浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙杭民终字第2417号上诉人（原审被告）冯芝岚。委托代理人冯国强。被上诉人（原审原告）杭州众核物业管理有限公司。法定代表人周虹明。委托代理人沈肖容、王亚超。
上诉人冯芝岚因与被上诉人杭州众核物业管理有限公司（以下简称众核物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2012）杭萧民初字第4473号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2009年5月25日，众核物业公司与杭州市萧山区明辉花园业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，其中明确高层物业管理费收费标准为：一层每月0.70元／平方米；二层每月1.00元／平方米；三至十九层每月1.30元／平方米。合同期限为2009年5月31日24时至2011年5月31日24时止。合同经双方签字、盖章。冯芝岚系杭州市萧山区宁围镇明辉花园14幢1401室业主，房屋建筑面积为165.38平方米。冯芝岚尚未向众核物业公司交纳2009年6月至2011年5月的物业管理费5160元。2012年7月24日，众核物业公司诉至原审法院，请求判令：
一、冯芝岚支付众核物业公司物业管理费5160元；
二、冯芝岚按日利率1‰支付上述款项从2010年1月1日起的违约金。庭审中，众核物业公司放弃违约金部分诉讼请求。原审法院认为，众核物业公司与杭州市萧山区明辉花园业主委员会代表全体业主签订的物业管理合同，内容不违反有关法律的规定，应对包括冯芝岚在内的杭州市萧山区明辉花园全体业主有效。物业管理合同签订后，众核物业公司提供了物业管理服务，作为杭州市萧山区明辉花园业主之一的冯芝岚应当交纳相应的物业服务费。故众核物业公司要求冯芝岚支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。冯芝岚经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对众核物业公司所主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：冯芝岚在判决生效后十日内支付杭州众核物业管理有限公司物业服务费5160元。如果冯芝岚未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由冯芝岚负担。该案件受理费杭州众核物业管理有限公司已向原审法院预交，由冯芝岚在判决生效后直接向杭州众核物业管理有限公司支付。宣判后，冯芝岚不服一审判决，向本院提起上诉称：
一、冯芝岚购入萧山明辉花园14幢1401室房产后，进入房屋内部查看，发现公共管道至内部卫生间墙体内大面积向外渗水，只要水龙头一开，就会向外渗水。冯芝岚当即向开发商和当时的物业公司提出修复要求，对方均未予解决。在2009年至2011年众核物业公司管理期间，冯芝岚曾多次上门要求处理，但对方以种种理由推诿，甚至将该房屋的钥匙弄丢，使该房屋的出租和使用增添了困难，使房屋一直空置至2012年，给冯芝岚造成损失。众核物业没有履行好其与业委会签订的服务合同要求，包括管道的维护及维修，损害了业主的权益。众核物业公司服务于明辉花园期间，明知业主的联系方式，但从未主动联系过业主，也没有去过业主的房屋，其并不知道里面是否有人居住。
二、冯芝岚对众核物业公司与业委会签订的服务合同的合法性有异议，因为众核物业是第三届物业公司，必须要有三分之二以上业主签字才有效。
三、即使物业管理合同合法，因房屋尚未交付，物业费应该由建设单位交纳。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回众核物业公司的诉讼请求。
被上诉人众核物业公司答辩称：
一、冯芝岚称其明辉花园小区房屋内公共管道至内部卫生间墙体内大面积向外渗水，使其房屋空置至2012年，给其造成损失，众核物业公司认为，此系开发商的责任，众核物业公司只是对上述部位进行维修养护，如果有其结构性问题是在建造房子时开发商的原因造成的，理应由开发商来承担责任。
二、众核物业公司与明辉花园业委会于2009年5月25日签订的《物业管理服务合同》，双方是在平等自愿基础上签订的，没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，合法有效，对全体业主具有法律效力。众核物业公司已经按合同约定对小区进行了约定的物业服务，冯芝岚作为该小区的业主之一，享受了相应的物业服务，理应支付合同约定的物业费。
三、冯芝岚是2005年2月购买的该房子，已经办理了房产证，众核物业公司是2009年6月1日进入该小区进行物业服务的，冯芝岚所称的房屋渗水问题是原先就一直存在的历史问题，非因众核物业公司的过错造成的。
四、冯芝岚已经取得了房产证，是该房屋的合法产权人，应由冯芝岚交纳物业费。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人冯芝岚二审中向本院提交以下证据：1、墙体渗水照片一份，欲证明自来水管破裂引起的墙体渗水至今没有修复，无法居住。2、门锁调换照片一张，欲证明物业公司遗失了原来的钥匙，只能用不合适的锁暂用，开发商一直未将钥匙交付给冯芝岚，2012年1月份，经开发商的同意，更换了原来的钥匙，进入了该房屋。3、租户证明一份，欲证明2009年至2011年间该房屋无人居住，且存在墙体漏水以及原来钥匙遗失的情况。经质证，众核物业公司对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，墙体渗水是由于开发商的原因引起的，并非众核物业公司造成的。对于证据2真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。对证据3没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。被上诉人众核物业公司未向本院提交新的证据。经审理，
本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，杭州市萧山区明辉花园业主委员会与众核物业公司签订的《物业管理服务合同》对业主冯芝岚具有约束力，冯芝岚虽对该合同的合法性有异议，但未能举证证明，本院不予采纳。众核物业公司提供了物业服务，冯芝岚理应根据上述合同支付物业费。冯芝岚所称的其房屋水管漏水，属于房屋本身的质量问题，众核物业公司对此并不承担维修义务，故冯芝岚以此为由拒付相应物业费，于法无据，本院不予采纳。冯芝岚称其2005年2月购房后进入房屋进行查看，发现渗水问题并多次要求物业公司修复，且已于2005年9月办理了房屋所有权证，故冯芝岚所称的开发商尚未交付房屋，物业费应由开发商交纳的上诉意见，缺乏依据，本院亦不予采纳。原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冯芝岚负担。本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
代理
审判员 余江中
代理
审判员 饶端洁
二〇一三年三月十九日
书 记 员 朱 江 来源：百度搜索“”