湖北省仙桃市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂9004民初1140号原告何银，女，1989年1月16日出生，汉族，湖北省荆州市人，个体工商户。委托诉讼代理人魏尚才，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告王堂莲，女，1970年1月16日出生，汉族，江西省贵溪市人，个体工商户。委托诉讼代理人陈爱洲，湖北惊天律师事务所律师，代理权限为一般授权。第三人谢颖，曾用名谢颖霞，女，1982年11月23日出生，汉族，湖北省仙桃人。
原告何银与被告王堂莲、第三人谢颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何银及原告委托诉讼代理人魏尚才、被告王堂莲及其委托诉讼代理人陈爱洲、第三人谢颖均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告何银及原告委托诉讼代理人魏尚才、被告王堂莲的委托诉讼代理人陈爱洲到庭参加诉讼。第三人谢颖因身体健康原因，经本院准予，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何银向本院提出诉讼请求：1、由被告王堂莲赔偿原告经济损失50000元；2、要求第三人谢颖返还原告保证金50000元；3、由被告王堂莲承担本案的诉讼、保全费用。事实和理由：2014年9月12日，原告将位于仙桃市沔阳大道52号门面转租给被告从事食品生意，按原、被告协议的约定，被告应于2016年2月14日向原告支付租金150000元，任何一方违约，均需赔偿对方50000元。被告王堂莲未能按约支付租金，且在原告多次催讨后，仍然拒不支付。因原告所租赁门面转租自第三人谢颖，且在第三人谢颖处尚有50000元保证金没有收回，故原告的损失50000元应由被告王堂莲赔偿。原告何银为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、租赁合同1份，证明原告与第三人谢颖于2014年4月15日签订房屋租赁合同，约定原告租赁第三人谢颖所有的位于仙桃市沔阳大道52号凸出部大约18平方米的门面，租赁期限为3年，租金450000元，保证金50000元、转租须经第三人谢颖同意；证据二、租赁合同1份，证明原告与被告王堂莲于2014年9月12日签订转租合同，约定原告将租赁第三人谢颖的门面剩余的租期2年零7个月转租给被告王堂莲，租金为每年150000元，支付租金的日期为每年的2月14日，保证金为50000元，如一方有违约行为，须赔偿另一方违约金50000元，第三人谢颖作为见证人在原、被告的转租合同上签字；证据三、企业基本信息1份，证明被告王堂莲在仙桃市沔阳大道52号经营餐饮类服务，其经营性质为个体工商户；证据四、照片复印件1张，证明被告王堂莲拒绝支付原告何银租金，并阻扰门面转让；证据五、短信息记录6张，证明原告何银多次通过短信息方式向被告王堂莲催讨房屋租金，在被告王堂莲仍然拒绝支付租金的情形下，原告何银通过短信息方式通知被告王堂莲解除房屋转租合同；证据六、短信息记录1张，证明第三人谢颖因原告何银未按期支付租金，就通过短信息方式通知原告何银解除房屋租赁合同，原告何银回复短信息，同意与第三人谢颖解除房屋租赁合同。
被告王堂莲辩称：1、被告王堂莲并不存在违约行为，原告和被告王堂莲已经就合同约定的支付租金的期限作出了变更，由合同上约定的2016年2月14日变更为2016年4月9日；2、即便被告王堂莲存在违约行为，原告诉请要求被告王堂莲支付违约金的数额过高，请求人民法院依法予以减少或降低。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王堂莲为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、收条1份，证明被告王堂莲向原告何银交纳了2015年4月14日至2016年4月13日的房屋租金150000元；证据二、照片3张，证明在2016年4月24日，未经被告王堂莲同意，该门面又被租赁他人。第三人谢颖提交书面答辩状称：1、对位于仙桃市沔阳大道52号凸出的大约18平方米的一间门面，第三人谢颖是依协议约定取得的使用权，有权将该处门面对外出租；2、第三人谢颖只是将该门面租赁给了原告，与被告王堂莲之间并无租赁合同关系；原告将门面转租给被告王堂莲的行为，经过了第三人谢颖的同意。原、被告为租金发生纠纷后，被告王堂莲已于2016年4月17日将该门面的钥匙交还第三人谢颖，现第三人谢颖与原告的合同已于2016年4月24日协商解除。经法院要求，为减少损失，现已将该门面出租给案外人刘伟。3、原告违约，应赔偿第三人所遭受的损失，所交保证金50000元不应退还。请求驳回原告对第三人的诉请。证据一、结婚证复印件1份，证明第三人谢颖的丈夫为周艳兵；证据二、房屋租赁合同复印件1份，证明第三人谢颖的丈夫周艳兵于2013年6月28日从荆州市永尊珠宝首饰有限公司租赁了位于仙桃市沔阳大道38号（现在为仙桃市沔阳大道52号）的第一层（面积为120平方米）；证据三、门面转让意向协议1份，证明第三人谢颖及其丈夫周艳兵于2014年7月8日将已租赁荆州市永尊珠宝首饰有限公司的营业大厅再次转租给华莱士炸鸡汉堡店，双方约定本案所涉门面由第三人谢颖及其丈夫继续免费使用至2017年4月14日止；证据四、租赁合同1份，证明本案的纠纷发生后，第三人谢颖应法院要求将本案所涉门面于2016年5月15日以10000元租赁给刘伟经营茶饮生意，租赁期间为2016年5月15日至2017年4月14日止；证据五、银行卡客户交易查询打印件1份、网上银行交易记录1份，证明第三人谢颖将本案所涉门面于2016年5月15日租赁给刘伟后，刘伟已经支付了约定租金中的60000元。本院依职权对别艳平的调查笔录一份，证明诉争门面的承租人华莱士（武汉）餐饮管理服务有限公司允许第三人谢颖转租他人使用，以及房东对此没有提出反对意见的事实。经庭审质证，被告、第三人谢颖对原告所举证据一、二、三、五、六无异议；原告、第三人谢颖对被告提交的证据一、二均无异议；原告、被告对第三人谢颖提交的证据一均无异议。对上述证据，本院依法予以采信。被告王堂莲对原告所举证据四提出异议，认为原、被告间租赁合同尚未到期，原告不应将该门面对外招租；原告对第三人谢颖提交的证据四、五有异议，认为第三人谢颖将门面对外出租的价格偏低；被告王堂莲对第三人谢颖提交的证据二、三有异议，认为没有房屋所有权人的同意，对承租人、次承租人的转租行为的合法性有异议；被告王堂莲对第三人谢颖提交的证据四、五有异议，认为第三人谢颖将门面对外出租的价格偏低，有虚构损失的嫌疑。对上述有争议的证据，
本院认为：原告所举证据四，在原、被告房屋租赁合同没有解除、尚有一年租期情况下，被告王堂莲的行为具有合法性，原告所证被告王堂莲阻扰了原告对外招租的证明目的，依法不予采信；第三人谢颖所举证据二、三，证明第三人谢颖将诉争门面出租的来由，从本院依职权对案外人别艳平的调查笔录来看，诉争门面的承租人华莱士（武汉）餐饮管理服务有限公司对第三人谢颖免费使用该门面及转租该门面的事实予以认可，同时证实该门面的房东对上述转租行为没有提出反对意见。从庭审调查的内容来看，本案原告、被告及第三人在租赁使用该门面期间，没有他人对其使用诉争门面提出异议，影响正常使用诉争门面的情形。从被告王堂莲负有的举证责任来看，其对诉争门面的转租行为的合法性提出异议，但没有提交证据支持其异议理由。综上，第三人谢颖将诉争门面进行转租的行为，未违反法律规定，合法有效。第三人谢颖所举证据四、五，是第三人谢颖与案外人李伟签订的房屋租赁合同及案外人依约支付租金的汇款记录，能证明第三人谢颖与案外人刘伟房屋租赁合同关系的真实性。原告、被告王堂莲对第三人谢颖所举证据四、五的真实性有异议，认为第三人谢颖有虚构租金的嫌疑，但没有提交相应的证据予以证明，其异议理由不能成立，对第三人谢颖所举的证据四、五，依法予以采信。本院依职权对别艳平的调查笔录，被调查人为涉案门面的实际承租人华莱士（武汉）餐饮管理服务有限公司的开发部经理，也是2014年7月8日，华莱士（武汉）餐饮管理服务有限公司与第三人谢颖“门面转让意向协议”的签字代表，其在调查笔录中陈述的内容真实，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案事实认定如下：2013年6月28日，案外人周艳兵于2013年6月28日与仙桃市沔阳大道52号原承租人荆州市永尊珠宝首饰有限公司签订了房屋租赁合同，租赁了位于（原为仙桃市沔阳大道38号）仙桃市沔阳大道52号第一层中面积为120平方米的门面店铺，租期自2013年7月1日至2017年4月14日；2014年4月15日，第三人谢颖将所承租的门面分割为二个部分，将其中的18平方米（即本案所涉门面）转租给原告并签订了房屋租赁合同。合同约定，租期自2014年4月15日起，至2017年4月14日止，租金标准为150000元／年，租金交付时间为：原告于2014年4月20向第三人谢颖支付2014年4月15日至2016年4月14期间租金300000万元；于2016年4月20日，向第三人谢颖支付2016年4月14日至2017年4月14日期间租金150000元。合同还约定，原告应于2014年4月20日向第三人谢颖缴纳保证金50000元，如原告在合同履行期间没有违约情形，保证金由第三人谢颖返还原告，如原告门面租金逾期，保证金不予退还。合同签订后，原告于2014年4月20日向第三人谢颖支付2014年4月15日至2016年4月14期间租金300000元和保证金50000元，余下2016年4月15日至2017年4月14日期间的租金150000元，原告至今没有支付给第三人谢颖，第三人谢颖所收原告50000元保证金至今没有退还原告。在原告何银租赁诉争门面不久，2014年7月8日第三人谢颖与华莱士炸鸡汉堡店签订了“门面转让意向协议”，将所承租的120平方米店面（含本案所涉18平方米店面）转租给“华莱士”，协议还约定，将本案所涉18平方米店面由第三人谢颖免费使用至2017年4月14日止。第三人谢颖与案外人周艳兵（第三人谢颖的丈夫）均在该协议上签名。2014年9月12日，经第三人谢颖同意，原告与被告签订房屋租赁合同，将原告承租的本案所涉店面转租给被告。合同约定，租赁期间为2014年9月15日至2017年4月14日，共计二年零七个月。租金共计387500元。租金支付时间为，被告于合同生效之日起，向原告支付2014年9月15日至2015年4月14日期间租金87500元；于2015年2月14前支付2015年4月15日至2016年4月14日期间的租金150000元；于2016年2月14前支付2016年4月15日至2017年4月14日期间的租金150000元；合同还约定，合同履行期间，违约方应赔偿对方50000元；双方还对保证金进行了约定：被告应在合同生效之日向原告缴纳50000元保证金，如被告在履行合同期间没有违约行为，原告于2017年4月15日退回被告50000元保证金。合同签订后，被告于2014年9月12日向原告支付了2014年9月15日至2015年4月14日期间租金87500元和合同保证金50000元；2015年4月9日，被告以资金周转困难为由，要求将保证金50000元转为2015年4月15日至2016年4月14日期间的租金，经原告同意后，被告于2015年4月9日向原告支付租金100000元，原合将被告支付的保证金50000元转为2015年4月15日至2016年4月14日期间的租金，两项合计，被告共支付原告租金150000元；2016年2月13日至2016年4月初，原告多次催促被告支付2016年4月15日至2017年4月14日期间的租金150000元，被告至今没有支付；2016年4月17日，被告关闭承租门面，并将门面钥匙交还第三人谢颖；2016年4月23日，原告以短信通知被告解除原、被告间的房屋租赁合同。次日，第三人谢颖向原告发出短信，通知解除第三人与原告间的房屋租赁合同，原告回复短信表示同意。2016年5月15日，第三人与案外人李伟签订房屋租赁合同，将涉案门面出租给案外人李伟。约定租期为2016年5月15日至2017年4月14日，租金为100000元。该房屋租赁合同已实际履行。
本院认为：第三人与原告于2014年4月15签订的房屋租赁合同，未违反法律规定，合法有效。第三人于2016年4月24日，向原告发出短信，以原告未按约支付租金为由，要求解除房屋租赁合同，原告回复短信表示同意，第三人与原告于2014年4月15日签订的房屋租赁合同已经解除。原告未按合同约定向第三人支付房屋租金，应承担违约责任。原告主张第三人与案外人刘伟签订的房屋租赁合同约定的租金偏低，有虚构损失的嫌疑，要求第三人返还合同保证金50000元。从本案的实际情况来看，第三人与原告、原告与被告间的房屋租赁合同是在2016年4月24日才予以解除，本院在2016年5月6日的第一次庭审中，鉴于被告已无继续租赁门面意愿，为减少损失，敦促各当事人积极联系承租事宜。第三人联系承租人、商谈租金需要一个过程，第三人能够在第一次庭审后不到十天，将涉案门面租给案外人刘伟，客观上在减少损失的扩大，庭审中，原、被告均认为第三人与案外人刘伟签订的房屋租赁合同约定的租金偏低，有虚构损失的嫌疑，是对第三人与案外人合同的真实性提出了异议，但原、被告没有提交证据证明，其合同的真实性应得到肯定。对于租金100000元是否偏低的问题，从市场行情来看，目前没有相同门面的租金进行对比、参考；从总体的经济形势来看，总体经济形势疲软，对比往年年租金150000元，现在的租金应该是有所下降；从租赁期限来看，租赁期限仅为为11个月，对于正常商家而言时间过短，案外人在租赁期满后，还需为续租问题与涉案门面的实际承租人进行商洽，租金标准比一般门面而言，应有所下降；从本案各当事人联系承租的情况来看，本院在庭审中要求各当事人积极联系并及时反馈信息，但原、被告均无任何情况反馈，没有提供有以更高价格承租涉案门面的信息；从法律规定来看，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”11个月租金100000元，折算成年租金为109090元，对比往年150000元年租金，约为往年租金标准的72.72%，因此，租金价格的下降不属于不合理的低价情形，原告主张第三人谢颖与案外人达成的房屋租赁合同租金价格偏低，有虚构损失的嫌疑，因没有事实根据和法律依据，其理由不能成立。原告要求第三人返还合同保证金50000元，从合同约定看，约定了在原告逾期支付租金时，保证金不予退还；从合同的实际履行情况来看，原告至今没有向第三人支付合同约定的2016年4月15日至2017年4月14日期间的租金150000元，原告有违约行为；从法律的规定来看，第三人与原告间的房屋租赁合同已经解除，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，第三人所遭受的直接经济损失为原告按约履行合同支付150000元租金与合同解除后第三人实际获得的租金收入100000元间的差额，即第三人的损失为50000元，第三人将原告所交保证金不予返还原告，符合合同的约定和法律规定。”故，原告要求第三人返还合同保证金50000元的诉请，依法不予支持。原、被告于2014年9月12日签订的房屋租赁合同，未违反法律规定，合法有效。原告主张被告违约，通知被告解除合同，请求确认原被告间的房屋租赁合同已经解除，要求被告赔偿损失50000元。
被告辩称，在向原告支付2015年4月15日至2016年4月14日租金150000元时，原告不仅同意了被告延期于2015年4月9日支付，还将保证金50000元转为当期租金，原告以其行为对合同约定支付租金的时间进行了变更，故被告未按原合同约定的2016年2月14支付租金的行为，不构成违约；原告短信通知被告，被告没有答复，原、被告间的房屋租赁合同没有解除；原告主张的违约金偏高，请求予以减少。从法律规定来看，《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”和第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”对合同的变更作了规定，被告主张原被告间房屋租赁合同对租金支付时间作了变更，但没有提交双方对合同变更的证据；从原告向被告催讨租金的过程来看，原告于2015年2月13即向被告发送手机短信，在说明了2015年被告因资金困难而延期支付租金的缘由后，要求被告按约支付2016年4月15日至2017年4月14日期间的租金，不要再延期支付租金。并在后期多次以短信敦促被告支付租金，被告一直没有短信回复。原告的这些行为表明，原告没有作出变更合同中租金支付时间的意思表示；从原告同意被告延期于2015年4月9日支付2015年4月15日至2016年4月14日租金行为的通常理解来看，只能表明原告理解被告资金周转上存在困难，对被告未按约支付租金的违约行为未予追究，并不能证明原告同意对合同中租金支付时间进行变更。综上，被告没有按合同约定的时间支付租金，违反了合同约定，应依法承担相应的民事责任。原告于2016年4月23日向被告发出短信，通知被告因其违约而解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原、被告于2014年9月12日签订的房屋租赁合同已经解除。因被告未按约支付租金，导致原告未能按约支付第三人租金，原告支付的50000元保证金赔偿了第三人的损失，故原告的直接损失为50000元，原告要求被告赔偿损失50000元、由被告负担本案的保全费、诉讼费的诉请，符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、原告何银与被告王堂莲于2014年9月12日签订的房屋租赁合同已经解除；
二、被告王堂莲赔偿原告何银经济损失50000元。
三、驳回原告其他诉讼请求。上述第二项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费2300.00元、保全费520元，合计2820元，原告何银负担诉讼费1150元，被告王堂莲负担诉讼费1150元、保全费520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：。当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 龚 宽
审判员 赵池方
审判员 邵广智
二〇一三年二月二十八日
书记员 傅 华 更多数据：搜索“”来源：