广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第1747号上诉人（原审被告、反诉原告）欧阳飞燕。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄健超。
上诉人欧阳飞燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第1521号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明，涉案房产系位于深圳市福田区某苑B区11栋1807房，建筑面积64.03平方米，用途为住宅，性质为市场商品房，于2007年6月25日登记欧阳飞燕名下。2011年5月22日，黄健超、欧阳飞燕与某地产公司（经纪方）签订了一份《房屋租赁合同》约定，欧阳飞燕将涉案房产在现有状态下出租给黄健超做住宅使用，租赁期限自2011年5月28日起至2012年5月27日止，欧阳飞燕应于2011年5月27日将该物业交付黄健超使用；租金每月3600元，黄健超应于每月1日前交付，黄健超应于2011年5月24日前交付首期租金3600元、租赁保证金5000元，合同期满，黄健超如不再续租，欧阳飞燕应将租赁保证金不计利息退还给黄健超；欧阳飞燕应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定；合同签订后，欧阳飞燕不将该物业交付黄健超使用或欧阳飞燕提前解除合同以及欧阳飞燕违反其他约定的，黄健超有权解除合同，欧阳飞燕须向黄健超支付违约金5000元，如欧阳飞燕违约发生在黄健超交付租赁保证金后的，黄健超有权选择违约金或要求双倍返还租赁保证金，但不能同时主张；本合同生效时起，基于经纪方促成租赁中所提供的服务，于签署合同时，欧阳飞燕、黄健超双方同意支付经纪方各1800元作为佣金，濮阳飞燕、黄健超任何一方违反本合同不租赁该物业的，违约方除向经纪方支付上述佣金外，还须代守约方支付上述佣金；欧阳飞燕或黄健超提前解除合同的，应提前30天书面通知对方，合同终止后，黄健超应于3日内迁离及交回该物业，并保证租赁物业及附属设施的完好，同时结清应当由黄健超承担的各项费用并办理有关移交手续。合同签订当日，黄健超向欧阳飞燕交付了首期租金3600元和租赁保证金5000元。2011年5月27日，欧阳飞燕将涉案房产的钥匙交付给了黄健超。在后两日期间，黄健超打扫了涉案房产的清洁卫生。因黄健超在他处承租房屋的租期未到，黄健超尚未搬进涉案房产居住。原审再查，2011年5月28日，黄健超打扫涉案房产清洁卫生时，发现涉案房产的入户门被人用鲜红色的字体写了“还钱！还钱！”字样。黄健超被告知，欧阳飞燕欠钱，黄健超不要承租欧阳飞燕的涉案房产以免惹麻烦。黄健超询问欧阳飞燕时，欧阳飞燕称其欠别人钱，又不是黄健超欠钱，黄健超居住该房没有问题。黄健超担心，要求欧阳飞燕还清他人欠款，以免居住涉案房产时受骚扰。2011年6月8日，黄健超再次去涉案房产查看时，发现欧阳飞燕交付的钥匙已不能打开房门。黄健超敲门、门打开后，发现涉案房产已被欧阳飞燕另行出租的租客占有使用。黄健超当场报警，民警人员出警后告知黄健超属于民事纠纷，黄健超应向法院起诉。双方后围绕谁违约，应如何承担违约责任的问题发生纠纷，因协商未果，黄健超遂诉至原审法院，请求法院判令：1、欧阳飞燕退还第一个月租金3600元；2、欧阳飞燕退还租赁押金5000元；3、欧阳飞燕支付违约金5000元；4、欧阳飞燕赔偿黄健超支付中介佣金损失1800元：5、欧阳飞燕支付上述款项的利息80.32元（以15400元为基数，按日万分之四，从2011年6月8日暂计至2011年6月28日，要求计至实际支付日止）。原审法院审理认为，黄健超与欧阳飞燕订立的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力禁止性规定，对双方具有法律约束力，双方应按约和有关法律规定全面履行自己的义务。本案中，欧阳飞燕作为涉案房产的出租方，不仅负有交付的涉案房产及其附属设施符合正常居住使用目的的主要义务，还负有保证作为承租方的黄健超正常居住使用涉案房产不受第三人合法或不当违法行为的不利影响的附随义务。欧阳飞燕因与他人发生经济纠纷，他人通过在涉案房产入户门用鲜红色的字体涂写“还钱！还钱！”字样的不当方式向欧阳飞燕催收欠款，会给黄健超的正常居住使用带来不利影响。黄健超要求欧阳飞燕解决其与他人之间的经济纠纷，以免其居住涉案房产时受到他人骚扰、恐吓，并无不当，且符合日常生活清理。在双方尚未解除租赁合同的情形下，欧阳飞燕将涉案房产另行出租并交付给他人使用，已构成根本违约，导致黄健超无法实现租赁合同目的。涉案房产因已由他人占有使用，双方签订的租赁合同已无法履行，应予解除。合同因欧阳飞燕的违约解除后，欧阳飞燕应按约承担退还黄健超首期租金3600元、租赁保证金5000元和支付违约金5000元的违约责任。合同虽约定，合同签订时，黄健超应向经纪方某地产公司支付佣金1800元，但黄健超并未提交收款收据等证据证明其已向某地产公司支付了佣金。黄健超诉请欧阳飞燕赔偿因支付佣金而遭受的损失1800元，依据不足，原审法院不予支持。即使黄健超支付了佣金，因违约金已足以填补黄健超因此遭受的损失，也不应得到支持。同理，黄健超遭受的首期租金、租赁保证金的利息损失，完全可因获得违约金而得到补偿。黄健超诉请欧阳飞燕支付违约金的利息，于法无据，原审法院不予支持。根据最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行《中华人民共和国民事诉讼法》的若干规定第九条，受诉人民法院对与原告被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人，不得作为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼。本案中，黄健超与欧阳飞燕就租赁涉案房产发生纠纷，某地产公司与双方争议的诉讼标的无直接牵连，更不负有返还或者赔偿义务。欧阳飞燕申请追加某地产公司作为第三人参加诉讼，不能成立，原审法院不予准许。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决：
一、欧阳飞燕应于本判决发生法律效力之日起10日内向黄健超退还首期租金3600元、租赁保证金5000元；
二、欧阳飞燕应于本判决发生法律效力之日起10日内向黄健超支付违约金5000元；
三、驳回黄健超的其他诉讼请求。如欧阳飞燕未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费187元，已由黄健超预交，由黄健超负担22元，欧阳飞燕负担165元。
上诉人欧阳飞燕不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，，发回重审；2、本案诉讼费由黄健超承担。事实和理由：原审程序违法，在原审开庭审理之前欧阳飞燕并未收到法院的开庭通知，原审法院的行为剥夺了欧阳飞燕参加庭审的权利，程序违法。黄健超所陈述的事实纯属虚构，没有足够证据能够证明其所述事实的真实性。欧阳飞燕从未看到过能够证明黄健超所述事实真实性的相关证明材料，并且因为原审法院程序违法的原因导致欧阳飞燕未能行使参与庭审、在法庭上陈述事实的权利，因此原审判决所依据的事实不清、证据不足。综上所述，原审法院程序违法，并且判决所依据的事实不清、证据不足，请求二审法院依法裁判，维护欧阳飞燕的合法权利。
被上诉人黄健超口头辩称，在一审期间欧阳飞燕向原审法院提交了反诉状，在一审开庭时，黄健超与一审合议庭在法庭上等了欧阳飞燕半个小时而欧阳飞燕未到，原审法院也当庭查看了送达文书，确认已向欧阳飞燕进行了合法送达，原审法院不存在程序违法的问题。欧阳飞燕与黄健超之间的《房屋租赁合同》合法有效，在黄健超打扫涉案房产时，发现欧阳飞燕与他人存在经济纠纷，案外人干扰黄健超的居住，黄健超遂与欧阳飞燕协商解决，在协商未达成一致时，欧阳飞燕即违约将涉案房产另行出租，其应承担有关的法律后果，赔偿违约金并返还租赁保证金。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，2011年10月14日，原审法院向欧阳飞燕送达了开庭传票及反诉费交费通知单，欧阳飞燕在本案二审法庭调查时确认2011年10月14日送达的送达回证上系其本人签名。2011年10月19日10时30分，原审法院对本案进行公开开庭审理，欧阳飞燕未到庭。原审法院遂于2011年10月19日作出（2011）深福法民三初字第1521号民事裁定，裁定对欧阳飞燕在本案提起的反诉按撤诉处理。本案二审法庭调查时，欧阳飞燕自认：在2011年5、6月间确曾欠案外人债务未还，但追债人只是在涉案房产门口贴条；黄健超曾表示不再租赁涉案房产，但双方就费用问题一直未能达成协商一致，欧阳飞燕在2011年6月8日将涉案房产另行租给了他人。
本院认为，原审判决认定欧阳飞燕与黄健超签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，认定正确，本院予以维持。原审法院在2011年10月19日开庭前的2011年10月14日已将开庭传票送达给欧阳飞燕，并由欧阳飞燕亲自签收，原审法院对开庭传票的送达程序合法。欧阳飞燕在收到开庭传票后未在规定时间内到庭参加诉讼，系其放弃了自己的诉讼权利，欧阳飞燕上诉提出原审法院送达程序违法，要求本院撤销原审判决、发回重审，缺乏事实依据，本院不予支持。根据欧阳飞燕在本案二审法庭调查时的陈述可知，黄健超确系因有人到涉案房产向欧阳飞燕追债而提出解除涉案《房屋租赁合同》，但双方一直未能就解除合同事宜达成协商一致，在此情形下，欧阳飞燕未经黄健超同意于2011年6月8日将涉案房产另租他人，构成根本违约，原审按照涉案《房屋租赁合同》约定判决欧阳飞燕向黄健超退款并承担违约金，处理得当，本院予以维持。综上，上诉人欧阳飞燕的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费187元由上诉人欧阳飞燕负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理
审判员 张 睿
二〇一三年二月二十五日
书 记 员 刘司元（兼） 搜索“”