内容没有实际履行。同时，2007年至今两被告先后多次将C5、C6两个店面（含阁楼）出租，并与阻拦出租的原告方多次发生纠纷。其中2010年11月15日至2011年3月共出租4个月，租金1000元／月（C5、C6店面各500元／月），计4000元；2011年5月1日至今租金1200元／月（C5、C6店面各600元／月），计20400元（计算至2012年9月30日），共计24400元，1／4为6100元。原审法院认为：2007年2月22日原、被告与第三人分别订立的两份协议，其主要内容有三个：一是土地使用权的分配和转让，二是店面和六、七层房屋的分配，三是土地使用权转让费和房屋差价补偿。虽然从客观上说该两份协议在订立时是原、被告及第三人的真实意思表示；但由于该两份协议将四人共有的120平方的土地使用权都确认在两被告名下，违反了“地随房走”的原则及法律法规的强制性规定，导致原告及第三人不享有土地使用权，从而无法办理房产证。为此，该两份协议所涉及的土地使用权转让的相关内容被赣州市中级人民法院（2007）赣中民三终字第143号民事判决所撤销。而由于土地使用权转让被撤销，依据“地随房走，房随地走”及权利和义务相一致的原则，该两份协议所涉及房屋差价补偿和土地使用权转让费的内容显然无效，无法履行。故原告诉请两被告支付房屋差价补偿款和土地使用权转让费的请求被宁都县人民法院（2009）宁民一初字第237、238号民事判决驳回，并被（2010）赣中民一终字第41、42号民事判决所维持。赣州市中级人民法院的三份生效判决对两份协议中土地使用权分配和转让与房屋差价补偿款及土地使用权转让费内容一个判决撤销，一个认定无效，而店面和六、七层房屋的分配与上述内容是密不可分的整体，这必然导致该两份协议（合同）无法实际履行，从而整体无效。基于合同无效，原、被告及第三人依据该两份协议所分得房屋和土地以及取得的款项应恢复原状或返还给对方。房屋及土地在没有重新分割之前，房屋所有权及土地使用权理应归原、被告及第三人共同共有。由于无效或者被撤销的合同自始没有法律效力，故协议所涉及的房屋、店面仍属四人共有，相应的由两被告经手出租店面所获得的收益也应归四人共同所有，每人1／4。综上，原告方的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条之规定，判决：
一、位于宁都县梅江镇翠微西路C栋一层的C5、C6两个店面（含阁楼及5、6号杂物间）和C栋第六层、第七层的房屋归原告谢雪平、被告曾还忠、邱昌辉、第三人谢小勇四人共同所有；
二、被告曾还忠、邱昌辉向原告谢雪平支付出租店面的租金收益的1／4计6100元，曾还忠、邱昌辉各付3050元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告曾还忠、邱昌辉各承担2200元。
上诉人曾还忠上诉称：对于如何分配店面与房屋的约定，系四个当事人真实意思表示，不能因为其他条款无效而将这一条款也认定为无效。案涉第六层房屋已经由原审第三人谢小勇转让给案外人，四方当事人已经失去共同共有的基础，从客观上不可能共同共有第六层房屋。此外，上诉人曾还忠虽然与他人签订房屋租赁合同，但由于谢雪平的阻挠，把租客逼走造成租期中断，店面无法正常出租，故C5店面及阁楼从未出租过，只作自用。扣除谢雪平两次焊门及割裂店门的损失1000元及赔偿租客中断租房的搬迁费用后根本没有产生收益，原审判决认定曾还忠共获得租金达12200元，与现实情况不相符。请求二审法院依法撤销原审判决第一、二项，确认C5店面（含阁楼）为曾还忠所有，驳回被上诉人谢雪平的其他诉讼请求。
被上诉人谢雪平辩称：本案纠纷引起的根源是各方当事人法律意识淡薄，“四人协议”和“三人协议”中有关土地使用权的分配违反了“地随房走”的原则，致使各方当事人无法办理房产证。上述两份协议所约定三项主要内容中的一项被法院撤销，一项被确认无效，而该三项内容密不可分，必然导致该两份协议无法履行，故原审判决认定该协议整体无效是正确的。原审法院是根据两上诉人在法庭上陈述所得的租金进行平均分配的，实际上两上诉人所得的房租远远不止那么多，但答辩人无法举证证明。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告邱昌辉述称：“四人协议”和“三人协议”中的无效条款被（2007）赣中民三终字第143号民事判决撤销后，其他条款并没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。即谢雪平和谢小勇已丧失了对店面房的共有权，邱昌辉和曾还忠丧失了对第六层、第七层房屋的共有权。二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：2007年2月22日上诉人曾还忠、被上诉人谢雪平、原审被告邱昌辉与原审第三人谢小勇及原审被告邱昌辉、被上诉人谢雪平与原审第三人谢小勇分别订立的两份协议，即“四人协议”和“三人协议”，其约定的主要内容有三项：一是对四人共有的土地使用权的分配和转让，二是对联建店面和六、七层房屋的分配，三是对土地使用权转让费和房屋差价的补偿。对于第一项内容，即四人共有的120平方米的土地使用权分别归上诉人曾还忠、原审被告邱昌辉各拥有60平方米的约定，本院作出的（2007）赣中民三终字第143号民事判决予以了撤销，并判决此120平方米土地使用权仍为四人共有。对于第二、三项内容，本院作出的（2010）赣中民一终字第41、42号民事判决确认无效。上述三份民事判决均为生效判决。因无效或者被撤销的合同自始没有法律效力，故协议所涉及的房屋、店面仍属四人共有，相应的由两上诉人经手出租店面所获得的收益也应归四人共同所有。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人曾还忠负担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理
审判员 彭莉
二〇一三年五月三日
书 记 员 王佳
书 记 员 曾慧 来自