浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙杭民终字第3248号
上诉人（原审原告）：申屠海欧。
委托代理人：叶永祥。
被
上诉人（原审被告）：中艺花边集团有限公司。
法定代表人：赵丹。
委托代理人：卢桂英。
委托代理人：宋冠敏。
上诉人申屠海欧因与被上诉人中艺花边集团有限公司（以下简称中艺公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2012）杭桐民初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年1月24日，申屠海欧、中艺公司签订了一份《中艺·锦绣名都房屋预定认购书》，约定申屠海欧预订中艺·锦绣名都B-2308房屋，建筑面积为46.17平方米，单价为5978元／平方米，总金额276004元；申屠海欧同意签订认购书时，支付定金276004元，如一次性付款另适度优惠，签订房屋销售合同后，交房前必须将房屋余款付清。2010年10月9日，申屠海欧预交房款138002元，收据注明“预交房款”，2011年1月24日，申屠海欧再次向中艺公司交纳138002元。同日，中艺公司向申屠海欧交付了房屋。另查明，根据土地使用权出让合同约定，该项目须在竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让。县委（2009）第26号文件明确商务区项目产权分割政策，包括案涉项目在内的商务区项目需改变上述约定条件的，由项目建设业主在2009年底前提出申请，按评估价经政府确认、公示无异议、并补交土地出让金及相关税费后，再办理房产、土地使用权分割和转让登记（裙房部分除外）。其裙房部分入驻企业经营及办公房屋面积在1000平方米以上的经县政府审核同意后才允许该房产、土地使用权分割登记和转让。2009年12月18日，中艺公司向县政府请示要求改变“项目竣工3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让”条件，请求按照实施意见按招商面积确定补交金额及办理相关手续。2011年1月4日，有购房户网上询问“中艺锦绣名都的房子到底什么时候可以签合同”县建设局答复“中艺大厦项目根据土地出让的用地性质和批准的建筑设计方案，该商务楼字的建筑使用功能为商业、金融和办公。其中1-2层为商场、银行金融业用房；-4层为餐饮、娱乐用房；5-26层为办公用房，该项目于2008年4月开工建设，目前已完成建筑主体工程和玻璃幕墙施工，还未进行竣工验收。根据该项目在土地使用权出让合同约定须在竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让。为加快县城商务区建设，县委（2009）26号文明确该项目需改变上述土地出让时约定条件的，由项目建设业主在2009年底前提出申请，按评估价经政府确认、公示无异议、并补交土地出让金及相关税费后，再办理房产、土地使用权分割和转让登记（裙房部分除外）。其裙房部分入驻企业经营及办公房屋面积在1000平方米以上的经县政府审核同意后才允许该房产、土地使用权分割登记和转让。”2012年5月29日，有财房户网上咨询“迎春南路能否每层分割出售，可否办理单层房产证”县住建局答复：“依据县委（2009）号和桐庐县城商务区建设工作领导小组办公桐商建办（2011）号文件，结合商务区项目实际情况，房产分割转让分以下三种情况：1、需改变上述土地出让时约定“项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割和分层分割转让”条件，由项目建设业主在2009年底前提出申请，按评估价经政府确认、公示无异议、并补交土地出让金及相关税费后再办理房产、土地使用权分割和转让登记（裙房部分除外）。其裙房部分入驻企业经营及办公房屋面积在1000平方米以上的经县政府审核同意后才允许该房产、土地使用权分割登记和转让。2、按土地出让合同约定，项目建设业主在竣工备案后可按房屋基本单元分割和转让。3、按土地出让合同约定，项目建设业主在取得房产开发资质的前提下，可作商品房预售及销售。”2012年6月28日，中艺公司和另五家公司向县委、县政府请求要求帮助解决商务区相关困难，其中要求尽快解决产权证办理。经协调，县政府于2012年8月1日出台《关于迎春商务区相关问题协调情况的报告》，建议由用地单位和商务区管委会提出改变土地利用条件申请，由规划部门或商务区管委会召集有关利益主体（含原竞买单位）举行听证会征求意见将土地使用条件拟变更情况在主要新闻媒体公示无异议，报经县政府批准后，由用地单位按照土地使用条件改变前后市场评估确定差价的双倍补缴出让金并办理相关手续。原审法院认为：申屠海欧、中艺公司签订了《中艺·锦绣名都房屋预定认购书》后，申屠海欧按约付清购房款，中艺公司也已交付房屋。现申屠海欧以中艺公司因其自身原因未能与申屠海欧签署房屋销售合同，进而导致其无法办理相应的权属证书，构成严重违约为由，请求解除认购书。但双方在签订认购书之前，县委（2009）第26号文件以及网上咨询答复均已明确办证期限，现因案涉房屋尚不到办证期限，故不能据此认定申屠海欧不能实现其转移房屋所有权的目的。故申屠海欧请求解除认购书，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条的规定，判决：驳回申屠海欧的诉讼请求。案件受理费6268元，减半收取3134元，由申屠海欧负担。宣判后，申屠海欧不服上述判决，向本院提起上诉称：
一、一审法院认定事实错误。县委（2009）26号及网上咨询答复并未写入上诉人与被上诉人之间的《中艺·锦绣名都房屋预定协议书》，不应作为明确双方权利义务及判定是否构成违约的依据。县委（2009）26号及网上咨询答复明确的房屋权属证书办理限制情形并非属于不可抗力，不能作为免除被上诉人责任的依据。上诉人与被上诉人签署《中艺·锦绣名都房屋预定协议书》时，上诉人并不知道存在县委（2009）26号文件限制涉案房屋权属证书的办理。而被上诉人作为涉案房屋项目的开发商，明知其与国土部门的土地使用权出让合同中对于涉案房屋权属证书办理作出相应的限制，但是被上诉人为了促进项目销售，不但没有在《中艺·锦绣名都房屋预定协议书》在予以列明，也没有以口头或其他形式向上诉人告知上述情况，反而恶意隐瞒上述对于房屋买受人而言非常重要的房屋权属证书办理限制情况，导致上诉人作出错误判决，在签署《中艺·锦绣名都房屋预定协议书》时即支付了与总房款等额的定金。因此，被上诉人明显存在过错。县委（2009）26号及网上咨询答，更不能作为被上诉人拒绝与上诉人签署房屋销售合同的依据。因为，县委（2009）26号及网上咨询答复并未限制被上诉人与上诉人签署房屋销售合同。截至上诉人提起诉讼之日，被上诉人仍未与上诉人签署本约合同即房屋销售合同，已经构成严重违约。《中艺·锦绣名都房屋预定协议书》系被上诉人提供的格式文本，被上诉人为了尽可能降低自身违约风险，《中艺·锦绣名都房屋预定协议书》并未约定签署本约合同的期限。但是，截至上诉人提起诉讼之日，被上诉人仍未与上诉人签署本约合同即房屋销售合同，其行为应当已经构成严重违约。2011年1月24日，上诉人与被上诉人签署《中艺·锦绣名都房屋预定协议书》，并支付了与总房款等额的定金。被上诉人也于同日向上诉人交付了涉案房屋。从双方签署预约合同到本案被立案受理的时间为626天，但被上诉人仍未与上诉人签署本约合同。尽管预约合同没有约定签署本约合同的期限，但是基于公平原则，签署本约合同的期限也应当合理确定。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“90日加一年”的规定，截至上诉人起诉之日，被上诉人仍未与上诉人签署本约合同的行为已经构成严重违约，上诉人有权解除预约合同，并追究被上诉人的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。退一步讲，合同责任为无过错责任，除非是双方另有约定或不可抗力，否则只要存在违约行为，违约方均应承担违约责任。
二、一审法院适用法律错误。上诉人认为，一审时上诉人的诉讼请求为：解除预约合同、要求被上诉人双倍返还定金、要求被上诉人返还除定金部分外的购房款；上诉人的事实理由为：被上诉人超出合理期限，仍未与上诉人签署本约合同，导致无法办理房屋权属证书；上诉人的法律依据为：《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条。上诉人与被上诉人签署预约合同后，接下来应当是签署本约合同，再接下来才是办理房屋权属证书的问题，这才会涉及房屋所有权的能否有效转移问题。上诉人起诉主张的违约的事实与理由是被上诉人超出合理期限，仍未与上诉人签署本约合同，并非一审法院所认定的不能实现其转移房屋所有权的目的。结合一审的庭审情况，被上诉人自认之所以一直未与上诉人签署房屋销售合同的原因是担心签署房屋销售合同后，由于不能及时办证而产生违约风险。上诉人认为，县委（2009）26号及网上咨询答复并不限制被上诉人与上诉人签署房屋销售合同，被上诉人完全可以与上诉人自由签署房屋销售合同。因此，截至上诉人起诉之日，被上诉人一直未与上诉人签署房屋销售合同已经严重违反预约合同，应当承担相应的违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人中艺公司答辩称：
一、一审法院判决书事实认定清楚，证据充分。2011年1月24日，上诉人与被上诉人签订中艺·锦绣名都房屋预定认购书一份。协议中载明，上诉人向被上诉人认购办公、酒店式办公用房一套（B-2308号），面积46.17平方米，每平方米5978元，共计房款27.6万元，在交房前付清房款，双方正式签订《房屋买卖合同》时，再办理有关后续事宜等条款。本协议签订前，上诉人于2010年10月9日预交房款138002元，签订协议的当天付款138002元，后被上诉人将商定房屋交上诉人。上诉人不仅将该房出租，而且伙同他人将房屋隔断占用公用走廊至今。上述事实充分证明在履行认购书协议中，被上诉人无违约行为，一审法院判处恰当。
二、签订认购书是双方自愿，被上诉人没有任何隐瞒。中艺·锦绣名都项目（即中艺大厦）是经批准开工建设的。在同一地块及附近地块中同时和先后开工建设的项目共计13个，如新天地双子楼、明星大厦、浙富大厦、华光大厦、建业大厦等。这13个项目性质均为商业、餐饮、办公用房。2009年上半年已全部对外公开公布、宣传。同时桐庐县城商务区建设工作领导小组办公室还将13个项目的情况及县委（2009）26号文件编印成册印发给13个项目工程建设和销售单位。该手册为《读楼手册》。被上诉人的《读楼手册》放在售楼处供有意向认购者查看翻阅。所以上诉人的所谓隐瞒根本不存在。上诉人在2010年10月9日，曾先后多次到过被上诉人售楼处询问有关该楼盘的有关情况。售楼处的工作人员都是有问必答，从未隐瞒。2010年10月9日，上诉人向被上诉人缴预付购楼款138002元，预付款缴后三个多月才与被上诉人签订了认购书并缴齐了购房款。这也证明上诉人认购中艺·锦绣名都B-2308号房屋是在了解该房产的全部情况后才认购的。认购书中没有规定签订《房屋买卖合同》的时间。上诉人购该房产是投资，如果被上诉人对其有隐瞒，上诉人应提出来，而上诉人没提，自愿与被上诉人签订了没有载明签订《房屋买卖合同》时间的认购书。这证明上诉人同意该项目竣工3年后才签订《房屋买卖合同》。现在，签订《房屋买卖合同》的条件尚不成就，所以一审法院判决驳回其诉讼请求是正确的。
三、一审法院使用法律正确。在起诉状中上诉人没有写明是依据什么要求解除认购书。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及有关条款，判决驳回其条件不成就的诉讼请求，适用法律正确。综上，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。在本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院依据有效证据
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，根据土地使用权出让合同约定，本案所涉项目在竣工验收3年后土地使用权允许分层分割和分层分割转让。申屠海欧、中艺公司签订了《中艺·锦绣名都房屋预定认购书》后，申屠海欧按约付清购房款，中艺公司也已交付房屋。双方在签订认购书之前，县委（2009）第26号文件以及网上咨询答复均已明确办证期限，现因案涉房屋尚不到办证期限。申屠海欧以中艺公司因其自身原因未能与申屠海欧签署房屋销售合同，进而导致其无法办理相应的权属证书，构成严重违约为由，请求解除认购书的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6268元，由上诉人申屠海欧负担。本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 陈 晨
审判员 张一文
二〇一三年二月二十八日
书记员 黄 琴 搜索“”