苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2013）虎民初字第0192号原告王仲海，男，1977年3月9日出生，汉族。委托代理人蔡维金，江苏狮山律师事务所律师。被告王建民，男，1963年3月18日生，汉族。被告秦小爱，女，1956年5月6日出生，汉族。被告王金华，男，1987年5月18日出生，汉族。被告王福兴，男，1934年2月1日出生，汉族。委托代理人（以上四被告共同委托）丁伟，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
原告王仲海与被告王建民、秦小爱、王金华、王福兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月10日受理后，依法由
审判员朱海兰独任审判，于2013年2月17日、3月14日公开开庭进行了审理。原告王仲海及其委托代理人蔡维金，被告王建民、秦小爱、王金华、王福兴的共同委托代理人丁伟及王建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王仲海诉称，2009年4月9日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于苏州市虎丘区阳山花苑一区某幢某室房屋（含自行车库一间），建筑面积约60平方米，房屋总价18.38万元。在两证下发后，被告应无条件配合原告办理过户手续，过户所产生的有关税、费由原告承担。任何一方违约，应支付总房价100%作为违约金。合同签订后，原告依约支付购房款17.78万元，同时被告将讼争房屋交付原告装修并使用至今。现房屋两证已先后下发，被告却拒绝协助原告办理过户手续，原告无奈，特诉至法院，请求判令：1、确认房屋买卖合同有效，并判令被告协助将讼争房屋两证过户至原告名下；2、被告支付违约金3万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告王建民、王金华、王福兴、秦小爱辩称，该讼争房屋系四被告共同所有，从房屋买卖合同第七条可以看出，在合同上签字并非王金华本人，而是由其父亲王建民代签。王福兴也未在房屋买卖合同上签字。根据民法通则解释及物权法的相关规定，部分所有权人处分共有财产无效，故该房屋买卖合同是无效的，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，位于苏州市虎丘区阳山花苑一区某幢某室房屋系动迁安置房，建筑面积60.20m2，由被告王建民、秦小爱、王金华、王福兴共同共有。2009年4月9日，原告王仲海（乙方）与被告王建民、秦小爱（甲方）签订房屋买卖合同书一份，约定后者将上述房屋出售给前者，总价为183800元。合同第二条“出让房屋之装修及附属物”约定：新安置动迁房，毛坯房，附自行车库1间为房屋自带，经双方直接面谈，诚心自愿成交，协商约定如下：今售房价不管以后市场房价涨或跌，实行固定不变，决不涨价或跌价，不反悔。第四条“房款支付方法”约定：乙方在2009年3月28日已支付定金2000元（贰仟圆整），在2009年4月9日支付房款151800元（壹拾伍万壹仟捌佰圆整），暂扣叁万圆等甲方拿到两证后协助乙方过好户的同时付清。第六条约定：任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之百给对方作为违约金；居间方佣金由违约方全额支付。第七条“其他特约事项”约定：甲方儿子暂时在当兵出外，不能签字，由父亲代签字，到过户时必须到场签字，甲方房内户口迁出，在拿到两证后必须无条件为乙方过户签字，并在40个工作日内过户签字…当日，原告支付被告购房款153800元，被告将涉案房屋及自行车库交付原告，原告装修后即入住至今。2011年1月至3月间，原告陆续支付被告购房款24000元，尚欠购房余款6000元未支付。2011年7月6日，涉案房屋已办妥产权登记，因被告拒绝协助原告办理上述房屋过户手续，原告致提诉讼。另查明，2011年12月，被告以涉案房屋向中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行抵押贷款，金额为200000元，借期为2011年12月1日起至2012年11月30日止。目前，上述贷款尚未还清。以上事实由房屋买卖合同书、收据四份、借条、银行汇款凭证、房屋权属登记信息查询结果证明及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，财产可以由两个以上公民、法人共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。本案中，涉案房屋苏州市虎丘区阳山花苑一区某幢某室系动迁安置房，由被告王建民、秦小爱、王金华、王福兴共同共有。原、被告双方于2009年4月9日签订的《房屋买卖合同书》上被告王建民、秦小爱的签名确系其本人所签，至于被告王福兴未在合同上签字、被告王金华的签字系其本人所签抑或其父王建民代签并不影响合同的效力，理由如下：作为家庭共有财产的一部分，房地产因其价值较大，对家庭成员的重要性不言而喻，家庭成员理应对其施加必要的关心及注意。
原告买受涉案房屋后一直居住在内，被告王金华虽于合同签订时当兵在外，但其已于2009年底退役回原籍，此后一直与被告王建民同居一处且与涉案房屋位于同一小区内，被告王福兴亦同，故其二人对于涉案房屋出售的事实理应知情，但从未表示过反对意见，应视为同意。因此，原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行，现原告已按约支付大部分购房款，被告理应协助原告办理过户手续，但因被告已就该房屋向银行办理抵押贷款，现贷款尚未还清，且银行作为抵押权人未明示同意将涉案房屋过户至原告名下，故原告要求被告协助过户的诉讼请求于法无据，本院不予支持。至于原告主张的违约金30000元，
本院认为，被告将上述房屋出售给原告、在产权登记办妥后不协助原告办理过户手续，却以该房屋向银行抵押贷款，致目前无法办理过户手续，其行为显属恶意，已构成违约，故应承担相应的违约责任，又因双方在买卖合同中约定的违约金过高，现原告自愿予以减少，此系原告自主行使诉权且不超越法律规定的范围，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，
判决如下：
一、原、被告双方于2009年4月9日签订的《房屋买卖合同书》有效。
二、被告王建民、秦小爱、王金华、王福兴于本判决生效之日起十日内支付原告王仲海违约金30000元。
三、驳回原告王仲海其他诉讼请求。案件受理费4526元，减半收取2263元，由原告自行负担1988元，由被告负担275元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10-550101040009599。
审判员 朱海兰
二〇一三年三月十四日
书记员 余 月 关注微信公众号“”