河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2012）龙民初字第723号原告王冬红，女，1971年11月26日出生。原告李永利，男，1972年4月6日出生。二原告共同委托代理人王连生，男，1947年5月6日出生。代理权限为特别授权。被告迪臣置业发展（开封）有限公司，地址：开封市西大街109号。法定代表人王京宁，董事长。委托代理人代伯亮，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
原告王冬红、李永利为与被告迪臣置业发展（开封）有限公司（下称迪臣）商品房买卖合同纠纷一案，于2011年7月11日向本院起诉。本院受理后，依法作出了判决，原、被告均不服，均提出了上诉，二审认为该案事实不清，证据不足，发回我院重审。2012年9月24日本院受理后，依法组成合议庭，于2012年11月2日、12月10日两次公开开庭审理了本案。原告王冬红、李永利的共同委托代理人王连生、被告迪臣置业发展（开封）有限公司的委托代理人代伯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2009年3月21日，二原告依据被告投资开发建造的迪臣•世纪豪苑《户型平面图》所明示的该户型四室二厅三卫，南北通透，动静区分，多卫生间设计方便使用，独具匠心两花园的宣传，以4745元／平方米的价格购买位于迪臣世纪豪苑小区一期的3号楼西头一层西户，即《户型平面图》所标明的带有南、北两个入户花园、四室二厅三卫，共计187.83平方米，总价款为80余万元，约定交房日期为2009年11月30日。但在2009年8月18日被告单方面把二原告已经购买的房屋的南面、已建成的南入户花园的围墙推倒，向内缩小了1.37米，致使被告向二原告承诺的南入户花园的面积由69平方米缩小了17.59平方米。原告发现后和被告协商未果，且北入户花园也不建造，致使原告损失了南入户花园17.59平方米和北入户花园57.52平方米，共计75.11平方米的面积。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告行为属于违约，应赔偿原告损失的南北两个入户花园75.11平方米面积的使用权，共计18万元。现原告知道被告的施工图纸根本没有北入户花园的标注，对原告隐瞒了事实真相，施工图纸与《户型平面图》上标注的南北两个入户花园不相符。被告采用制造假象、掩盖事实真相的不正当手段的欺诈行为，依据《消费者权益保护法》第49条和《欺诈消费者行为处罚办法》第3条规定，请求法院认定被告违约及欺诈行为，双倍赔偿违约金36万元。
被告迪臣公司辩称：程序方面：1、本案原告与迪臣公司签订的是两套商品房的买卖协议，购买的是两套商品房，本案应按两个诉立案，龙亭法院不能认为可以合并审理就合并，现龙亭法院按一个诉审理无依据。2、根据一事不再审的原则，应驳回原告的诉求。原告此前曾以相同的事实相同证据相同案由诉至法院，一审、二审均驳回了原告的诉求。实体方面：1、原告所诉无事实依据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告和原告所签订的三号楼的合同没有花园的约定，被告也未作出相关承诺，特别是政府审批规划及图纸证实三号楼无北临花园，原告方仅凭一张在迪臣公司摆放的可随意拿取的宣传单来主张权利，带有人为的选择性。E户型有两种，一种是北临花园，一种北不临花园，其房型结构完全一致。原告方用北临花园图牵强的诉讼，有明显地投机性。原告主张南花园减少面积缩水无事实根据，因为双方没有约定南临花园的面积。综上，原告起诉主体达不到主体适格，更无违约、欺诈问题可谈，对原告的诉求，请求依法驳回。
经审理查明：2009年初，二原告代理人到被告售楼部看房，看中被告迪臣公司开发的迪臣•世纪豪苑四室两厅三卫的一套房子。被告迪臣公司对外的宣传资料“户型平面”图宣称：“E户型，四室两厅三卫，南北通透，动静区分；多卫生间设计，方便实用；匠心两花园，尽显尊贵生活底蕴”；且该平面图上明确显示有南北两个花园。
原告王冬红、李永利（二原告系夫妻关系）遂于2009年4月2日就该套房子分别与被告签订了《商品房买卖合同》，其中与王冬红签订的合同约定是：第3幢西单元一层西户，建筑面积是136.29平方米，单价为每平方米4489.40元，总金额人民币611861元整；与李永利签订的合同约定是：第3幢西单元一层中户，建筑面积是42.54平方米，单价为每平方米4448.97元，总金额人民币189259元，合计人民币801120元整。但双方签订的该两份合同实际是一套房子。可以说被告的该《户型平面图》宣传页明示的带有南北花园是促使二原告当时买房的重要原因之一。2009年底二原告拿到房子后，该房子没有北入户花园。且原告认为该房的南入户花园面积也有缩水，与被告协商未果，故诉至本院。另查明，迪臣.世纪豪苑三号楼建筑施工图纸显示南入户花园面积为47.23平方米。开封市建筑博物馆迪臣的3号楼建设施工图纸档案中的暖通图和水通图中显示有北花园。北花园的面积按照暖通图表明的尺寸计算为28.41平方米。经咨询开封市土地管理局，迪臣公司开发的迪臣•世纪豪苑土地级别为一级，2009年开封市城区一级土地住宅用地基准地价为1200元／㎡。上述事实有王冬红、李永利的商品房买卖合同、施工图纸复印件、（2011）汴民终字第553号民事判决书、（2012）龙民初字第12号判决书、户型平面图、在开封市建筑博物馆复印的迪臣的3号楼建设施工暖通图纸一份等证据相佐证，足以认定。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。合同法规定承担违约责任的方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。本案中，原告、被告双方签订的商品房买卖合同虽然没有约定南、北花园，建筑图纸上不显示北花园，但暖通图上显示有北花园，且迪臣公司的宣传户型平面图、暖通图明确标注有南、北花园，虽然没有载入合同，但是应视为合同内容。被告私自将北入户花园取消，违反了合同的约定，应视为违约，应承担相应的违约责任。
原告诉称房屋南入户花园面积缩水，根据被告提交的施工图纸显示南入户花园面积是47.23平方米，而实际面积二原告称超过50平方米，原告提交的证据不足以证明其主张约定面积69平方米。二原告要求被告承担欺诈双倍赔偿问题。原告购买被告的商品房，且被告交付了房屋，仅是被告未按其宣传的户型平面图所标明的北花园进行建造。被告的行为属于违约，不构成欺诈，原告要求双倍赔偿违约金的诉求于法无据，不予支持。关于被告迪臣公司辩称的本案属于一事不再审问题，前一个诉讼系原告要求判令被告为其恢复建造南北花园（面积75.11平方米），由于被告建造的迪臣.世纪豪苑初具规模，为防止破坏其整体性及统一性，不宜再恢复北花园，但被告应承担赔偿损失的违约责任，驳回了二原告的诉讼请求。本次原告要求被告承担违约责任，故被告辩解不成立。关于被告辩解本案应为两个诉的问题，虽然原、双方签订的是两份商品房买卖合同，但是房子是只有一个入户门不可分割的一套房，被告的辩解意见没有事实根据。本院不予采纳。关于被告辩称原告所诉无事实依据和法律依据以及不存在违约的问题，开封市中级人民法院（2011）汴民终字第553号民事判决书和本院（2010）龙民初字第12号判决已经确认，故被告辩称不成立。被告未按其宣传的户型平面图建造北花园，且签订合同时未告知原告没有北花园，致使原告丧失北花园的使用权，构成违约，应承担违约责任。根据开封市建筑博物馆留存的迪臣.世纪豪苑三号楼施工图纸中暖通图记载的尺寸，计算出北花园的面积为28.41平方米，被告应按住宅用地每平方米1200元予以赔偿，共计34092元。本院考虑到房地产价格上涨因素、被告私自取消北入户花园，造成原告对北花园的70年的使用权丧失等因素，故被告应在上述赔偿的基础上酌定上浮34092元。被告减少的建设花园的费用，被告也应赔偿，酌定为10000元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定并经审判委员会讨论决定，
判决如下：
一、被告迪臣置业发展（开封）有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告损失78184元人民币。
二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告承担5200元，被告承担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 王 昀
审判员 刘永麟
审判员 陈姝亭
二〇一三年二月二十五日
书记员 王春英 搜索“”