四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书（2013）南溪民初字第3号原告龙伟。委托代理人李明，四川戎星律师事务所律师。被告解中良。
原告龙伟与被告解中良业主专有权纠纷一案，本院于2012年12月10日受理后，由
审判员周兴文独任审判，于2013年1月21日公开开庭进行了审理。原告龙伟的委托代理人李明和被告解中良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙伟诉称：2010年9月12日，我同宜宾正和房地产投资集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于宜宾市南溪区南山一品2幢2单元3号楼的房屋。双方在该合同的第二十一条第4款明确约定：“露台和顶楼屋面的管理使用权附属住宅买受人管理使用”。因此，我购买的商品房除住宅外，其管理使用权还包括露台。2012年7月，被告在我的房屋之下开设格莱斯陶瓷南溪店，为了其自身经营需要，未经我的同意，擅自在我的阳台及露台的栏杆外墙安装了店招及广告。我多次要求被告停止侵权，立即撤除店招及广告，但被告却置之不理，至今仍未撤除。为维护我的合法权益，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，请求人民法院判决被告立即撤除安装在宜宾市南溪区南山一品B区2幢2单元2楼3号栏杆外墙上的店招及广告；支付我专有部分的占用费每月1000元，从2012年8月1日起至撤除时止；诉讼费由被告承担。
被告解中良辩称：原告对本案诉争的外墙不享有专有权。根据物权法原理及相关规定，该外墙立面属于南山一品二幢所有业主共有，而不是原告专有。
原告诉称属其专有与物权法相悖，于法无据的。我在外墙上制作店招是基于合法的合同约定，是行使正当的合法权利。我的权利来源正当、合法，既是经营之所需，又合乎商业用房的惯常设置，并且也完全符合《商品房买卖合同》的约定和该房屋的正常使用。我的行为未对原告的生产、生活造成任何影响和损失，原告要求撤除店招及支付占用费，没有法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年8月14日，原告龙伟和宜宾正和房地产投资集团有限公司签订了《商品房买卖合同》及附加条款，原告龙伟购买了宜宾市南溪区南山一品B区2幢2单元2楼3号的住房一套。其中《商品房买卖合同》第二十一条约定：“……2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；……4、露台和顶楼屋面的管理使用权归附属住宅买受人管理使用（不含消防通道）。”该合同附加条款第15条约定：“……2幢……一楼商业的买受人，可以在二楼买受人的女儿墙上制作广告……制作广告的具体规范要求以小区物业管理公司的规定为准。”2010年10月21日，杨蕊旭、黄昊茹、袁佳和宜宾正和房地产投资集团有限公司签订了《商品房买卖合同》及附加条款，杨蕊旭、黄昊茹、袁佳购买了宜宾市南溪区南山一品B区2幢1层1单元2号的门面160.43平方米。其中《商品房买卖合同》第二十一条约定：“……2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有。”该合同附加条款第13条约定：“……2幢……一楼商业的买受人，可以在二楼买受人的女儿墙上制作广告……制作广告的具体规范要求以小区物业管理公司的规定为准。”2012年3月17日，南山一品物业服务中心向杨蕊旭、黄昊茹、袁佳发放了《南山一品商铺店招尺寸安装规范》，该规范规定了商铺业主安装店招的尺寸制作要求。2012年3月30日，被告解中良与杨蕊旭、黄昊茹、袁佳签订《房屋出租合同》，杨蕊旭、黄昊茹、袁佳将南山一品2幢1层1单元2号的门面出租给被告解中良经营陶瓷。被告解中良在其租用的门面上的二楼女儿墙上制作了店招，原告龙伟认为侵犯其专有权，遂起诉至法院，要求保护其权利。上述事实有原、被告的当庭陈述、原告举示的原告签订的《商品房买卖合同》及附加条款、照片、被告举示的杨蕊旭、黄昊茹、袁佳《商品房买卖合同》及附加条款、《正和南山一品商铺店招尺寸安装规范》、《房屋出租合同》在案佐证。
本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权利。本案诉争的被告解中良制作店招的部分，属于整栋建筑的外墙面，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，不能确定为原告龙伟的专有部分。该部分不属于露台屋面，根据原告龙伟和宜宾正和房地产投资集团有限公司签订了《商品房买卖合同》第二十一条第2款和第4款的约定，应当属于业主共有部分。对于该部分的利用，根据原告龙伟和宜宾正和房地产投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》附加条款15条、被告解中良承租房主杨蕊旭、黄昊茹、袁佳与宜宾正和房地产投资集团有限公司签订了《商品房买卖合同》及附加条款13条都可以看出，该部分已经约定由底层门市的业主合理利用。从原告龙伟提供的照片上看，被告解中良对该部分的利用并未违反与正和南山一品商铺店招尺寸安装规范的约定，属合理利用。原告龙伟购买的二楼属于住宅，被告解中良安装店招并未影响到原告购买该房的居住使用功能，也未造成财产损害。因此，对原告龙伟要求被告解中良撤除店招及支付占用费的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，
判决如下：驳回原告龙伟的诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由原告龙伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 周兴文
二〇一三年二月二十八日
书记员 黄 涛