河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2012）南民初字第1261号原告（反诉被告）唐山万达广场投资有限公司万达洲际酒店，住所地唐山市。法定代表人丁本锡，总裁。委托代理人崔月，该酒店宿舍管理员。委托代理人郑久成，河北仲浩律师事务所律师。被告（反诉原告）张金明，男，1954年4月4日生，汉族，无业，现住唐山市。被告（反诉原告）王桂荣，女，1954年10月26日生，汉族，无业，现住唐山市。委托代理人张金明，男，1954年4月4日生，汉族，无业，现住唐山市。
原告（反诉被告）唐山万达广场投资有限公司万达洲际酒店诉被告（反诉原告）张金明、王桂荣房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）唐山万达广场投资有限公司万达洲际酒店委托代理人崔月、郑久成，被告（反诉原告）王桂荣的委托代理人暨被告（反诉原告）张金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2011年7月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》。双方约定原告承租被告所有座落于唐山市路南区唐古路西侧平房16间，租期一年（自2011年7月1日至2012年6月30日），租金每年126000元，协议签订时交纳租房保证金18900元。原告交纳了全部租金，并于2011年6月3日交纳租房保证金18900元，被告收到后，为原告出具了收据。租赁期满后，2012年6月30日，原告将租赁房屋交还给原告，并经双方进行了验收。房屋交付后，被告本应按照《房屋租赁协议》的约定，在交付后的7日内退还租房保证金，但被告至今未退还，属于违约行为。双方多次协商未果，为此原告起诉，要求：
一、被告返还租房保证金18900元并自2012年7月8日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至全部给付之日止。
二、案件受理费由被告承担。
原告（反诉被告）为支持其诉请提交了如下证据：证据一、营业执照、企业集团名称变更核准通知书、组织机构代码证、法定代表人身份证，证明原告的主体资格和反诉被告的主体资格适格；证据二、房屋租赁协议，证明租赁房屋的地点、期限、费用以及签订的时间；证据三、主体变更协议书，证明签订合同的时候是唐山万达广场投资有限公司，后变更为唐山万达广场投资有限公司万达洲际酒店；证据四、2011年6月3日由张金明打的收据，证明原告交纳了房屋保证金18900元；证据五、2011年6月3日转帐取款报销单，证明万达经过内部审批程序，批准酒店可以交纳保证金18900元以及半年的租金63000元；证据六、农业银行转帐支票存根，证明在2012年3月8日交给张金明半年的租金63000元。证据五、六能够证明租金原告已经全部交付给被告；证据七、宿舍交接单，证明在交接的时候，原告的员工确实给被告房屋内部分设施造成损害，损害情况也进行了说明；证据八、2011年7月1日签订的员工宿舍交接清单，证明当时交接的电表数、水表数是以2011年7月1日开始起算的，也证明经与房主协商一致，员工于2011年4月25日起陆续入住，租赁合同从2011年7月1日生效，有张金明的签字，说明在2011年7月1日的前两个月，被告张金明同意原告员工入住，而不需要交纳租赁费；证据九、搬家费用报请单、搬家发票、搬家公司出具的费用明细表，证明搬家的时间、搬家的费用。原告在租赁合同期满的前一天，已经将房屋腾空，并搬走；证据十、马某甲、马某乙证明材料，证明交接的过程。原告申请证人马某乙和马某甲出庭做证。马某乙证实当时是2012年6月29日搬出张金明的房屋的，6月30日打电话给张金明，要求交接，由于房屋损坏没有交接，后来我就通知我公司维修部进行维修。维修了一两天。到七、八日的时候打电话给张金明，张金明说维修的效果不好，七月中旬又通知工程部的师傅维修了一次，又给张金明打电话，张金明又说效果不理想，又和酒店联系，找经理、找维修部7月20日又修理了一次。一直到8月2日，能修理的，我们都修理了，8月2日办理的交接手续。马某甲证实2011年4月16日与房主签订的合同，租赁期限为一年，地点在旱桥路，租赁房屋用于作为员工的宿舍。租赁期间为2011年7月1日至2012年6月30日。人力资源部的黄总监看的，认为与我们的员工宿舍差一些，有设施不完善的地方，需要房主去整改，与房主都沟通过。因为去年4月份的时候，有部分工程人员已经任职了，需要入住了，与房主提前沟通过这个事情，说可以提前入住，费用从2011年7月1日算起。工程部的人员在前期入住的过程中，发现了一些问题，也帮助了房主进行整改。这些情况都是我和原人力总监黄总监沟通过的。
被告（反诉原告）张金明、王桂荣辩称，原告说的应该退还其保证金一事，根据当时双方签订的协议第七条乙方的权利及义务第五条规定，甲乙双方共同验收房屋，待双方确认无异议后，将保证金退还甲方，原告方工作人员马某乙在2012年8月2日验收租赁房屋时，双方确认设施有问题，所以不能退还租房时的保证金，他们还得给我钱呢。反诉原告（本诉被告）张金明、王桂荣诉称，一、2011年4月16日反诉人与被反诉人签订了2011年7月1日至2012年6月30日的房屋租赁协议。被反诉人的人事总监找到我说我们是大公司，我们会长期租赁你的房屋，但是你应该增加房屋的相应的设施。合同第二条第二款约定：“租赁期满前30天，双当协议续租事宜，甲方（被反诉人）有优先续租权，若甲方（被反诉人）续租，乙方（反诉人）承诺首三年内租金维持本协议金额不变。”被反诉人在合同期满前一天电话通知反诉人，不在续租房屋，这样使反诉人对外再租没有招标期，且房屋损害未修好，房屋无法租出去，这是因为被反诉人没有提前30天通知造成的，所以要求被反诉人按协议赔偿30天的租金。
二、被反诉人和反诉人是在2012年8月2日办理的交接手续，被反诉人维修设施所占用33天的租金，应由被反诉人承担。
三、双方签订的房屋租赁协议是2012年7月1日至2012年6月30日，实际上被反诉人租房进入时间是2011年5月1日，2011年5月1日至2011年7月1日两个月的租金，应由被反诉人承担。反诉人为被反诉人的要求对租赁房投资21万元，被反诉人只租赁一年，投资没收回，给反诉人造成经济损失，反诉人要求被反诉人承担30天的租金。
四、根据房屋租赁协议第七条约定“租赁合同期满或双方解除合同后，甲乙双方共同验收房屋，在双方确认无问题后，七个工作日内乙方（反诉人）将保证金退还甲方（被反诉人）”。2012年8月2日，反诉人和被反诉人的员工验收租赁房时双方确认设施有损害问题，所以不能退还租房时的保证金，并且应尽快维修好或赔偿维修费6135元。
五、水电费还有3600元未付。房屋交接后，反诉人与被反诉人多次协商未果，为维护反诉人的合法权益，依法提出反诉，要求：
一、原告（反诉被告）维修好租赁房屋损害的设施或给付维修费6315元。
二、原告（反诉被告）再付三个月的房租31500元。
三、案件受理费由原告（反诉被告）承担。二反诉原告为支持其诉请，向法庭提交如下证据：证据一、万达宿舍交接清单，证明交接的时间是8月2日，应该给33天的房租，因为双方没有验收，交钥匙前，都应该由原告承担租赁费用，维修期间，也由原告占用，原告应该给付租赁费；证据二、宿舍的维修报价单，证明损害14项设施的报价为6315元；证据三、证明一份，证明原告提前两个月入住了。反诉被告（本诉原告）辩称，一、答辩人已对损坏的房内设施已进行了修复，不应再支付维修费。2012年6月30日后，答辩人交接房屋后，对部分设施的损坏已进行了多次修理，经修理后达到了可以继续使用的程度。为此，答辩人也支出了部分修理费用。被答辩人在反诉状中主张给付修理费6315元的理由不充分，不应得到法庭的支持。
二、被答辩人提出的再给付三个月的房租费31500元，理据不足，不应得到法院的支持。2011年4月16日，答辩人与被答辩人签订了《房屋租赁协议》。由于答辩人的员工需要陆续入住，被答辩人的房屋修缮工作也需要陆续的完成。双方约定，答辩人的员工可以陆续入住，租期和租金从2011年7月1日开始计算。按照租赁合同的约定，答辩人分两次向被答辩人支付了租赁期间的全部租金。《房屋租赁协议》第二条明确约定“租赁期限一年，自2011年7月1日至2012年6月30日止”，该约定是被答辩人的真实意思表示，属于合法有效的约定，双方均应遵守。2011年4月16日至2011年7月1日期间答辩人不支付租金是被答辩人同意的，被答辩人在反诉状中请求答辩人给付租赁期限开始前两个月的租金，违反《房屋租赁协议》的约定，不应该得到法庭的支持。2012年6月29日，答辩人与唐山三替搬家公司达成协议，由该公司搬家，并于当日腾清房屋，为此答辩人支付搬家费5265元。2012年6月20日，答辩人的人力资源部经理找到被答辩人要求交接房屋，被答辩人以房屋设施存在部分损害为由拒绝接受房屋。2012年7月9日、7月20日答辩人再次找到被答辩人交接，均以同样的理由遭到被答辩人的拒绝。直到2012年8月2日，被答辩人才接收了房屋。在租赁期间，答辩人的员工虽造成房屋内部分设施的损害，但这些损害不是出租房屋的整体结构的损害，只是部分设施的损害，并没有达到影响被答辩人接受房屋后继续出租的程度。在这种情况下，被答辩人应先行交接，然后再解决设施损害的维修及赔偿问题。而且，在《房屋租赁协议》中没有约定造成设施的损害，被答辩人可以不进行交接，答辩人应继续支付租赁费的约定。在交接问题上答辩人是主动的按时腾清房屋，没有继续居住，没有任何故意拖延的想法，也没有任何过错。迟延交付房屋的责任在于被答辩人一方，应由被答辩人承担迟延交付的责任。《房屋租赁协议》第二条明确约定：“租赁期满前30天，双方协议续租事宜，甲方（被反诉人）有优先续租权，若甲方（被反诉人）续租，乙方（反诉人）承诺首三年内租金维持本协议金额不变。”上述约定说明，第一年租赁期满后，是否续租由双方协商确定。《房屋租赁协议》中没有关于不续租答辩人应提前30天通知被答辩人的约定，答辩人没有提前30天通知被答辩人不续租的义务。被答辩人以答辩人没有提前30天通知为由主张赔偿30天的租金既没有合同依据，也没有法律依据。被答辩人提出的支付租赁期限届满后一个月的房租费的诉请理据不足，不应得到法庭的支持。综上所述，被答辩人的反诉，缺乏事实和法律依据，法院应当依法驳回被答辩人的反诉请求，维护答辩人的合法权益。法庭组织质证，二被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据的质证意见：对证据一、二、三、四、五、六、七、无异议；对证据八、时间不对，7月1日的时间是后补的时间。表数都是后写的，水都走了200多吨了，电表七月份走了700多度。其他的没有问题；对证据九、只能证明原告自己搬家的事，不能证明我们的交接，以最后的交接单为准；对证据十、证人说的不对，没有这回事，中间就交接了一回，时间也不对。对门框、地砖都没有维修，只是对墙上的腻子进行了维修。马某甲不知道情况，我没有其接触过她，她说的不对。入住的时间是正确的，5月份之前就入住了。被告（反诉原告）张金明、王桂荣对两位证人证言的质证意见是：马某甲不经办，其说的情况不全，黄晓娟是经办人，是陆续入住其承认，黄晓娟说长期租赁，不是因为这个，我不可能投资20多万元对房屋进行装修。不是多次交接，是验收，最后一次只是把外面的防盗门修理了，修理了多次没有修好，里面的东西都没有维修。证人也说其没有条件修好。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）张金明、王桂荣提交证据的质证意见：对证据一、无异议；对证据二、有异议，该单位没有评估的资质，报价的结果缺乏准确性；对证据三、与本案没有关联性。
原告（反诉被告）对两位证人证言的质证意见是：对两位证人都是主管租赁房屋的主管领导，二位证人证言都具有真实性，也能够证明2011年4月份至2011年7月1日之间原告的员工陆续如住是得到被告认可的，同时也能够证明在2012年6月29日搬家后，原告马上就向被告进行了交接，后来又进行过多次交接，被告都没有接受房屋，延迟交接的责任应该在被告方。
经审理查明，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）于2011年7月1日签订了《房屋租赁协议》。二被告（反诉原告）将座落在唐山市路南区唐古路西侧平房的16间，建筑面积为360平方米的房屋租赁给原告（反诉被告）居住。房屋租金每年为126000元，租赁期限自2011年7月1日至2012年6月30日，原告（反诉被告）在签订协议时向二被告（反诉原告）交付本协议租金总额的15%即18900元保证金，作为履行协议的担保。2011年6月3日，原告（反诉被告）交付二被告（反诉原告）租房保证金18900元和半年的租金63000元。2012年3月8日，原告（反诉被告）交付二被告（反诉原告）半年的租金63000元。2012年7月1日，原告（反诉被告）雇佣三替搬家公司搬出租赁房屋唐山市路南区唐古路西侧平房。2012年8月2日，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订万达酒店宿舍交接单。庭审后，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）对2012年8月2日涉案租赁房屋的损失约定为4100元。
本院认为，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）于2011年7月1日签订《房屋租赁协议》，合同合法、有效，受法律保护，双方理应按合同全面履行各自义务。在庭审后，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）约定对涉案租赁房屋的损失为4100元，法院予以认可。二被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）交纳的房租保证金18900元。二被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付2011年5月1日至2011年7月1日的租金，因《房屋租赁协议》中明确约定的租赁期限自2011年7月1日起计算，故二被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付自2011年5月1日至2011年7月1日租金的诉请，本院不予支持。《房屋租赁协议》约定房屋租赁期限届满的日期为2012年6月30日，但原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）租赁房屋交接的日期为2012年8月2日，故二被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付这个期间的租金的诉讼请求本院予以支持。经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）张金明、王桂荣（反诉原告）于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）唐山万达广场投资有限公司万达洲际酒店的租房保证金18900元，并按银行同期贷款利率给付利息（自2012年9月28日起至付清之日止）。
二、原告（反诉被告）唐山万达广场投资有限公司万达洲际酒店于本判决生效后十五日内赔偿被告（反诉原告）张金明、王桂荣（反诉原告）的房屋损害费4100元，给付33天的房屋租金11550元（自2012年7月1日至2012年8月1日），共计15650元。
三、驳回被告（反诉原告）张金明、王桂荣（反诉原告）的其他诉讼请求。案件受理费273元、反诉费373元，由原告（反诉被告）唐山万达广场投资有限公司万达洲际酒店承担323元；由二被告（反诉原告）张金明、王桂荣承担323元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 刘桂云
审 判 员 韩 丽
代理
审判员 赵国园
二〇一三年二月二十八日
书 记 员 王金英 微信公众号“”