广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初（一）字第163号原告柳州市建鑫物业服务有限公司，所在地广西柳州市潭中西路26号鑫柳家园小区。法定代表人刘雪银，系该公司总经理。委托代理人何平，广西天际律师事务所律师（特别授权）。委托代理人耿才，男，汉族。被告谭勇明，男，汉族，广东罗定人，职高文化，上汽通用五菱汽车车股份有限公司职工。被告张萍，女，汉族，广西平南人，中专文化，上汽通用五菱汽车车股份有限公司职工。
原告柳州市建鑫物业服务有限公司（以下称建鑫公司）诉被告谭勇明、张萍物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，依法适用普通程序由柳州市柳南区人民法院
代理
审判员黄颖担任
审判长，与
人民陪审员黄柳明、谭惠文组成合议庭，
书记员何慧锋担任法庭记录。原告建鑫公司的委托代理人何平、耿才，被告谭勇明、张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建鑫公司诉称，2008年5月27日，被告与柳州市重柳房屋开发有限责任公司签订了一份购买柳州市潭中西路26号鑫柳家园2单元4楼2号房屋的买卖合同，并于2009年11月26日办理了房屋设施验收和入住手续，同时签订物业服务承诺书和《前期物业服务协议书》。根据协议，被告应按时向原告缴纳物业服务费，但被告拒绝履行这一约定。自2010年6月起拒交物业服务费用，原告多次催缴，被告拒之不缴。至2012年12月底，被告已拖欠原告物业费等相关费用4849．2元，滞纳金：6569．76元，共计：11418．96元。请求法院判决：被告缴纳2010年6月至2012年12月底物业服务等相关费用4849．2元，滞纳金：6569．76元，共计：11418．96元。原告建鑫公司在举证期限内向法院提交如下证据：1、商品房买卖合同复印件1份（经与原件核对无异）；2、房屋设施验收交接表复印件1份（经与原件核对无异）；3、住宅收楼确认书复印件1份（经与原件核对无异）；4、承诺书复印件1份（经与原件核对无异）；5、前期物业服务协议复印件1份（经与原件核对无异）；6、催缴物业费通知复印件2份（经与原件核对无异）；7、谭勇明身份证复印件1份（经与原件核对无异）；8、张萍身份证复印件1份（经与原件核对无异）；9、邮政特快专递复印件1份（经与原件核对无异）；10、住户欠费明细1份及公示照片5份；11、留置送达见证书复印件1份（经与原件核对无异）；12、送达欠费通知书过程见证过程材料复印件1份（经与原件核对无异）。原告建鑫公司当庭向法院提交：1、物业公司获奖证书复印件1份（经与原件核对一致）；2、资质证书复印件1份（经与原件核对无异）。
被告谭勇明、张萍辩称，原告没有按照标准履行义务及收费标准，没有达到服务标准。证据里面没有物业管理服务协议，与原告也没有签过该协议，原告不具备管理鑫柳家园物业的资格，我们没有看出原告具有管理物业的权利。原告违约在先，且未能提供与其收费项目相称的服务，系违约行为，如安全防范没有尽到义务导致业主财产多次被盗，车子乱停乱放，违章乱建建筑，卫生条件差，服务态度差等等，主张原告应先履行合同义务我们才交纳物业费。关于墙面、电梯间广告收入，是属于业主共有的，原告侵犯了业主权利。滞纳金属于违法，应予以驳回。原告所称签订的前期物业协议书上面，签字都不是我们签的。原告服务态度很差，并使用胁手段威胁业主交纳物业费。小区楼道锁更换没有通知业主，管理不到位。收物业费不是保安人员，态度恶劣，威胁业主缴纳物业费。被告谭勇明、张萍当庭向法院提交如下证据：收据原件1份。经庭审调查，
本院认为，原告在举证期限内向本院提交的第1-10份证据以及原、被告双方当庭提交的证据，本院予以采纳。原告在举证期限内向本院提交的第11、12份证据，欲证明原告已向被告送达欠费通知书、欠费明细表、申告通知书，上述证据实为证人证言，证据落款见证人处均有“包华武”及“周树平”签名，即原告欲通过包华武及周树平的证人证言证明其已经向被告送达欠费通知书、欠费明细表、申告通知书，现原告未申请包华武及周树平出庭作证，故本院无法核对证据的真实性，对于上述证据本院不予采纳。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年5月27日，二被告与柳州市重柳房屋开发有限责任公司（以下称重柳公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定二被告向该公司购买柳州市潭中西路26号鑫柳家园2单元4层2号房，该商品房建筑面积共112.3平方米，其中套内面积94.43平方米。2009年11月26日，被告张萍与重柳公司签订《“鑫柳家园”商住楼房屋设施验收交接表》，并出具《“鑫柳家园”商住楼住宅收楼确认书》、《承诺书》各一份，《承诺书》载明：“本人为‘鑫柳家园’小区2单元4-2号房，面积为112.3平方米的买受人，为维护本物业服务区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：
一、本人确认已详细阅读‘鑫柳家园’前期物业服务《业主规约》。
二、本人同意遵守并倡导其他业主遵守本规约。
三、本人同意承担违反本规约时的相应责任，同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任……”2010年2月1日，原告与被告张萍签订《“鑫柳家园”商住楼前期物业服务协议》一份，约定原告为柳州市潭中西路“鑫柳家园”的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议第四条载明物业管理服务费用为：住宅按建筑面积1.15元／m2.月的标准收取；6F以上自来水二次加压运行电费按实际消耗分摊；电梯运行电费按实际发生数额由业主和物业使用人分摊；楼道路灯按每月3元记收；其他耗能按政府指导价格由业主（物业使用人）共同分摊。协议第八条载明被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费用的，原告有权要求被告限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，经多次催缴仍不缴纳的，原告有权向小区业主进行公告，直至向人们法院提起诉讼。2012年10月，原告向被告邮寄催缴物业费信函一份，但被告逾期未领邮件致使邮件被退回。2012年12月，原告在小区公告栏及被告门口张贴《催交费用通知》一份，该通知载明原告向被告催交如下费用：物业管理费：从2010年7月至2012年12月小计3873元；楼道照明电费：从2011年1月至2012年12月小计72元；电梯电费：从2010年6月至2012年12月小计714.6元；生活垃圾费：从2010年7月至2012年12月小计175元；停电柴油费：2011年8月14.6元；按物业服务协议，所欠费用产生的滞纳金另计。2013年1月6日，原告诉至本院，请求法院判决：被告缴纳2010年6月至2012年12月底物业服务等相关费用4849．2元，滞纳金：6569．76元，共计：11418．96元。庭审中，被告表示双方约定的滞纳金显失公平，并提出滞纳金应以被告知道欠费时开始计费。庭审后，本院对原告制作《谈话笔录》一份，原告称物业费按照签订的前期物业服务合同计算，从2010年7月计算至2012年12月；楼道路灯费按照每月3元，从2011年1月计算至2012年12月；电梯电费按照实际电费进行测算，2010年6月是12.1元，从2010年12月开始每月是28.1元，从2010年12月计算至2012年12月；代收垃圾费是每月7元，计算2010年7月以及从2011年1月计算至2012年12月；停电柴油费按照实际发生的费用进行计算，仅在2011年8月产生过这笔费用，数额为14.6元；滞纳金按照实际拖欠的物业管理费。另查明，被告张萍曾于2011年5月30日向原告交纳2010年3月至12月垃圾费70元；2010年7月至12月电梯电费168.6元。
本院认为，原、被告双方签订的《“鑫柳家园”商住楼前期物业服务协议》系双方当事人意思一致的结果，其合同内容未违反我国相关法律法规，为有效合同。被告应当按照合同约定履行物业服务费及楼道路灯费交纳义务，现其作为合同履行方，未举证证明已经交纳物业服务费用，则本院对原告要求被告支付2010年7月至2012年12月物业服务费及2011年1月至2012年12月楼道路灯费的主张予以支持。其中，物业服务费的数额为1.15元／平方米.月×112.3平方米×30个月=3873元，楼道路灯费的数额为3元／月×24个月=72元。关于原告要求被告支付其代缴的2010年7月以及从2011年1月计算至2012年12月垃圾费175元的诉讼请求，因被告已向原告交纳2010年7月垃圾费7元，则被告还应当向原告支付2011年1月计算至2012年12月垃圾费175元-7元=168元。关于原告要求被告支付其2010年6月及2010年12月至2012年12月电梯电费的主张，根据被告2010年7月至12月交纳电梯电费是按照每月28.1元的标准进行计算的事实，本院对原告要求按照2010年6月12.1元、从2010年12月开始每月28.1元的标准计算电梯费的请求予以支持，但因被告已交纳2010年12月电梯电费28.1元，则被告还应当向原告支付2010年6月及2011年1月至2012年12月电梯电费12.1元＋28.1元／月×24个月=686.5元。关于原告要求被告支付其停电柴油费的主张，因该费用未在《“鑫柳家园”商住楼前期物业服务协议》中进行约定，原告亦未提供其他证据证明该费用实际发生数额，则本院对此不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于原告要求被告支付其滞纳金的主张，原、被告双方在《“鑫柳家园”商住楼前期物业服务协议》中约定原告从逾期之日起按所欠费用每天3‰的标准向被告收取滞纳金，该标准显属过高，应当依法予以扣减，本院酌定最高按照被告欠交费用数额的30%支持原告滞纳金的诉讼请求。因2010年6月至2012年9月的滞纳金均超过欠交费用数额的30%，则本院按照被告2010年6月至2012年9月所欠费用的30%计算滞纳金为（129.1元／月×27个月＋3元／月×21个月＋7元／月×21个月＋12.1元＋28.1元／月×21个月）×30%=1289.4元；因2012年10月至2012年12月的滞纳金数额未超过被告欠缴费用的30%，则上述滞纳金费用按照所欠费用每天3‰的标准计算为（129.1元＋3元＋7元＋28.1元）×3‰×90天＋（129.1元＋3元＋7元＋28.1元）×3‰×60天＋（129.1元＋3元＋7元＋28.1元）×3‰×30天=90.3元。综上，二被告应当向原告支付的滞纳金合计为1289.4元＋90.3元=1379.7元，对原告超过上述数额的主张本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
被告虽辩称原告物业服务不合格却未提供证据予以证明，本院对被告的辩称不予支持。关于被告提出的墙面、电梯间广告收入应属全体业主共有的主张，因小区公用部分系属小区内全体业主共同使用，被告作为单个业主不是公用部分的适格主体，故对被告的该项辩称本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，<；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>；第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告谭勇明、张萍共同支付原告柳州市建鑫物业服务有限公司物业服务费3873元、楼道路灯费72元、垃圾费175元、电梯电费686.5元及滞纳金1379.7元。
二、驳回原告柳州市建鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费85元（原告已预交），由原告柳州市建鑫物业服务有限公司负担39元，被告谭勇明、张萍共同负担46元并迳付原告柳州市建鑫物业服务有限公司。上述债务，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 颖
人民陪审员 黄柳明
人民陪审员 谭惠文
二〇一三年四月九日
书 记 员 何慧锋附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。<；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>；第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：