浙江省衢州市衢江区人民法院民 事 判 决 书（2013）衢民初字第22号
原告（反诉被告）：练雪华。
委托代理人：吴小华。
被告（反诉原告）：金善文。
委托代理人：祝小旺。
原告练雪华与被告金善文房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年12月25日向本院提起诉讼，被告于2013年1月8日提起了反诉，本院受理后依法由
审判员肖伟独任审理，于2013年1月11日公开开庭进行合并审理。原告练雪华及其委托代理人吴小华、被告金善文的委托代理人祝小旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告练雪华诉称：原告经中介机构与被告订立《房地产转让协议》，购买被告的位于衢江区仙岩路二巷5号二单元102室的房屋，约定1、原告支付定金1万元；2、2012年9月3日前支付房价30%的首付款；3、被告保证在2012年9月30日前过户，如不能过户，则被告方违约。原告按约履行了义务，但被告至今尚未能使房屋过户，已经构成违约。请求被告返还购房款6.5万元，并双倍返还定金2万元。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、《房地产转让协议》一份，证明原告与被告于2012年8月6日签订该协议，约定原告购买被告的位于衢江区仙岩路二巷5号二单元102室的房屋，房屋价款243950元，协议还约定1、原告于2012年8月6日付定金1万元；2、2012年9月30日前支付房价30%的首付款，余款按揭；3、2012年9月30日前如不能保证过户，则被告方违约；2、收据一份，证明2012年8月13日，被告出具7.5万元的收据，其中1万元系定金，于合同签订的当天支付，6.5万元是在大约一个星期后支付；3、律师函一份，证明2012年10月18日原告向被告发送律师函，通知被告解除合同，并双倍返还定金2万元，退还已付款6.5万元；4、衢州市国土资源局衢江分局《土地登记档案查询结果》，证明被告出售给原告的衢江区仙岩路二巷5号二单元102室的房屋于2012年10月25日才进行土地使用权证的登记，在2012年9月30日前不可能保证将产权证书过户至原告名下。
被告金善文答辩并反诉称：原、被告2012年8月6日签订协议以及原告支付款项的金额、时间无异议，8月13日原告付6.5万元后，应原告要求，被告即将房屋交付给原告，当天原告即将家具等物品搬入，9月24日，被告在办妥房产证时通知原告前来办理过户手续，原告却避而不见。10月10日，原告找到中介公司严某经理，称房屋离火葬场太近，要求退房，后经协商被告同意将衢江区振兴中路三巷4号402室的房屋给予调换，10月12日，原告还将其无房证明交给中介公司，当天即将仙岩路房屋内的家具搬至振兴中路的房屋中，但未签订新协议。10月15日，原告再次找到中介公司以被告未能在9月30日前办理过户手续为由要求退房，而后，原告即提起诉讼。被告认为，原告不讲诚信，无故毁约的情况下滥用诉权，造成其较大的经济损失，为此请求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求解除房屋买卖合同，判令被告赔偿经济损失3万元和房租损失（自2012年8月起至实际退房之日，按每月1000元计算）。被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、原告的无房证明，证明原告是在9月30日后才向中介公司提交无房证明，9月30日前未能办理过户手续责任在原告；2、2012年10月12日的《房地产转让合同》，合同约定原告购买被告的衢江区振兴中路三巷4号402室的房屋，该合同原告未签字；3、证人严某的当庭证言，严某系衢江和谐中介公司经理，其作证陈述，2012年国庆节前一个星期，其曾根据被告的要求通知原告前来办理过户手续，国庆节后，双方协商将房屋调换至振兴中路的房屋，原告与其一起去开具无房证明，原告是根据调房协议将家具搬入振兴中路的房屋，而不是暂时存放。被告对原告提交的证据质证后认为，证据1、2、4均无异议，本院予以确认。被告对证据3提出没有收到过律师函，因原告不能提供律师函送达给被告的证据，故对证据3本院不予认定。原告对被告提交的证据经质证后认为，证据1的真实性无异议，但认为给中介公司无房证明是为了让中介公司继续寻找房子使用，不是为了购买本案所涉的房子使用，本院结合证人严某的证言分析认为，原告在国庆节后向中介公司提供这些无房证明，可以间接证实原、被告双方曾经协商过换房事宜，故对该证据本院予以确认。原告对证据2提出没有在合同上签字，故合同未成立，
本院认为原告的异议成立，该证据不予认定。原告对证人严某的证言认为，通知其过户是在国庆节前一、二天，而不是国庆节前一周，事实不可能在9月30日前办理好过户手续，
本院认为证人证言除了通知原告办理过户手续的时间外，其他证言基本属实，予以认定。
经审理查明：2012年8月6日，原告经衢江和谐中介公司中介与被告订立了《房地产转让协议》，约定购买被告的位于衢江区仙岩路二巷5号二单元102室的房屋，房价243950元，协议还约定1、原告于2012年8月6日付定金1万元；2、2012年9月30日前支付房价30%的首付款，余款按揭；3、2012年9月30日前如不能保证过户，则被告方违约。原告于协议签订当天支付定金1万元，8月13日支付了首付款6.5万元，当天，被告交付了房屋钥匙，原告将部分家具搬入该房屋。被告所出售的房屋系自建房，土地使用权终止时间为2048年11月27日，双方签订协议时尚未办理房产证和土地使用权证。2012年9月24日，被告办妥了该房屋的房产证。国庆节后原告曾提出退房，后双方协商将房屋调换至衢江区振兴中路三巷4号402室，但未签订协议，10月12日，原告将家具搬至被告的振兴中路的房屋内。2012年10月25日被告办妥了仙岩路房屋的土地使用权证。
本院认为：原、被告于2012年8月6日签订的《房地产转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。协议约定被告应当在2012年9月30日前保证过户，此处的“保证过户”应当是房产证和土地使用权证均符合过户条件，由于被告所出售的房屋土地使用权证在9月30日前尚未办理出来，根据协议约定，被告已经构成违约，双方虽然在10月份曾经协商过调换房屋，但因原告未在新协议上签字，故新协议并未成立，对原告不具有约束力，现原告请求被告双倍返还定金以及退回已支付的首付款，理由正当，本院予以支持。因原、被告均已经明确表示不再履行协议，故对双方的购房协议应当予以解除。被告反诉请求原告赔偿其损失，因原告在签订协议后已按照协议履行了付款义务，并无违约行为，而且双方协商调房的协议并未成立，因此，原告不购买被告振兴中路房屋的行为也不构成违约，故对被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，
判决如下：
一、解除原告练雪华与被告金善文于2012年8月6日签订的《房地产转让协议》；
二、由被告金善文退还给原告练雪华首付款6.5万元，返还双倍定金2万元，合计人民币8.5万元，于本判决生效后十日内履行；
三、驳回被告金善文的反诉请求。如被告未按本判决指定期限内履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费减半收取962元，反诉案件受理费338元，合计1300元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 肖 伟
二〇一三年二月二十六日
书记员 袁凤良申请执行期限二年 关注微信公众号“”