（2011）沪一中民二（民）初字第16号
裁判日期: 2013-04-26
公开日期: 2016-07-13
案件名称
上海森勤房地产开发有限公司诉上海市松江区人民政府岳阳街道办事处建设用地使用权转让合同纠纷一案一审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2011）沪一中民二(民)初字第16号原告（反诉被告）上海森勤房地产开发有限公司，住所地上海市松江区XX街XX号XX室阔街66-68号301室。法定代表人朱励，董事长。委托代理人王天健，上海市诚至信律师事务所律师。被告（反诉原告）上海市松江区人民政府岳阳街道办事处，住所地上海市松江区XX路XX号谷阳北路343号。法定代表人杨连明，主任。委托代理人杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。被告（反诉原告）上海茸城资产经营有限公司，住所地上海市松江区XX路XX号荣乐东路169号。法定代表人吉培森，经理。委托代理人杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。原告（反诉被告）上海森勤房地产开发有限公司与被告（反诉原告）上海市松江区人民政府岳阳街道办事处、上海茸城资产经营有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，上海市松江区人民法院于2011年4月27日受理，2011年7月4日移送本院管辖。本院于2011年7月18日受理后，依法组成合议庭，于2011年11月23日、2012年7月18日两次公开开庭进行了审理。原告之委托代理人王天健，两被告之共同委托代理人杨雪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海森勤房地产开发有限公司（以下简称森勤房地产公司）诉称，2005年1月9日，原告投资方上海森勤实业有限公司（以下简称森勤实业公司）与被告上海茸城资产经营有限公司（以下简称茸城公司）签订了松江区岳阳街道荣乐路商务楼开发项目协议书（松江区XX街道XX街中山街道42街坊5丘地块），协议约定由原告投资方以人民币（以下币种相同）2,070万元的价格整体收购茸城公司所属的上述地块的土地及地上全部建筑物。该协议由茸城公司上级部门即被告上海市松江区人民政府岳阳街道办事处（以下简称岳阳街道办事处）签证盖章予以确认。事后，原告投资方按约在被告茸城公司所属的申田经济园区注册成立了项目开发公司即本案原告，并由原告与政府职能部门签订了上海市国有土地使用权出让合同并依法取得上述地块的房地产权证[沪房地松字（2005）第013558号]。因上述地块开发建设商务楼按政策需以挂牌竞拍方式进行用地性质的改性，故由松江区人民政府召集相关职能部门进行协调协商，最终根据协调会精神和相关政策规定，确认上述地块由政府职能部门以挂牌方式上市竞拍。2005年7月26日，被告岳阳街道办事处与原告就上述地块开发项目委托挂牌后的善后事宜处置问题签订了协议书，该协议书对如由案外人取得该地块使用权后，对土地溢价款部分的归属，何时付款及逾期付款的利息和违约金等均作了详细约定。据此两被告事后也要求原告暂缓支付未付的1,000万元。2007年5月18日，原告与被告岳阳街道办事处再次就上述地块的遗留事宜签订了协议，在此协议中被告岳阳街道办事处承诺：涉讼的地块挂牌招标后在双方协商一致的基础上，应按照双方2005年7月26日签订的《松江区岳阳街道荣乐路商务楼开发项目委托挂牌协议书》有关条款履行。2007年8月，上述地块由案外人上海绿地甲（集团）有限公司竞拍中标。按原、被告双方协议约定的时间，被告方应在中标人签订《国有土地使用权出让合同》后七十天内付款给原告，但被告方屡次逾期付款。为此，原、被告双方多次进行沟通协商。2010年5月，原岳阳街道办事处财政所所长代表被告方向原告送达了由被告方起草的善后事宜处置协议书及备忘录，但因上述两份材料内容有违双方原先签订的合法有效的协议精神，致使双方未就付款数额达成一致。2010年3月底，原告向被告方发出了关于涉讼土地相关善后处置事宜的意见书，希望得到被告方合情、合理、合法的处置意见，但被告方无任何回复。原告认为，涉讼地块以挂牌竞拍方式出让虽非原、被告双方的本意，但双方就本属原告所拥有使用权的土地挂牌竞拍后的相关事宜进行了协商，并达成了协议。现被告方违反协议约定一再拖延支付款项，使原告的合法权益遭到侵害，故起诉要求判令：1、两被告返还松江区荣乐东路15号42街坊5丘地块路xx号xx街坊x丘地块及地上物转让费和前期费用计人民币16,810,247.00元；2、两被告按约支付原告上述地块挂牌竞拍后的溢价款人民币38,982,000元；3、两被告按约支付原告逾期付款利息（按不同期银行贷款利息从2008年1月1日起暂计算至2011年3月31日止），计人民币3,098,102.98元；4、两被告按约支付原告逾期付款违约金（按日万分之三从2008年1月1日起暂计算至2011年3月31日止），计人民币19,834,138.95元；5、本案诉讼费由两被告承担。被告岳阳街道办事处、茸城公司共同答辩称，按照2005年1月9日的协议书约定原告应付茸城公司转让款2,070万元，并应于订约后一周内支付500万元，但原告并未按时支付，时隔三个多月才支付10万元，至今尚欠1,260万元未付，已构成严重违约。2005年7月26日的协议书中，部分条款损害国家利益，且与国家政策相抵触，故应认定无效。同时，因诉讼时效已过，原告已丧失本案的胜诉权，故要求驳回原告的诉讼请求。岳阳街道办事处、茸城公司共同提起反诉称，2005年1月9日三方签订协议书后，反诉被告应于2005年1月16日前支付500万元，但反诉被告并未履行。直到2005年4月22日才付了10万元，占应付款的2%。2005年5月11日，反诉被告取得房地产权证。至此茸城公司已经全部履行协议义务，反诉被告应于当天支付1,570万元转让款，但反诉被告却分文未付。直到2005年9月15日，反诉被告才支付了首期付款500万元。至今反诉被告仍欠茸城公司转让款。由于反诉被告的严重违约行为，给反诉原告造成巨大损失，故请求判令：1、反诉被告偿付反诉原告茸城公司项目转让款1,260万元；2、反诉被告偿付反诉原告茸城公司逾期付款违约金89,693,100元（暂计算至2011年5月10日）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告森勤房地产公司辩称，反诉原告的诉请有违客观事实，反诉被告早在2004年12月底就应岳阳街道办事处的筹资需要将500万元汇入街道办事处财政所，并由街道财政所出具了上海市行政事业单位统一收据，该收据明确记载此500万元款项系涉诉地块的土地预收款。2005年9月15日岳阳街道办事处财政所所长签发支票，将移用了9个月的该500万元汇给了茸城公司。同时，系争土地转让过程中发生了多笔费用约440万元应由反诉原告承担，但实际由反诉被告垫付，而相关余款系因土地挂牌拍卖原因，反诉原告自己表示暂缓支付。至于反诉请求中的违约金则更无事实和法律依据，故要求法院全部予以驳回。本案审理中，经本院释明，原告森勤房地产公司将其本诉诉请变更为：一、判令被告茸城公司返还原告松江区荣乐东路15号42街坊5丘地块路xx号xx街坊x丘地块转让费810万元及前期费用438.3万元，合计1,248.3万元；二、判令两被告支付原告逾期付款违约金6,036,778.80元（以本金1,248.3万元为基数，按日万分之三计算，自2008年1月1日起暂计至2012年5月30日止）；三、判令两被告支付原告逾期付款利息4,076,910.70元（以本金1,248.3万元为基数，按不同期银行贷款利息自2008年1月1日起暂计算至2012年5月30日止，并按同期贷款利率再上浮10%）；四、判令两被告赔付原告因其缔约过错给原告带来的间接、直接损失1,500万元；五、判令茸城公司赔付原告信赖利益损失人民币1,500万元。上述五项合计（暂计算至2012年5月30日）52,596,689.49元，并判令两被告对上述五项诉请承担连带清偿责任。对于第一项诉请中438.3万元前期费用，原告表示实际发生的支出为440.99万元，但被告岳阳街道办事处曾认可438.3万元，故原告就低计算主张。被告岳阳街道办事处、茸城公司则仍坚持原来的答辩意见。经审理查明，2005年1月9日，茸城公司（甲方）与森勤实业公司（乙方）签订一份《松江区岳阳街道荣乐路商务楼开发项目协议书》，约定：乙方同意整体收购甲方所属上海市松江区荣乐东路地块的土地及地上全部建筑物（房地产权证为沪房松字2004第0056**号），土地的四至范围见附图。土地面积为13,806平方米，折后20.7亩，供乙方作为商务楼项目开发用地。总价为人民币2,070万元。（甲方同意总价中包括甲方对地上地下全部动迁清障包干费用）；上述地块目前为仓储用地性质，在甲乙双方签订本协议后的2005年5月底之前，将土地使用权及地上建筑物的所有权转至乙方在甲方所属的申田经济园区注册的公司名下，并办妥房地产权证。甲方同意协助乙方办妥上述仓储用地转为商业用地有关手续。办理土地使用权及地上建筑物的所有权转移手续中的一切费用由甲方承担，仓储用地转性为商业用地手续中的一切费用由乙方承担。付款方式：在签约一周内由乙方先预付人民币500万元；待甲方将土地使用权及地上物所有权转为乙方，实施土地及地上物移交手续的当天，乙方再支付人民币1,570万元；在该土地开发中，乙方同意在甲方所属的申田经济园区注册公司，承担开发业务并保证开发销售税金计入甲方所在的岳阳街道办事处，乙方应享受的扶持优惠政策比例另行商定。本项目建设竣工启用后，乙方应协助甲方做好本商务楼的入住使用单位注册在甲方所属的申田经济园区的工作，以确保上述单位的税基纳入岳阳街道办事处；该地块上的建筑物及地上地下管线动迁由甲方负责，并于2005年5月30日交付土地，如遇特殊情况可延期至7月底。乙方承诺在甲方交付土地后的叁个月内动工建设。该地块开发，乙方须按照松江区规划要求，进行规划、设计、改造和建设，甲方协助监督。违约责任：甲方如未按本协议规定将上述土地使用权及土地上建筑物的所有权转让给乙方，则应按本协议转让价总额的每天千分之三向乙方承担违约金；乙方如未按本协议规定支付房地产转让价款的，每逾期一天应按应付价款总额的千分之三向甲方偿付违约金。在上述协议书中，岳阳街道办事处以甲方上级鉴证部门的名义，亦予签字盖章。2005年1月26日，原告森勤房地产公司经工商登记准予成立。2005年2月28日，松江区房地产测绘所出具《房屋土地权属调查报告书》，核定原告用地面积和土地使用界址。2005年4月1日，上海市松江区人民政府向被告茸城公司发出“沪松府土用字（2005）第33号”《关于收回松江区ZS-05-001号地块国有土地使用权的通知》，明确将收回上述13,806平方米土地，由松江区房屋土地管理局实施土地使用权出让手续，同时注销沪房地松字（2004）第005673号房地产权证。2005年4月5日，原告森勤房地产公司与被告茸城公司签订《承诺书》，明确双方已于2005年2月3日签订《上海市产权交易合同》，茸城公司将上述13,806平方米仓储用地转让给原告森勤房地产公司，并已于2005年2月6日经上海联合产权交易所产权转让交割。产权转移后，受让方森勤公司承诺：1、遵守国家有关土地管理、规划管理、建设管理有关法律、法规和政策规定，做到依法用地，合法建设；2、如该地块因国家建设需要，经规划管理部门批准，改变土地用途进行商务楼或住宅建设，我公司积极配合政府有关部门，按照经营性用地的审批规定，办理招标、拍卖、挂牌出让土地使用权手续；3、如我公司通过招标、拍卖、挂牌取得该地块土地使用权，由此发生的一切费用由我公司承担；4、如经过招标、拍卖、挂牌，我公司没有取得该地块土地使用权，我公司按照与茸城公司签订的转让合同及其协议，收回已实际支付的费用，不提出其他赔偿要求，不增加其他补偿费用。转让方茸城公司承诺：如经过招标、拍卖、挂牌，森勤房地产公司没有取得该地块土地使用权，我公司同意按照与森勤房地产公司签订的转让合同及其协议，退回已实际收到的费用。2005年4月20日，上海市松江区房屋土地管理局与原告森勤房地产公司签订《上海市国有土地使用权出让合同》[沪松房地（2005）出让合同第107号]，以现条件出让上述地块，森勤房地产公司以人民币1,621,800元土地使用权出让金，获得上述地块50年的土地使用权。2005年5月11日，原告森勤房地产公司取得上述地块的《上海市房地产权证》。2005年7月26日，原告森勤房地产公司与被告岳阳街道办事处签订《松江区岳阳街道荣乐路商务楼开发项目委托挂牌协议书》，明确甲方（即岳阳街道办事处）下属的茸城公司与乙方（即原告）签订了《松江区岳阳街道荣乐路商务楼开发项目协议书》，并经甲方鉴证。鉴于乙方所取得的上述房地产的土地用途是仓储用地，如开发建设商务楼必须将上述土地用途改性为商业用地，且按现行规定必须以挂牌方式办理出让手续，所以虽经甲、乙双方共同努力，但上述商务楼开发项目仍不得不被迫停顿下来。2005年6月22日就上述问题松江区人民政府召集有关职能部门进行协调，根据协调会之精神，双方订立协议如下：1、乙方作为上述房地产的所有人，同意将上述地块交给甲方，并由甲方委托松江区人民政府职能部门以挂牌方式出让上述地块，乙方愿意以公开竞争方式参与挂牌竞拍。2、如乙方在上述地块挂牌竞价中取得开发资格，应按规定与出让人签订成交确认书和《国有土地使用权出让合同》。但乙方仅按规定缴纳属市政府的成交价的30%出让金及区房地产管理局按有关规定应收取的管理费用。3、如乙方在上述地块挂牌竞价中未取得开发资格，则该地块的挂牌成交价中返回区级地方政府的70%部分在扣除区房地产管理局按有关规定应收取的管理费用外均归乙方所得。4、甲方保证就上述地块挂牌成交价中应返回给乙方的资金，在签订《国有土地使用权出让合同》后70天内将返回款通过银行划入乙方指定账户，如有逾期，则除按银行贷款利率计算利息外还应向乙方偿付应退还的资金额每天万分之三违约金。5、乙方承诺竞得人（第某某第三人）在签订《国有土地使用权出让合同》并付清挂牌成交价及相应费用后60天内，交付上述地块（熟地），如延期交付，则除按银行贷款利率计算利息外还应向甲方偿付挂牌成交价每天万分之三违约金。6、甲方承诺上述地块的容积率不得低于1：2.5。7、乙方承诺在上述地块的挂牌竞价中，由第某某第三人取得上述地块的开发资格，应积极配合政府职能部门和挂牌竞得人办理土地使用权转户登记手续。8、本协议之条款如与国家政策相抵触，则由甲、乙双方按国家规定重新进行协商，并签署补充协议。此外，双方还就协议执行中的争议解决问题等作了约定。2006年7月6日，原告向上海市松江区房屋土地管理局提交“关于荣乐东路15号地块《上海市国有土地使用权出让合同》终止的申请”，表示2005年7月26日其与岳阳街道办事处签订《松江区岳阳街道荣乐路商务楼开发项目委托挂牌协议书》后，岳阳街道办事处已于2005年9月15日向该局提交《关于荣乐东路15号地块实施土地使用权出让招投标的函》。由于法律规定土地使用权出让挂牌招投标地块须收回国有土地使用权，为XX路XX号此申请荣乐东路15号地块沪松房地（2005）出让合同第107号《上海市国有土地使用权出让合同》终止。2007年5月18日，被告岳阳街道办事处与原告签订《荣乐东路15号地块开发建设承诺书》，明确：XX路XX号目前荣乐东路15号地块即将挂牌招标，在双方协商一致的基础上，甲方（岳阳街道办事处）承诺：甲乙双方均按照双方签订的《松江区岳阳街道荣乐路商务楼开发项目委托挂牌协议书》有关条款履行。2007年5月24日，上海市松江区房屋土地管理局与原告达成《上海市松江区ZS-05-001号地块国有土地使用权终止合同》。合同第二条约定：本终止合同签订后，乙方（即原告方）支付的土地使用权出让金，应根据乙方与松江区人民政府岳阳街道办事处达成的补偿协议妥善处理。该合同同时交岳阳街道办事处壹份。2010年4、5月间，被告岳阳街道办事处的财政所所长陈苓起草了《协议书》及《备忘录》各一份送至原告处。其中，协议双方为被告茸城公司（甲方）和原告森勤房地产公司（乙方），被告岳阳街道办事处作为鉴证方。该协议内容为：鉴于系争地块因土地使用权变性的政策限制等因素，致按规定参加招、挂、拍程序的周期从2005年初延长至2007年8月，而该地块所涉国有土地使用权出让金成交价格（由上海绿地甲（集团）有限公司于2007年8月24日竞拍成交）与2005年预计价格相差较大（每亩相差人民币270万元）。根据原签订的有关协议，甲方应与乙方就土地出让金返还款的分配问题予以结算，但对是否按原协议执行双方存有争议。本着保证集体资产不流失、维护原投资方利益的前提下，甲、乙双方在平等、自愿、公平的基础上，经协商一致，就该地块的土地出让金返还款分配善后处理事宜协议如下：一、甲、乙双方一致同意并确认，双方（包括甲方上级岳阳街道办事处）涉及该地块上所签的所有合同、协议及相关承诺等不再执行，包括但不限于2005年1月9日甲、乙双方签订的《荣乐东路地块商务楼开发项目协议书》，2005年7月26日乙方与甲方上级岳阳街道办事处签订的《开发项目委托挂牌协议书》。二、甲、乙双方一致同意并确认，甲方一次性支付乙方人民币2,684万元（包括乙方所支出各类款项及甲方补偿），具体构成为：1、返还乙方已支付的土地出让款810万元；2、返还乙方已垫付的各项手续费438.30万元；3、补偿乙方上述所付款项同期贷款利息损失400.70万元;4、该地块国有土地使用权出让实际成交价与预计价格之间溢价部分中的一次性补偿（按每亩50万元、计20.7亩）1,035万元。三、甲、乙双方一致同意并确认，甲方自本协议签订生效后一年内将上述款项支付给乙方，具体支付协议另行签订，甲方未按该协议而逾期支付的则需按未付款项每天千分之一向乙方支付违约金；但乙方收款时应向甲方提供税务收款凭证，否则甲方有权延付相应款项。四、甲、乙双方一致同意并确认，本协议签订后，乙方不得以其他任何理由向甲方或岳阳街道办事处或其他相关政府部门提出任何要求，即本协议为双方就该地块善后事宜为一揽子处理，已无任何争议。《备忘录》内容与《协议书》内容基本一致，但上述两份起草材料均未经签字盖章。2011年3月29日，原告向两被告发出《关于松江ZS-05-001地块相关善后处置事宜的意见书》，要求严格按照2005年7月26日的《协议书》执行。因协商不成，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告森勤房地产公司于2005年4月22日、2005年9月15日、2006年1月16日、2006年7月4日，先后向被告茸城公司支付人民币10万元、500万元、100万元和200万元，共计支付810万元。另就系争土地的前期费用，原告支付了土地出让金1,621,800元、工程技术服务费45,000元、房屋买卖契税245,742.90元、土地差价契税48,654元、印花税4,095元、房地产交易手续费44,234元、房地产交易手续费（评估费）68,200元，共计2,077,725.9元。2004年12月27日，被告岳阳街道办事处向森勤实业公司出具收据一份，金额500万元，注明用途系“包装储运公司地块土地补偿费（预付款）”。原告表示，该500万元为岳阳街道办事处代茸城公司所收土地款，后因调账需要，于2005年9月12日退款并收回收据原件。2005年9月15日，由原告再直接向茸城公司支付该500万元。又查明，根据被告岳阳街道办事处提供的“2008年土地出让金分配情况表”反映，系争地块出让并扣除相关费用后，实际可安排资金余额为70,869,812.47元，其中镇、街道实际分配额为56,663,100元。再查明，2005年11月15日，森勤实业公司、黄庆明与上海孜诚乙置业有限公司（以下简称孜诚乙公司）、上海晶松丙房地产开发有限公司（以下简称晶松丙公司）签订《上海森勤房地产开发有限公司股权转让意向书》，2005年11月21日，双方又签订《股权转让协议书》及《股权转让补充协议书》，由森勤实业公司、黄庆明将所持森勤房地产公司的股权转让给孜诚乙公司和晶松丙公司。其后森勤房地产公司作了工商变更登记。还查明，2007年4月12日，森勤实业公司与案外人XX有限公司上海五厍丁建筑市政有限公司（以下简称五厍丁公司）签订《工程施工合同》，XX路XX号就荣乐路15号商务楼项目前期工程施工作了约定，合同约定工程造价为1,452,247元。2007年10月6日，森勤实业公司与案外人XX有限公司上海中迪xx建设工程管理有限公司（以下简称中迪xx公司）签订《项目管理合同》，约定项目管理费合计200万元，其中至“方案扩初认证完成后”共需支付88万元。原告述称，上述两份合同仅部分履行，森勤实业公司尚未支付相应合同款项，两案外人亦尚未就此提起诉讼。本案审理中，森勤实业公司向本院提交书面情况说明，表示其在本案系争土地中的一切权利、义务均由森勤房地产公司享有和承担。被告岳阳街道办事处及茸城公司亦表示，对森勤实业公司的权利义务由森勤房地产公司主张予以认可。以上事实，由经各方当事人庭审质证并经本院确认的开发项目协议书、国有土地使用权出让合同、上海市房地产权证、开发项目委托挂牌协议书、国有土地使用权出让合同终止申请、国有土地使用权终止合同、开发建设承诺书、系争地块善后处置事宜意见书、相关费用凭证、原告承诺书、协议书及备忘录、工商登记变更材料、土地出让金分配表、情况说明，以及各方当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，关于本诉部分，首先，被告茸城公司与森勤实业公司于2005年1月9日签订的《开发项目协议书》系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，故本院对该协议的法律效力予以确认。原告森勤房地产公司成立后，于2005年4月5日与茸城公司签订承诺书。根据该承诺书的约定，原告应配合政府部门按照经营性用地的审批规定办理招标、拍卖、挂牌出让土地使用权手续，而如果经过招标、拍卖、挂牌，原告未能取得系争土地使用权，则被告茸城公司同意退回已实际收到的费用，原告亦不提出其他赔偿、补偿要求。根据查明的事实，双方此后均按上述协议及承诺书履行了相应的义务：被告茸城公司将系争土地转让过户至原告名下，而原告则支付了810万元土地款，并配合政府部门回收土地后按规定办理了招标、拍卖、挂牌出让手续。现因原告未能竞拍取得系争土地的使用权，故按照双方的承诺书约定，被告茸城公司应当返还已实际收取的810万元款项。同时，基于该810万元由茸城公司长期占用至今，茸城公司亦应向原告支付相应的利息。对于原告主张被告茸城公司应返还438.3万元前期投入费用，本院认为，原告与案外人五厍丁公司施工合同中约定的1,452,247元，及与中迪xx公司项目管理合同约定的88万元，因该两份合同并未按计划履行，原告亦未实际支付上述款项，故原告现就该两笔费用提出主张，尚缺乏依据。而原告实际支付的土地出让金等费用（在原告表示就低计算并扣除上述两项之后应为2,050,753元），该些费用本属原告为取得系争地块的必要支出，且并非是由被告茸城公司收取，故原告要求茸城公司予以返还缺乏事实依据，本院不予支持。其次，原告与被告岳阳街道办事处于2005年7月26日签订的《委托挂牌协议书》，亦是双方当事人真实的意思表示。双方关于将系争土地收回并以公开挂牌竞拍方式出让等约定，应属合法有效，且已实际履行完毕。但该协议中双方约定将系争地块“挂牌成交价返回区级地方政府的70%部分在扣除区房地产管理局按有关规定应收取的管理费用外均归原告所得”，系当事人对本应属于国家和政府的土地收益所作的无权处分，损害了国家利益，故该约定及其所附属的逾期付款违约条款均属无效条款。根据我国合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案中，当事人的争议焦点实际在于上述协议条款无效后，对原告所受损失的认定及双方责任的分担。本院认为，其一，原告虽在此前与茸城公司的承诺书中承诺不提出其他赔偿要求、不增加其他补偿费用，但根据此后原告与被告岳阳街道办事处所签订的《委托挂牌协议书》、《承诺书》等，岳阳街道办事处均明确表示在收回系争土地后对原告作出补偿，此系双方真实意思的表示。故被告岳阳街道办事处以原告早前对茸城公司的承诺作为不补偿的抗辩理由，缺乏事实依据。其二，原告为取得系争土地投入相应的前期费用，但因系争土地已被收回，上述费用应属其实际损失的范围，故对于原告已支付的土地出让金等共计2,077,725.9元费用，本院根据原告诉请，按2,050,753元予以认定。其三，关于缔约过失的信赖利益损失。本案中，原告与岳阳街道办事处所签订的《委托挂牌协议书》虽已成立，但因其中包含违反法律规定的条款，该部分条款被本院确认无效。现作为岳阳街道办事处，已经实际获取系争土地拍卖的溢价部分；而作为原告，本已取得系争土地作为仓储用地，但在政府部门收回挂牌竞拍后，即失去了该地块的使用权。从双方的协议约定来看，原告之所以同意将系争土地重新交由政府部门收回，既有仓储用地转性为商业用地必须经过公开招标、拍卖、挂牌程序的政策要求，但亦有一个重要的原因在于，原告相信在其无法拍卖取得该土地使用权的情况下，可以获得相应的补偿利益。虽然双方在协议中直接将拍卖溢价款自行按比例分配的方式有违法律规定，但双方关于对原告作出合理补偿的合意本身，并不违反法律的禁止性规定；而对此合同的信赖利益，岳阳街道办事处曾明确作出承诺，亦曾设法实际进行补偿，故现原告主张相应的信赖利益损失，有其事实依据，亦在情理之中。本院认为，从双方的过错责任分析，造成《委托挂牌协议书》中部分条款无效及原告信赖利益损失的后果，双方当事人都存在缔约上的过错。原告作为投资企业，应该在法律规定的范围内设定自己的合同权利，而岳阳街道办事处作为政府部门，更应严格遵守国家相关的政策规定，并依照合法、规范的原则进行市场操作；且在本案中，岳阳街道办事处既作为茸城公司的上级单位参与系争土地转让，又直接就土地回收及补偿与原告签订《委托挂牌协议书》，对系争土地的运作起着主导的作用，故应当就原告的信赖利益损失承担赔偿责任。鉴于就该部分损失现双方当事人无法达成一致，且无直接的参照依据，本院综合双方当事人的过错程度、获益程度，以及市场价值变化等因素后认为，原告提出的1,500万元损失金额尚属合理，故予以支持。同时，考虑到该部分补偿款多年以来一直由被告岳阳街道办事处所实际占有，故对该部分利息损失应予偿付。至于原告提出的其他赔偿主张，因未提供相应的损失依据，本院不予支持。其四，关于原告主张两被告应按日万分之三向其支付810万元土地转让款及前期费用的逾期付款违约金，本院认为，原告所依据的2005年7月26日《委托挂牌协议书》第四条，该违约金约定系针对系争地块“挂牌成交价中应返回给原告的资金”，并非针对以上土地转让款及前期费用，故原告的该项违约金诉请缺乏合同依据，本院不予支持。此外，原告要求两被告相互承担连带清偿责任，以及主张利率计算应上浮10%的诉请，缺乏相应的法律依据，故本院难以支持。其五，针对本诉诉请，两被告抗辩称原告起诉已过诉讼时效，从本案查明的事实来看，双方自纠纷发生后曾多次进行协商，2010年4、5月间被告岳阳街道办事处工作人员还主动提出补偿方案。因时效发生中断，本案原告起诉并未超过诉讼时效，故对于两被告的该项抗辩意见，本院不予采信。关于反诉部分。岳阳街道办事处和茸城公司在反诉中提出森勤房地产公司未按《协议书》约定支付全部土地转让款，故要求其承担付款义务及违约责任。对此本院认为，根据本案查明的事实，其一，作为岳阳街道办事处既非系争土地的原权利人，也非《协议书》的权利义务相对方，故其主张《协议书》中的相关权利本身不具备反诉的主体资格。其二，根据茸城公司与森勤房地产公司于2005年4月5日签订的《承诺书》，茸城公司明确承诺如经过招标、拍卖、挂牌，森勤房地产公司没有取得该地块土地使用权，其同意退回已实际收到的费用。而在岳阳街道办事处与森勤房地产公司2005年7月26日签订的《委托挂牌协议书》，也明确原三方签订《协议书》中的商务楼开发项目虽经努力仍不得不停顿下来，并由松江区政府召集有关部门进行协调，据此签订《委托挂牌协议书》。可见，两反诉原告对系争土地需要进行招标、拍卖、挂牌后原开发协议的停止履行及调整不仅明知，且互有约定。其三，两反诉原告虽称森勤房地产公司应于2005年5月11日取得系争土地房地产权证时即应全部支付转让款，但直至森勤房地产公司2011年4月提起本案诉讼前，茸城公司从未就此向对方主张过逾期付款责任；相反，在2007年5月18日、5月24日岳阳街道办事处和松江区房屋土地管理局分别与森勤房地产公司签订的《承诺书》及《终止合同》中，均反映出相关部门应按照《委托挂牌协议书》妥善处理对森勤房地产公司的补偿事宜。事实上，岳阳街道办事处的财政所工作人员也确实起草了《协议书》和《备忘录》，相关内容系由茸城公司返还及补偿森勤房地产公司2,684万元。综上所述，本院对森勤房地产公司关于因土地挂牌拍卖原因而暂缓支付所余土地款的抗辩意见予以采信。鉴于各方当事人针对国家政策的变化，实际上已经合意变更了原先合同的履行而重新约定了调整方案，并且设定了新的权利义务；而对此，各方不仅予以认可，且长时间进行了沟通协商，以求实现新的合同目的。为此，现两反诉原告再以最初开发协议的约定来主张对方的合同义务和违约责任，既缺乏事实和法律依据，也与其自身的承诺和行为相悖，故对于其反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海茸城资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海森勤房地产开发有限公司返还土地转让款人民币810万元；并以该款为本金，按中国人民银行同期贷款利率向原告（反诉被告）上海森勤房地产开发有限公司支付自2008年1月1日起至本判决生效之日止的利息；二、被告（反诉原告）上海市松江区人民政府岳阳街道办事处于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海森勤房地产开发有限公司土地前期费用损失人民币2,050,753元；并以该款为本金，按中国人民银行同期贷款利率向原告（反诉被告）上海森勤房地产开发有限公司支付自2008年1月1日起至本判决生效之日止的利息；三、被告（反诉原告）上海市松江区人民政府岳阳街道办事处于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海森勤房地产开发有限公司损失人民币1,500万元；并以该款为本金，按中国人民银行同期贷款利率向原告（反诉被告）上海森勤房地产开发有限公司支付自2008年1月1日起至本判决生效之日止的利息；四、驳回原告（反诉被告）上海森勤房地产开发有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）上海市松江区人民政府岳阳街道办事处、上海茸城资产经营有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币304,795.4元，由上海森勤房地产开发有限公司负担124,795.4元，上海市松江区人民政府岳阳街道办事处负担130,000元，上海茸城资产经营有限公司负担50,000元；反诉案件受理费人民币553,265.5元，由上海市松江区人民政府岳阳街道办事处、上海茸城资产经营有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长 庞闻淙审 判 员 张薇佳人民陪审员 陈炳良二〇一三年四月二十六日书 记 员 强 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。四、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。五、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：