广东省深圳市中级人民法院行 政 判 决 书（2013）深中法行终字第66号上诉人（原审原告）深圳金城化学工业公司。法定代表人胡大刚，总经理。委托代理人常建青，广东瑞丰律师事务所律师。委托代理人陈兆方，广东海埠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）深圳市规划和国土资源委员会。法定代表人王幼鹏，主任。委托代理人李德选，广东信通律师事务所律师。委托代理人罗李明，深圳市房地产权登记中心工作人员。原审第三人深圳市凯虹实业股份有限公司。法定代表人崔世杰，董事长。原审第三人深圳市凯虹房地产开发有限公司。法定代表人吴木生，董事长。委托代理人赵诗，广东深田律师事务所律师。
上诉人深圳金城化学工业公司（以下简称金城公司）因诉被上诉人深圳市规划和国土资源委员会房产行政登记一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法行初字第72号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审认定，1991年4月13日，金城公司与深圳市南头区凯虹实业公司签订《厂房转让合同》，约定将位于深圳市南山区南头北环路以南，西丽路以东马家龙凯虹第二工业村的A型厂房的第四层整层（以下简称涉案厂房）转让给金城公司，该厂房建筑面积为1852.9平方米。1992年3月28日，深圳市南山区凯虹实业公司出具关于金城公司已交纳涉案厂房房款的90%，尚欠10%作为产权证书交换的《证明》。1992年12月17日，深圳市南山区凯虹实业公司出具关于涉案厂房的产权归金城公司所有的《证明》。2003年5月19日，深圳市凯虹实业股份有限公司（以下简称凯虹实业公司）与深圳市凯虹房地产开发有限公司（以下简称凯虹房地产公司）签订《资产债务重组协议》，约定将包含涉案厂房在内的房产作价抵偿欠凯虹房地产公司的债务，具体抵债金额按实际变更到凯虹房地产公司名下的资产面积结算。该协议于2003年5月20日经深圳市南山区国有资产管理办公室批复同意。2003年6月23日，凯虹实业公司与凯虹房地产公司就转让马家龙A2栋厂房申请转移登记，并已提交《深圳市房地产转移登记申请表》、《资产债务重组协议》及《关于深圳市凯虹实业股份有限公司和深圳市凯虹房地产开发有限公司资产债务重组的批复》等申请材料。2003年6月30日，原深圳市规划与国土资源局向凯虹房地产公司核发深房地字第40001095**号《房地产证》，并在该证上注明凯虹实业公司以马家龙A2栋厂房抵债凯虹房地产公司。另查明，涉案厂房包含在深房地字第40001095**号《房地产证》所登记的马家龙A2栋厂房内，由金城公司使用。再查明，1993年11月15日，深圳市南山区凯虹实业公司更名为深圳市凯虹实业股份有限公司。原审认为，深圳市规划和国土资源委员会负责本辖区内的房地产权登记及土地使用权的出让、规划等行政管理职能，是本案适格被告。金城公司主体是否适格、金城公司起诉是否已超过起诉期限及被诉登记行为是否合法是本案争议的焦点。依据法律规定，与具体行政行为具有法律上利害关系的公民、法人和其他组织对该行为不服的可依法提起行政诉讼。因涉案厂房包含在深房地字第40001095**号《房地产证》所登记的马家龙A2栋厂房内，故金城公司与本案存在法律上的利害关系，其可作为原告提起本次行政诉讼，故对于深圳市规划和国土资源委员会就金城公司并非本案适格原告提出的主张，依法不予支持。另公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应该知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年的、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案核发深房地字第40001095**号的《房地产证》的时间是2003年6月30日，金城公司提起行政诉讼的时间是2012年8月15日，并未超过法定起诉期限。此外，凯虹实业公司与凯虹房地产公司就转让马家龙A2栋厂房申请转移登记时已提交《深圳市房地产转移登记申请表》、《资产债务重组协议》及《关于深圳市凯虹实业股份有限公司和深圳市凯虹房地产开发有限公司资产债务重组的批复》等申请材料，原深圳市规划与国土资源局经审核认为其提交的申请材料齐全，符合《深圳经济特区房地产登记条例》、《关于进一步加快我市国有企业改革和发展的实施意见》及其附件的相关规定，遂于2003年6月30日予以核准登记，该登记行为认定事实清楚、符合法定程序、适用法律正确。金城公司虽主张马家龙A2栋厂房的权属系凯虹房地产公司通过虚假的资产重组方式取得，但金城公司未提交相关证据材料予以证实，故对于该主张不予采纳。而对于金城公司主张马家龙A2栋厂房在《资产债务重组协议》中约定抵债面积为8231.3平方米，原深圳市规划与国土资源局未经核实，错误将建筑面积登记为11101.09平方米的问题，因《资产债务重组协议》约定具体抵债金额按实际变更到凯虹房地产公司名下的资产面积结算，且凯虹实业公司与凯虹房地产公司申请转移登记时填写的转让面积亦为11101平方米，故对于该主张亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项及第四十九条第三款之规定，判决驳回金城公司的诉讼请求。案件受理费人民币50元由金城公司负担。
上诉人金城公司不服原审判决上诉称，因凯虹实业公司明知涉案厂房已转让给金城公司并由该司持续占有使用，还与凯虹房地产公司在签订《资产债务重组协议》时将涉案厂房抵债给凯虹房地产公司，该行为明显是恶意串通转移国有资产，应当认定为无效，故依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，人民法院应告知金城公司先行确认凯虹实业公司将涉案厂房抵债给凯虹房地产公司的行为无效，待解决该民事争议后再审理被诉登记行为，即本案依法应中止诉讼。凯虹实业公司与凯虹房地产公司于2003年5月12日签订《借款合同》，2003年5月19日签订《资产债务重组协议》，深圳市南山区国有资产管理办公室于2003年5月20日批复同意后，凯虹实业公司与凯虹房地产公司即于2003年6月23日申请转移登记，短短数日内即完成借款、以资抵债及转移登记，且凯虹实业公司与凯虹房地产公司申请转移登记时均委托相同的代理人，而凯虹实业公司与凯虹房地产公司的工商登记资料证实二者系紧密关联公司，企业法定代表人、董事等决策层重叠，因此凯虹实业公司与凯虹房地产公司实为自己与自己签订民事合同，《借款合同》及《资产债务重组协议》均为虚假文件。原深圳市规划与国土资源局在作出被诉登记行为时未要求提交《资产债务重组协议》的基础文件《借款合同》，即未对申请转移登记的房地产转让行为是否真实进行审查，未依法尽到审查义务。依据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条规定的房地产登记程序，房地产登记机关在审核房地产登记时须进行权属调查，但原深圳市规划与国土资源局在审核转移登记时未实地进行勘验、测量，未经公示、公告、通知等方式使得相关权利人能够提出异议，致使该局未能发现涉案厂房系由金城公司占有使用，存在权属争议，导致金城公司的合法权益未能得到保护，故原深圳市规划与国土资源局未按法定程序审核。且深圳市规划与国土资源局在作出被诉登记行为后才向凯虹房地产公司收取相关税费，明显违反须缴清全部税费后才核准房地产登记的规定。此外，凯虹实业公司与凯虹房地产公司签订《资产债务重组协议》时约定马家龙A2栋厂房的抵债面积为8231.3平方米，但原深圳市规划与国土资源局错误将建筑面积登记为11101.09平方米，已超出当事人约定，并直接导致金城公司无法就涉案厂房申请转移登记。综上，凯虹实业公司与凯虹房地产公司隐瞒金城公司占有使用涉案厂房，通过提供虚假文件，恶意串通转移国有资产，原深圳市规划与国土资源局未尽审慎审查的法定义务，造成错误登记，依法应予撤销。金城公司为维护其合法权益，诉至本院请求依法撤销（2012）深南法行初字第72号行政判决及原深圳市规划与国土资源局核发深房地字第40001095**号《房地产证》的具体行政行为，并由深圳市规划和国土资源委员会负担本案诉讼费用。
被上诉人深圳市规划和国土资源委员会答辩称，凯虹实业公司与凯虹房地产公司就转让马家龙A2栋厂房申请转移登记时提交的申请材料齐全，权属来源清楚，原深圳市规划与国土资源局据此核发深房地字第40001095**号《房地产证》符合法定程序，已尽法定审查职责，该行为合法有效。金城公司提交的证据材料无法证明被诉登记行为存在《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条规定应当撤销核准登记的情形，故金城公司请求撤销被诉登记行为缺乏事实根据及法律依据。此外，金城公司与凯虹实业公司之间的合同纠纷可另循民事法律途径解决，金城公司与被诉登记行为不具有法律上的利害关系，故金城公司不具备原告主体资格。综上，金城公司的上诉请求没有法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回金城公司的上诉，维持（2012）深南法行初字第72号行政判决。原审第三人凯虹实业公司未作陈述。原审第三人凯虹房地产公司陈述称，凯虹实业公司与凯虹房地产公司就转让马家龙A2栋厂房申请转移登记时提交的申请材料齐全，系双方当事人的真实意思表示，原深圳市规划与国土资源局据此核发深房地字第40001095**号《房地产证》符合法定程序，该行为合法有效。凯虹房地产公司取得马家龙A2栋厂房权属已支付合理对价，系善意取得，依法应受保护。因此，金城公司的上诉请求没有法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回金城公司的上诉，维持（2012）深南法行初字第72号行政判决。
经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，1998年6月18日，凯虹实业公司经核准取得马家龙A2栋厂房权属的初始登记，获颁深房地字第40000024**号《房地产证》，该证上记载马家龙A2栋厂房为多层框架结构，建筑面积为11101.09平方米。2002年6月5日，凯虹实业公司因马家龙A2栋厂房的性质发生改变而获颁深房地字第40000708**号《房地产证》，该证上记载马家龙A2栋厂房为多层框架结构，建筑面积为11101.09平方米。2003年5月19日，凯虹实业公司与凯虹房地产公司签订《资产债务重组协议》时约定马家龙A2栋厂房的抵债面积为8231.3平方米，抵债金额为人民币8642865元。2003年6月23日，凯虹实业公司与凯虹房地产公司就转让马家龙A2栋厂房申请转移登记时在《深圳市房地产转移登记申请表》上填写申请转让的面积为11101平方米，转移价款为人民币8642865元。2003年6月30日，原深圳市规划与国土资源局核发深房地字第40001095**号《房地产证》，该证上记载马家龙A2栋厂房的建筑面积为11101.09平方米，登记价为人民币8642865元。再查明，1991年6月21日，深圳市南头区凯虹实业公司更名为深圳市南山区凯虹实业公司。此外，原深圳市规划与国土资源局已因机构改革被撤销，其有关房屋产权登记方面的行政职权现由深圳市规划和国土资源委员会继续行使。
本院认为，本案被诉具体行政行为是原深圳市规划与国土资源局向凯虹房地产公司核发深房地字第40001095**号《房地产证》的行为，人民法院依法对该行为的合法性进行审查。因金城公司与深圳市南头区凯虹实业公司签订的《厂房转让合同》所约定转让的涉案厂房包含在深房地字第40001095**号《房地产证》所登记的马家龙A2栋厂房内，且涉案厂房至今由金城公司使用，故金城公司与被诉登记行为具有法律上的利害关系，其以该行为侵犯其合法权益为由提起行政诉讼，人民法院应依法予以审理，即本案金城公司具有原告主体资格。被诉登记行为系基于马家龙A2栋厂房的权属发生转让所作出的转移登记，原深圳市规划与国土资源局作出该行为的基础是凯虹实业公司与凯虹房地产公司在《资产债务重组协议》中约定将马家龙A2栋厂房抵债。《资产债务重组协议》已明确约定马家龙A2栋厂房的抵债面积为8231.3平方米及抵债金额为人民币8642865元，原深圳市规划与国土资源局应以此为据确定马家龙A2栋厂房的转让面积及转让价款，但该局向凯虹房地产公司核发的《房地产证》上却记载马家龙A2栋厂房的建筑面积为11101.09平方米，登记价为人民币8642865元，即原深圳市规划与国土资源局就转让马家龙A2栋厂房作出转移登记时所确定的转让面积与《资产债务重组协议》约定的抵债面积不一致，且不存在正当事由，故原深圳市规划与国土资源局作出被诉登记行为时存在审查疏忽，其核准登记不当，依法应予撤销。凯虹实业公司与凯虹房地产公司虽在《资产债务重组协议》中约定具体抵债金额按实际变更到凯虹房地产公司名下的资产面积结算，但凯虹实业公司与凯虹房地产公司就转让马家龙A2栋厂房申请转移登记时仅将转让面积变更为11101平方米，未将转让价款作相应调整，明显与约定不符，原深圳市规划与国土资源局在审查是否准予转移登记时应对此进行核实，明确各方当事人的真实意思表示，不能仅以申请转移登记时填写的转让面积为准，故原深圳市规划与国土资源局据此在深房地字第40001095**号《房地产证》上确定马家龙A2栋厂房的建筑面积为11101.09平方米不当，本院不予支持。综上，原深圳市规划与国土资源局向凯虹房地产公司核发深房地字第40001095**号《房地产证》缺乏事实根据及法律依据，对于金城公司提出撤销该具体行政行为的上诉请求，本院予以支持。原审判决实体处理有误，依法应予纠正。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项及第五十四条第（二）项第1目之规定，
判决如下：
一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法行初字第72号行政判决；
二、撤销原深圳市规划与国土资源局于2003年6月30日核发深房地字第40001095**号《房地产证》的具体行政行为。本案一、二审案件受理费共人民币100元，由被上诉人深圳市规划和国土资源委员会负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邱仲明
审 判 员 罗毓莉
代理
审判员 杨宝强
二〇一三年二月二十六日
书 记 员 林晓鹏 微信公众号“”