天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中园终字第0033号上诉人（原审被告）张某甲委托代理人张某乙被上诉人（原审原告）某餐饮公司委托代理人杨某某委托代理人许某某上诉人张某甲因与被上诉人某餐饮公司租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院作出（2012）青民一初字第3292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2010年9月1日，某餐饮公司与案外人某学院签订《天津市大学某学院学生餐厅委托管理合同》（以下简称：《承租合同》），约定某学院将学生餐厅委托某餐饮公司经营管理，管理期限为2010年9月1日至2012年8月31日。合同到期，某餐饮公司与某学院未续签合同。2011年11月7日，某餐饮公司与张某甲签订《某学院学生食堂承租合同》，约定张某甲承租某学院食堂一楼西侧经营场地，租赁期限自2011年9月27日起至2011年12月27日止；履约保证金为20000元，若张某甲在合同期限内无违法违约行为，期满后，履约保证金全额返还张某甲（不计利息）；月租金为30000元，付款方式为现金，交款时间为每月底25日前交付下月租金；某餐饮公司代收张某甲的营业收入，每月25日与承租户进行核对本月费用并进行签字确认，下月返款，以售饭电脑系统打印数据为准，并以此作为付款依据之一，每月扣除相应的费用后，余额支付给张某甲。合同约定承租时间到期自行终止。某餐饮公司依约向张某甲交付租赁场地，张某甲进行了经营。合同到期后，某餐饮公司、张某甲未续签合同。张某甲占有使用涉诉场地至今，现张某甲已停止经营。针对合同期内的租金交纳情况，某餐饮公司陈述：合同期内（自2011年9月27日起至2011年12月27日止）租金及卡机收入双方已结清。张某甲陈述2011年的费用已结清。针对合同期满后月使用费的标准，某餐饮公司陈述：合同约定每月租金为30000元，实际张某甲按照每月30000元的标准交纳租金，故月使用费也应为30000元。张某甲陈述：合同约定每月租金为30000元，系笔误，双方约定的应该是每月20000元，且张某甲实际按照每月20000元的标准交纳租金，故月使用费应为20000元。某餐饮公司提交的《软件大学档口12月结算清单（营业款）》载明：12-1月房租，60000元，针对该证据，某餐饮公司陈述：每月30000元，合计60000元；张某甲陈述：每月租金应该是20000元，合计40000元，但因为某餐饮公司经理的账目对不上，故要求张某甲交纳60000元的租金，并承诺以后会从其他往来中给张某甲补回来，张某甲实际交纳了60000元。双方共同确认：实际交纳的为2011年11月和12月的租金。针对张某甲向某餐饮公司交纳的履约保证金的数额，某餐饮公司陈述：张某甲依照合同约定交纳履约保证金20000元；张某甲陈述：张某甲实际向某餐饮公司交纳履约保证金30000元。自2012年1月6日至2012年7月30日，某餐饮公司多次通知张某甲，某餐饮公司的经营管理期限将于2012年8月31日届满，要求张某甲返还租赁场地。2012年7月12日，某学院向案外人某置业公司发送《关于尽快进行学院餐厅交接工作的通知》，确定某置业公司获得学生餐厅项目2012-2014年度的运营管理权，学生餐厅应由某置业公司独立运营，并要求某置业公司于2012年7月30日前完成与某餐饮公司的交接和原餐厅商户的清退工作。某餐饮公司陈述：某餐饮公司系某置业公司的下属公司。双方均陈述：2012年1月不计租。原审法院认为，依照法律规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。某餐饮公司与张某甲签订的《承租合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现租赁期限已于2011年12月27日届满，故某餐饮公司要求张某甲腾空所租赁的某学院学生食堂一楼西侧经营场地的诉讼请求，应予支持。鉴于张某甲占有使用场地的具体情况并考虑到腾空场地需要一定的时间，给予张某甲20日腾空经营场地的时间。针对张某甲提出某餐饮公司与某学院之间的托管协议已经到期，某餐饮公司不是张某甲承租场地的所有权人，某餐饮公司没有权利要求张某甲腾房的抗辩主张，法院不予采纳。理由是：其一，租赁合同属于确立债权债务的合同，不以产生物权变动效果为目的，某餐饮公司作为出租人是否享有所有权，不是租赁合同必须考虑的问题。其二，某餐饮公司与某学院签订了《委托管理合同》，某餐饮公司享有涉诉场地经营管理权，在托管合同期限内，某餐饮公司依照《承租合同》主张权利，符合法律规定；其三，在托管合同到期后，某学院于2012年12月5日为某餐饮公司出具《情况说明》，要求某餐饮公司处理与第三方发生的法律纠纷，直至纠纷解决，该《情况说明》应当视为某学院同意并要求某餐饮公司自行解决因履行托管协议过程中与第三方发生的法律纠纷；其四，《承租合同》约定的租赁期限已于2011年12月27日届满，双方权利义务随着租赁期限届满而终止，张某甲不再拥有占有使用租赁场地的合法依据，理应履行腾房义务。租赁期间届满后，张某甲占用租赁场地至今，故应按照原合同约定的租金标准向某餐饮公司支付使用费。张某甲提出月租金实际为20000元的主张，但未举证予以佐证，法院不予采纳。双方合同约定月租金为30000元，且张某甲实际按照30000元的标准交纳，故月使用费应认定为30000元。因双方共同确认2012年1月不计租，故自2011年12月27日至2012年7月27日的使用费为180000元（30000元＊6个月=180000元）。针对履约保证金的数额问题，某餐饮公司认可张某甲交纳的履约保证金为合同约定的20000元，张某甲虽主张履约保证金的数额为30000元，但未提供证据予以佐证，故履约保证金的数额应认定为20000元。张某甲提出履约保证金应当予以退还或在租金中扣除的抗辩意见，某餐饮公司则不同意退还履约保证金，理由是租赁期满后张某甲经某餐饮公司多次通知拒不撤场。由于合同约定张某甲在合同期内无违法违约行为，到期后，履约保证金全额返还张某甲，现双方权利义务随着租赁期限届满而终止，某餐饮公司未举证证明张某甲在合同期内有违法违约行为，亦未举证证明张某甲存在合同约定的其他不予退还履约保证金的违约行为，故某餐饮公司应依照合同约定将履约保证金退还张某甲。扣除履约保证金20000元后，张某甲应支付某餐饮公司的使用费为160000元。张某甲提出并不拖欠某餐饮公司租金的主张，理由是某餐饮公司已将租金从张某甲卡机营业收入中予以扣除；某餐饮公司则陈述合同期满后未从卡机营业收入中扣减租金，并同意据实按照张某甲卡机营业收入与张某甲另行结算。因双方之间卡机收入结算关系与租赁关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理，且张某甲未在本案中提起要求某餐饮公司给付卡机营业收入的反诉请求，亦未举证证明已向某餐饮公司支付合同期满后的使用费，故对张某甲提出并不拖欠某餐饮公司使用费的主张，不予采纳。针对卡机营业收入进行的结算，双方可另行解决或主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、被告张某甲于判决发生法律效力之日起二十日内腾空从原告某餐饮公司处租赁的天津市大学某学院学生食堂一楼西侧经营场地；
二、被告张某甲于判决发生法律效力之日起三日内给付原告某餐饮公司使用费160000元；
三、驳回原告某餐饮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，由原告某餐饮公司负担225元，由被告张某甲负担2000元（被告张某甲于判决生效之日起三日内交付法院）。一审判决后，上诉人张某甲不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由为：判决张某甲腾空租赁场地没有事实根据和法律依据。在一审庭审中某餐饮公司提供证据已证实，2012年7月，某餐饮公司已退出天津市大学某学院学生食堂的运营管理，2012年7月12日，天津市大学某学院确定某置业公司获得学生食堂2012-2014年度的运营管理权，并要求某置业公司完成与某餐饮公司的交接及原餐厅商户的清退工作，2012年8月，某餐饮公司却以自己名义起诉张某甲腾空租赁场地，显然没有任何事实和法律根据，应予驳回。张某甲并不欠某餐饮公司任何的租赁场地使用费，张某甲与某餐饮公司结算租赁场地使用费及经营收入的一般做法为，张某甲与某餐饮公司按照计算机记录的刷卡经营收入在扣除张某甲的租赁场地使用费后将经营收入余款支付给张某甲，而事实上，某餐饮公司存在2012年全年及2012年之前多个月份的经营收入未给张某甲结算，目前未结算经营收入数额要远大于租赁场地使用费，一审判决张某甲给付某餐饮公司使用费无事实和法律依据。综上，请求法院判令：1、撤销原判，驳回某餐饮公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由某餐饮公司承担。
被上诉人某餐饮公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明的事实和原审查明的事实一致。上述事实有当事人提交的相关证据及开庭笔录在卷佐证。
本院认为，某餐饮公司与张某甲签订的《承租合同》于2011年12月27日届满后，双方租赁关系仍然存续，但既未再行签订书面合同，也未口头约定租赁期限，应视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁，双方均可以随时解除合同，现某餐饮公司已多次通知张某甲腾房，故，原审判令张某甲腾空从某餐饮公司处租赁的天津市大学某学院学生食堂一楼西侧经营场地并支付使用费，并无不当。某餐饮公司与张某甲签订的《承租合同》，已于2011年12月27日届满，根据法律规定，张某甲应腾空从某餐饮公司处租赁的天津市大学某学院学生食堂一楼西侧经营场地。根据合同相对性原则，本案租赁合同关系的相对方某餐饮公司、张某甲签订的《承租合同》，与某餐饮公司、案外人某学院签订的合同及相关约定无关，故，张某甲以某餐饮公司与案外人某学院签订的合同已经到期，某餐饮公司已退出天津市大学某学院学生食堂的运营管理，没有权利要求张某甲腾房的辩解理由于法无据，本院不予采纳。另，张某甲关于某餐饮公司已将租金从张某甲卡机营业收入中予以扣除，张某甲并不拖欠某餐饮公司租金的主张，首先，张某甲未提供证据证明某餐饮公司未支付张某甲卡机营业收入的数额；其次，关于卡机营业收入进行的结算，双方可另行解决或主张，因此，张某甲的该主张，本案不予涉及。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人张某甲承担。本判决为终审判决。
审 判 长 殷 焱
代理
审判员 赵永华
代理
审判员 杜金明
二〇一三年三月二十九日
书 记 员 王颖鑫附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”