重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第05628号原告重庆科尔房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪开发路31号，组织机构代码20284418-0。法定代表人易跃，总经理。委托代理人马林达，重庆互邦律师事务所律师。委托代理人丁胜，重庆互邦律师事务所律师。被告谭庆红，女，汉族，1968年4月9日出生，住重庆市南岸区。
原告重庆科尔房地产开发有限公司（以下简称科尔公司）与被告谭庆红商品房买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆科尔房地产开发有限公司的委托代理人丁胜和被告谭庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆科尔房地产开发有限公司诉称：2002年7月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：被告以总价247146元购买了原告开发的南坪科尔国际商务大厦X号房屋（合同约定建筑面积123.2平方米）一套。2003年3月28日，双方分别履行了交房和支付首付款的义务。但根据重庆市平正房地产测量事务所的《房产面积测算报告》的测量结果，该房实际建筑面积为129.96平方米，比合同约定的建筑面积多6.76平方米，依合同约定被告须补交房款9758.7元。被告拖欠尾款3545天之久，应按未缴纳的尾款的日万分之四支付违约金，经函告催告无果后，原告诉至本院，请求：1、被告立即支付购房款及违约金23586.5元（本金9758.7元，违约金13837.8元）；2、诉讼费由被告承担。
被告谭庆红辩称：对原告所述事实不予认可；原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告重庆科尔房地产开发有限公司为证明其诉讼请求，向本院举示如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原被告双方存在合同关系；2、测算报告，拟证明X号房屋的实际面积比合同约定面积多6.76平方米，故按合同约定应当补足3%以内的面积3.696平方米；3、缴款凭证，拟证明被告已付清房款，但未补足面积差价。被告谭庆红对证据1、2、3的真实性均予以认可，但对证据2的证明内容不予认可。被告谭庆红未向本院举示证据。对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。
经审理查明：2002年7月9日，科尔公司（出卖人）与谭庆红（买受人）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谭庆红购买科尔公司开发的位于南岸区南坪双石街科尔国际商务大厦（煤炭大厦）18单元19层X号房屋，套内面积97.1881平方米，建筑面积123.2平方米，单价2006.06元／平方米，房屋总价247146元。庭审中，双方确认房屋总价247146元被告已付清。《重庆市商品房买卖合同》第五条约定：根据当事人的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，以本合同第四条约定的计价方式按产权登记面积，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。《重庆市商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2003年3月25日，重庆市平正房地产测量事务所出具《房产面积测算报告》，其中第8-20层X#房屋套内面积101.9069平方米，建筑面积129.96平方米。另查明，诉争房屋已于2003年办理房屋产权证。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。
本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。被告在庭审中提出原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩。根据双方合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。根据此约定，原告应当在诉争房屋产权证办理完毕，知晓诉争房屋产权登记面积与合同约定面积存在误差后即应当向被告主张权利。而根据合同约定，原告有义务将办理产权所需的部分资料提交产权登记机关备案，据此可以推知原告知道或者应当知道诉争房屋于2003年即办理完毕的事实，《民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告并无证据证明其在近十年的时间向被告主张过权利，其民事权利已经超过诉讼时效，故本院对被告的抗辩主张，予以采信，对原告的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，
判决如下：驳回原告重庆科尔房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费195元，由原告重庆科尔房地产开发有限公司负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理
审判员 龚泽勇
二〇一三年二月二十五日
书 记 员 张 锐 关注微信公众号“”