重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第00202号上诉人（原审被告）重庆市环保建设（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路48号第4层。法定代表人唐志平，董事长。委托代理人骆瑞明，重庆兴胜律师事务所律师。委托代理人郭士金，重庆兴胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆市农产品集团商业连锁有限公司，组织机构代码68620572-0，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦29层07、08、09号。法定代表人刘刚，董事长。委托代理人邓道君，重庆辉腾律师事务所律师。上诉人重庆市环保建设（集团）有限公司与被上诉人重庆市农产品集团商业连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年11月26日作出（2012）渝北法民初字第10052号民事判决。重庆市环保建设（集团）有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆市环保建设（集团）有限公司的委托代理人骆瑞明、被上诉人重庆市农产品集团商业连锁有限公司的委托代理人邓道君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，原告重庆市农产品集团商业连锁有限公司系重庆华冠百货超市管理有限公司于2011年11月30日更名而来。2011年1月12日，原、被告签订《经营场地租赁合同》，合同约定：被告将其所有的位于重庆市渝北区兴盛大道33号上品十六小区的地下商业用房（套内面积2750平方米）按本合同要求出租给原告作为超市经营使用；范围位于负一层横向18轴-28轴、纵向s轴-f轴，面积以工程设计图、竣工图轴线为依据，扣除公用功能用房、通道等面积后（但不扣除单独为原告服务的功能用房、通道等面积），由双方工程人员现场测量确认为准（见附件：工程图红线确定范围内）；租赁期限从2011年6月1日至2027年12月31日止，具体租赁期以实际交房日开始计算（原则上交房时间为2011年6月1日，超市开业时间为2011年10月1日），如被告交房时间或原告接房时间根据各自的实际情况须提前或延后，租赁期限及开业时间相应提前或顺延（提前或延后不超3个月）；从交房之日起，被告提供27个月给原告作为市场培育期，该期间免收租金；物业管理费单独核算。合同第六条对于被告的权利义务约定为：被告负责完成租赁范围内土建、消防、给排水、外立面装修等；被告应在开业前15天完善租赁标的的周边环境；在靠近库房的地方提供约50㎡的卸货区，同时提供原告送货车进出库房的通道，原告货车即卸即走。该条款对于原告的权利义务约定为：原告负责租赁范围内的室内装饰装修；原告租赁场地内的总用电容量为1250千伏安，原告按国家电力部门相关规定向被告缴纳线、变压器的损耗费用（计算公式为月实际生产力调损耗费÷地下商业总面积×原告租赁实际面积）。合同第七条对于物业管理约定为：原告支付的物业管理费用已含租赁场地应承担的大楼共用设备（含供电系统、消防系统、给排水系统等）的日常管理（含日常运行、维护保养、日常维护）、年检、大修等，以及日常垃圾清运，化粪池的清掏；原告自行负责并承担租赁场地内物业保安、消防工作、清洁卫生、专项垃圾清运，以及原告租赁场地自行安装设备的日常运行管理、日常维保维修，公用供电、供水、排污系统的日常管理以楼层计量表和租赁范围为界，表前及范围外由被告负责，表后及承租范围内由原告负责；租赁期内被告如将大楼物业委托第三方管理，应由被告和第三方签订包含本合同物业管理约定内容的物管协议，明确原告支付的物管费及应由物管部门承租的物业管理内容和责任。合同第八条对被告租赁房屋的交房标准约定为：1、红线图确定的租赁范围周围隔墙完好，出入口通畅；2、提供完善的给排水、消防、电、气、通信、变配电系统，水电表接入商业用房内；3、提供一套上下电动扶梯（上下分开独立运行）及升降货梯，由被告出资购买、安装，并通过相关部门验收（电梯所产生的电费如在原告单独一家经营时由原告缴纳，如本项目剩余地下商业有被告另行招商入驻的商家需使用电梯，电梯所产生的电费按原告租赁场地面积按比例分摊计算）；4、免费提供空调安装位置、冷柜室外机安装位置和商场内熟食制作排烟、排风接口以及冰柜散热器安装位置，由原告出资采购、安装。合同第九条对于租赁房屋及设施设备的交接约定为：被告同意在2011年6月1日以前将已达到交房标准所规定的全部工作内容的房屋正式交给原告，如果因被告原因造成原告不能按期进场开工，被告书面通知原告，经原告认可后，则被告交房时间可适当顺延，原告租期及免租期相应顺延（提前或延后不超3个月）。2011年8月29日，被告向原告送达《函》，称对超市有关问题回复如下：1、水、电接入卖场内点位所产生的费用由原告承担（被告已按合同接入商业用房内）；2、公共区域（含厕所）配套装修费用由原告承担（因为现在为原告独家使用，待其他区域招租后结合实际情况按比例分摊）；3、制冷机组外机位若按原告要求和满足使用条件会与前期规划有冲突，且机组噪音会影响业主生活，外机位必须由物管公司指定；4、专项垃圾清运费由原告承担，被告只负责粉尘类日常垃圾；5、电扶梯、专用配电室、专用发电机等设备年检、维护费、安全管理及责任按租赁合同执行（维保期外在单独经营时由原告承担相关费用，如有其他商户进入该场地，即结合实际情况按比例分摊）；6、货运主通道由平街交巡警平台处进入，通过步梯进货，次通道由直升电梯进入通过被告指定路线到生鲜区进货；7、专用通道面积以实测为准，租金另计按30元／平方米计收；8、专用配电室在原告超市单独使用期间所产生的力调费由原告承担，以后按使用电量分摊；9、在靠近库房的地方免费提供约50平方米的卸货区，通行路线由物管公司指定；10、原告需增加面积约50平方米，租赁条件与主合同相同，目前被告暂不同意租赁。
被告另要求原告根据合同与被告物管的相关要求，迅速完善物管合同并组织实施，确保10月1日开业，否则由此引起不能按时开业的所有责任由原告承担。2011年8月30日，原告向被告送达《关于上品十六负一层超市有关问题回复的函》，称鉴于被告于前日发出的函上所列内容与双方签订的《经营场地租赁合同》以及前期双方协调会决议不相符，特作如下回复：1、租赁合同已对商业用房位置轴线作出明确定义，并附有平面图，根据约定由被告负责电水表接入商业房内，由于被告现未将水电接入租赁合同所述的商业用房内，造成原告无法接房，被告应承担相关责任；2、租赁合同约定被告开业前15天完善租赁标的的周边环境，现被告提出公共区域费用由原告承担，无相关依据；3、租赁合同约定被告免费提供空调安装位置、冷柜室外机安装位置等，原被告相关工作人员已确认外机安装位置，现被告提出外机位由物管公司指定，原告不认同；4、租赁合同已明确物业服务包含“日常垃圾清运”，现被告提出专项垃圾与粉尘垃圾之分，原告未理解，请被告予以明示；5、租赁合同已明确收费物业服务包含共用设备的日常管理、年检、大修等，故原告不应承担共用部分的日常管理工作；6、租赁合同附件（租赁范围平面图）中，已明确原告货物进出路线，并约定被告提供并安装一套升降货梯，原被告相关工作人员已确认相关货运路线，现被告提出原告货运通道位置与前期不符合，应按合同执行；7、被告提出专用通道收费问题，原告未理解，请予以明示，如是指货运路线，第6条已有原告意见，如是卸货场地，租赁合同中已明确提供50㎡卸货区，专用通道问题，被告所提方案，原告正在商讨中，双方另行协商为准；8、租赁合同已明确力调费计算公式，现被告《函》中所提方案与合同不符，应按合同执行；9、租赁合同附件（租赁范围平面图）中，已明确原告货物通行路线，现被告于《函》中所提出增加50㎡免费卸货区方案，原告同意按该方案执行；10、原告已在前期几次商务会议中向被告申请增加面积事宜，是从小区居民购物进出以及自身经营需求实际出发，请被告予以批准。原告要求被告根据合同相关条款，迅速完善落实，以便办理交接房手续。2011年9月7日，被告向原告送达《关于的函》，就原告于2011年8月30日发送的函作如下答复：1、被告已按合同约定将水电接入商业房内，已符合合同约定的交房标准，如2011年9月17日原告仍未办理接房手续的，视为原告违约，被告有权单方解除合同；2、被告强调的“公共区域（包含厕所）配套装修费用由原告承担”是指如果原告在不影响小区负一层整体美观及安全的前提下，自主安装空调、二次消防、照明、厕所、休息长凳、公共饮水装置等配套设施，由此产生的费用依法应由原告承担，当然原告有权不增设上述配套设施；3、被告将按照租赁合同的约定为原告提供制冷机组外机位，但是如果被告同意原告上次建议的安装位置，该机组产生的大量噪音势必会影响业主的日常生活，引发超市和小区业主产生激烈的矛盾，故外机位的位置只能由物业公司指定，否则，由此产生的法律责任均由原告承担；4、被告强调的“专项垃圾清运费由原告承担”是指超市内部正常运营过程中产生的各项垃圾由原告自行负担清运费用，而合同约定的由物业公司负责的垃圾处理范围仅指原告承租范围或被告免费提供的使用区域以外的公共区域、超市周边区域的卫生清洁、垃圾清运；5、电扶梯、专用配电室、专用发电机属于原告拟开设超市的配套设施而不属于租赁合同约定的共用设备（限共用供电系统、消防系统和给排水系统）的范畴；6、专用通道是指原告在实际经营中可能要占用的被告的专用停车位，《经营场地租赁合同》签订后，被告组织相关人员现场勘查、模拟发现，原告在卸货过程中将占用被告两、三个停车位，故被告向原告致函，如果原告在实际经营中占用了被告的停车位，将按照30元／平的标准收费，当然如果原告不额外占用停车位置，则不产生专用通道收费事宜；7、目前专用配电室只有原告使用，依法应当由原告自行承担相应的费用，如有其他商家进入，则依合同约定的方案承担；8、《租赁范围平面图》虽就货运通道进行了划分，但是经过被告实地查勘、模拟发现，如果按照《租赁范围平面图》中阐明的货运通道运行，将导致物业公司的安全监管存在重大漏洞，全体小区业主的人身安全和财产安全无法得到保障，经慎重研究，被告决定重新为原告指定货运通道，即主通道由交巡警平台处进入，通过步梯进货，次通道由直升电梯进入通过被告指定路线到生鲜区进货；9、从商业房的整体规划出发，被告目前不同意另行租赁50平方米商业用房给原告。被告同时提出希望原告收到本函件三日内，迅速到被告处办理接房手续并组织装修施工，如原告拟经营的超市在接房次日两个月内仍不能正常开业营运，将视为原告违约，被告有权将原告的免租期由27个月缩减至12个月。2011年9月19日，原告向被告送达《关于华冠连锁租用上品十六负一层用于开设超市接房的函》，称其已于2011年8月30日向被告发函明确要求被告根据租赁合同条款，迅速完善落实，以便办理交接房手续，现再次向被告提出接房申请，请被告予以接洽。2011年9月20日，被告向原告送达《致重庆华冠百货超市管理有限公司的函》，主要内容为：原、被告签订《经营场地租赁合同》后，由于双方对合同所涉及的权利、义务存在重大歧义，被告多次发函给原告，就争议事项进行磋商，在磋商过程中，原告提出重新报货运通道方案的要求，为了缩短磋商时间，2011年9月13日被告给原告的函件中提出三项明确要求，原告截至目前均未予以正面回复；鉴于上述事实，被告非常怀疑原告履行合同及其2012年9月19日所发函件的真实意图；被告再次重申，如原告未按照被告2011年9月13日出具的《关于的函》和租赁合同履行相关的各项义务，视为原告单方面违约，被告保留单方面解除《经营场地租赁合同》并依法追究原告法律责任的权利。2011年9月30日，原告向被告送达《关于华冠连锁租用上品十六负一层用于开设超市接房的函》，再次向被告提出接房要求。2011年10月8日，被告向原告送达《律师函》，主要内容为：原、被告在租赁合同签订后办理接房手续前，因双方对合同所涉及的多项权利、义务在理解上出现重大歧义，双方未达成一致协议，导致合同无法实际履行；被告与原告签订合同的目的是为了为小区业主提供便捷、舒适的生活、娱乐环境，然而合同签订长达9个月，就该合同所涉的重大争议性问题，虽经被告多次催促，原告却顾左右而言他，致使被告的合同目的无法实现，故被告函告原告其于当日单方面解除《经营场地租赁合同》。2011年10月11日，原告以与本案相同的诉讼请求及事实理由向重庆市南岸区人民法院起诉，后撤回起诉。2012年1月30日，原告再次向重庆市南岸区人民法院提起本案诉讼，该院后将本案移送至本院管辖，本院于2012年5月30日立案受理。另查明，2011年12月，被告已就涉案场地与另一超市达成协议，该超市于2012年3月入驻。庭审中，关于水电接入，被告称水电接入整个商业用房内即可，接入超市内的费用应由原告承担，原告称水电应接入租赁合同所述的商业用房，即超市内。关于专项垃圾，原告称合同约定的专项垃圾仅指装修垃圾，被告称合同没有明确约定。关于被告于2011年9月20日发出的《致重庆华冠百货超市管理有限公司的函》中提到的2011年9月13日的函，被告称其曾向原告发过但已找不到了，原告称其不清楚被告是否发出过。庭审中，原告明确其诉讼请求意为要求确认被告向原告发出《律师函》解除合同的行为无效。一审法院认为，原、被告签订的《经营场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2011年10月8日，被告以双方对合同理解有重大歧义且未达成一致协议，导致合同无法实际履行，被告的合同目的无法实现为由，向原告送达了《律师函》，单方面要求解除该合同，关于被告的该行为是否发生解除合同的效力，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告在签订《经营场地租赁合同》后，双方就水电接入、公共区域配套装修费用承担问题、制冷机组外机位置问题、专项垃圾清运问题、专用设施设备维护责任问题、货运通道位置问题、专用通道问题、专用配电室力调费承担问题、卸货通道问题、增加面积问题等多次发函协商。由双方函件的内容可以看出：水电接入、货运通道位置合同约定明确，系被告未按合同约定履行导致；制冷机组外机位置系合同未约定，原、被告虽通过协商达成一致意见，但其后被告要求更改协商内容导致；专用配电室力调费承担问题、卸货通道问题原、被告并无分歧；公共区域配套装修费用承担问题、专用设施设备维护责任问题、专用通道问题租赁合同并未约定，双方处于协商状态；专项垃圾清运合同约定明确，系原告对合同理解有误导致；增加面积问题合同亦无约定，系原告单方面要求更改部分合同内容导致。综上，原、被告的上述分歧均不足以导致合同主要债务无法履行，合同目的无法实现，结合原告多次发函要求被告整改并交房的内容可知，原告并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的不履行、迟延履行主要债务或其他根本违约行为，被告据此向原告发出《律师函》，单方面解除合同的行为缺乏事实及法律依据，不产生解除合同的效力。庭审中，原告明确其诉讼请求系要求确认被告上述发函单方解除租赁合同的行为无效，本院对原告的诉讼请求予以支持。对于被告关于原告于本案受理前已经起诉过被告并自愿撤诉，其再提起本案诉讼违反“一事不再理”的答辩理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外，因此，原告提起本案诉讼符合法律规定，本院对被告的答辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，
判决如下：确认被告重庆市环保建设（集团）有限公司单方解除与原告重庆市农产品集团商业连锁有限公司签订的《经营场地租赁合同》的行为无效。本案案件受理费80元，由被告重庆市环保建设（集团）有限公司负担。
上诉人重庆市环保建设（集团）有限公司上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。
被上诉人重庆市农产品集团商业连锁有限公司答辩称，原审判决适用法律正确，请求维持原判。本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《经营场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，因双方对合同理解有重大歧义且未达成一致协议，导致合同无法实际履行，上诉人要求解除该合同，其行为不符合合同法中有关解出合同的规定，其行为不发生解除合同的效力，双方签订的《经营场地租赁合同》仍然有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人重庆市环保建设（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一三年三月七日
书记员 夏 茜 微信公众号“”