潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书（2012）坊民初字第633号原告展延宾，男，1983年5月10日生，汉族，鲁煤机械厂职工，住潍坊市坊子区。委托代理人马军，山东诚公律师事务所律师。被告山东亚特尔房地产股份有限公司，住所地：潍坊市坊子区凤凰大街88号。法定代表人王跃华，该公司董事长。委托代理人田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。
原告展延宾与被告山东亚特尔房地产股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年9月6日、2013年1月9日公开开庭进行了审理。原告展延宾的委托代理人马军、被告山东亚特尔房地产股份有限公司的委托代理人田鲁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告展延宾诉称，2010年8月10日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于潍坊市坊子区凤凰太阳城A区21号楼1单元602号商品房一套，建筑面积93.13平方米，价格为每平方米2769元，储藏室面积10.93平方米，价格为每平方米1200元，房款总计270993元，付款方式为签订合同当日原告支付首付款100993元，余款170000元办理银行按揭贷款。合同约定交房日期为2011年12月31日之前，出卖人逾期超过90日未能交房的，买受人有权解除合同。合同签订当日，原告依约向被告支付首付款100993元、配套费4657元、维修基金6519元、有线电视及燃气开口费2600元、抵押登记费500元。2010年10月8日，原告与中国银行股份有限公司潍坊坊子支行及被告签订了个人一手住房贷款合同，原告办理贷款支付了担保服务费4250元，后通过银行支付购房贷款本金及利息25652.96元。但被告至今未向原告交房。请求法院依法判令原、被告签订的商品房预售合同自2012年7月23日解除；被告返还原告支付的购房首付款、配套费、维修基金、有线电视及燃气开口费、抵押登记费等共计115269元，并自交款之日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息标准计付利息至全部款项付清止；被告返还原告已经通过银行贷款方式支付的购房贷款本金及利息共计25652.96元；被告赔偿原告因办理银行贷款所支出的担保服务费4250元；被告赔偿原告租房租金及房屋升值损失96630元，诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告放弃要求被告赔偿租房租金损失的诉讼请求。
被告山东亚特尔房地产股份有限公司辩称，争议房屋已经具备交付条件，因原告原因不接收房屋致使房屋无法交付，现在可以解除商品房预售合同，也可以向原告交付房屋。原告要求的配套费、维修基金、抵押登记费、有线电视及燃气开口费系我单位为其他单位代收，我方不应承担返还义务。原告要求的担保服务费系原告办理贷款所支出的正常费用，不应要求返还，原告要求的房屋增值损失没有法律依据，不应得到支持，且房屋已经抵押给银行，并没有完全的处分权，在贷款尚未偿还完毕之前，不能出售该房屋，也就是说不能产生差价，请求法院公正处理。
经审理查明，2010年8月10日，原告展延宾与被告山东亚特尔房地产股份有限公司订立商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的潍坊市坊子区凤凰太阳城A区21号楼1单元602号商品房一套，商品房建筑面积共93.13平方米，每平方米2769元，总金额257877元；配房储藏室面积10.93平方米，每平方米1200元，合计13116元，房款总计270993元。合同约定交房时间为2011年12月31日前。合同第六条对付款方式及期限约定为：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式（银行按揭贷款付款）（1）签订合同当日支付首付款人民币￥100993元（大写：壹拾万零玖佰玖拾叁元整），余款人民币￥170000元（大写：壹拾玖万玖仟元整）。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部房款，并按买受人累加已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。另查明（一），原告提供了被告出具的收款收据五份，主张原告于签订合同当日向被告支付首付款100993元、配套费4657元、维修基金6519元、抵押登记费500元、有线电视及燃气开口费2600元，要求被告返还。原告另提供了2010年8月30日潍坊市住房置业担保有限公司出具的担保服务费发票一份计款4250元，主张系因办理购房贷款花费的费用，要求被告赔偿。被告对首付款数额没有异议，主张配套费、维修基金、抵押登记费系为其他单位代收，有线电视及燃气开口费系为物业公司代收，均不同意返还，担保服务费并非被告出具，与被告无关，不同意赔偿原告。另查明（二），原告提供了原告与被告、案外人中国银行股份有限公司潍坊坊子支行签订的个人一手住房贷款合同一份及银行存折一份，证明约定原告贷款170000元，期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，自2010年9月21日至2012年7月份，原告已经偿还本息25652.96元。被告对贷款合同没有异议，对银行存折及原告主张的偿还贷款本息数额，被告主张是否与本案购房贷款有关，需经中国银行股份有限公司潍坊坊子支行确认。另查明（三），原告要求原、被告签订的商品房预售合同自2012年7月23日解除，经查询，法院向被告送达起诉的时间为2012年7月24日。另查明（四），庭审过程中，原告申请对涉案房屋的升值情况进行鉴定，根据山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具的估价报告，涉案房屋即坊子区凤凰太阳城A区21号楼1单元602号住宅房于2012年12月10日的评估价值为340390元，评估单价为3655元/平方米。对该估价报告，原告没有异议，被告主张估价过高，并提供了被告与案外人签订的商品房预售合同一份，以证明相同地域相同结构的房屋最高价格为3255元/平方米。对该合同原告不予认可。原告主张房屋升值损失为82513.18元，计算方式为：93.13平方米×（3655元/平方米－2769元/平方米）。另查明（五），原、被告均主张涉案房屋被告现未向原告交付，房产证亦没有办理。被告主张系原告原因没有交房，但没有提供证据证明，原告对此不予认可。本院确认的上述事实，有原告提供的商品房预售合同一份、收款收据五份、发票一份、个人一手住房贷款合同一份、银行存折一份、被告提供的商品房预售合同一份及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原告展延宾与被告山东亚特尔房地产股份有限公司于2010年8月10日签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示且不违背法律行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。根据合同第八条，被告应于2011年12月31日前向原告交付涉案商品房，被告至今没有交房，按照合同第九条约定，原告可以要求解除双方签订的商品房预售合同。
被告虽辩称系原告个人原因没有交房但没有提供证据证明，本院依法不予采信。原告起诉之日为2012年7月23日，法院向被告送达起诉之日为2012年7月24日，根据法律规定，原、被告签订的商品房预售合同应自2012年7月24日起解除。对原告要求被告返还首付款100993元，符合法律规定，本院依法予以支持。对原告要求被告返还的配套费4657元、维修基金6519元、有线电视及燃气开口费2600元和抵押登记费500元，被告虽辩称系为有关单位代收，但系被告因出售涉案房屋向原告实际收取的费用，在商品房预售合同解除的情况下，被告应返还以上费用，对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。原告另要求被告支付以上费用自支付之日起的利息，不符合合同约定，本院依法不予支持。对原告要求被告返还的担保服务费4250元，因非向被告支付，且系原告为购买商品房而选择银行按揭贷款方式支付房款所花费的费用，原告要求被告返还没有事实和法律依据，本院依法不予支持。对原告要求被告返还的购房贷款本金及利息25652.96元，应待原告与被告及担保权人签订的商品房担保贷款合同效力认定后再行解决，本案不予一并处理。对原告要求被告支付的商品房升值损失，系涉案房屋现实市场价值与合同约定价格之间的差价，属于合同履行后原告可以获得的利益损失，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。就商品房升值损失的具体情况，根据评估报告，涉案房屋于2012年12月10日的评估价值为340390元，评估单价为3655元/平方米，即商品房自签订合同之日2010年8月10日至评估之日2012年12月10日共计850天的升值为93.13平方米×（3655元/平方米－2769元/平方米）=82513.18元，因原、被告均未提供证据证明商品房预售合同解除之日2012年7月24日的房屋市场价值，而原、被告之间的商品房预售合同于2010年8月10日签订、于2012年7月24日解除，期间共计711天，本院酌情按照711天计算房屋的升值情况，即82513.18元×711天÷850天=69019.85元。被告虽对评估报告不予认可，主张估价过高，但其提供的案外人商品房预售合同不足以证明涉案房屋的现实市场价值，对被告的抗辩本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，
判决如下：
一、被告山东亚特尔房地产股份有限公司返还原告展延宾首付款100993元、配套费4657元、维修基金6519元、有线电视及燃气开口费2600元、抵押登记费500元，共计115269元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、被告山东亚特尔房地产股份有限公司支付原告展延宾商品房预售合同解除之日的房屋市场价值与合同约定价格之间的差价款69019.85元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5365元，由被告山东亚特尔房地产股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费5365元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王闽军
审 判 员 王锦凤
人民陪审员 李琪绪
二〇一三年三月二十五日
书 记 员 李 妍法律条文释明1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。3、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。4、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。5、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。6、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。7、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。8、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 来源：