广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第47号上诉人（原审被告）名仕商城开发（深圳）有限公司。被上诉人（原审原告）刘敬雄。
上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司（以下简称为名仕商城）与被上诉人刘敬雄因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第869号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：
一、房屋买卖合同的签订时间：1999年9月29日。
二、房屋地点：罗湖区人民北路西解放路北东门名仕商城xx商铺。
三、房屋建筑面积：12.56平方米。
四、购房总价款：人民币347700元。
五、楼盘取得竣工验收备案的时间：2000年1月31日。
六、合同约定的通知办证时间：领取房地产《竣工验收证书》后一百五十天内。
七、合同约定的计付延期办证违约金的起始日期：取得房地产《竣工验收证书》之日的第一百八十天起。
八、计付延期办证违约金的截止日期：产权登记机关核发《房地产证》之日。
九、计付延期办证违约金的天数（名仕商城尚未履行办证或通知办证义务的，计至起诉之日止）：24个月（从2010年6月15日计至起诉之日即2012年6月14日）。
十、合同约定的延期办证违约金标准：市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准。涉案商铺所在地段2010年、2011年租赁指导租金标准均为每平方米每月人民币450元。
十一、延期办证违约金的数额：450／月·平方米×24月×12.56平方米＝135648元。
十二、合同约定的免责事由：无。
十三、需要说明的其他事项：刘敬雄已按合同约定付清购房款。刘敬雄在原审中诉请：1、判令名仕商城在三十日内为刘敬雄办理所购商铺的《房地产证》；2、判令名仕商城支付刘敬雄延期办证违约金人民币135648元（起诉之日前两年）；3、判令名仕商城承担本案诉讼费。原审法院认为：刘敬雄与名仕商城签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。签订合同后，刘敬雄按约履行了支付购房款义务，但名仕商城在取得《深圳市建设工程竣工验收证书》后，未在合同约定期限内履行通知刘敬雄办理《房地产证》的义务，也未按约办理涉案商铺的《房地产证》，名仕商城的行为构成违约。名仕商城抗辩称，因刘敬雄拖欠物业管理费、空调费、空调维修费等费用，所以未能给予办证。对此，原审法院认为，名仕商城并非“名仕商城”的物业管理公司，且本案系房屋买卖合同纠纷，即使刘敬雄与名仕商城之间存在物业管理纠纷，因与本案不属于同一法律关系，不在本案审理范围内，故名仕商城的抗辩理由不能成立。名仕商城开发的“名仕商城”已经具备办理《房地产证》的条件，刘敬雄要求名仕商城为其所购涉案商铺办理《房地产证》的诉讼请求具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。名仕商城未按约为刘敬雄办理涉案商铺的《房地产证》，构成违约，应当按照合同约定向刘敬雄支付违约金人民币135648元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：
一、名仕商城应于本判决生效之日起三十日内为刘敬雄办理位于深圳市罗湖区人民北路西解放路北东门名仕商城xx商铺的《房地产证》；
二、名仕商城应于本判决生效之日起十日内向刘敬雄支付延期办证违约金人民币135648元（从2010年6月15日计至2012年6月14日）。如果名仕商城未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1506.48元，由名仕商城负担。
上诉人名仕商城不服原审判决，向本院提起上诉，请求：
一、请求依法撤销原审民事判决的第二项，即：名仕商城应于本判决生效之日起十日内向刘敬雄支付延期办证违约金人民币51192元（从2010年6月15日计至2012年6月14日）。
二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：根据上诉人与被上诉人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，延期办证违约金的标准是按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，但依据深圳市流动人口和出租屋综合管理办公室公布的《罗湖区房屋租赁指导租金表》，只明确规定了商业建筑一楼和二楼以卜的租金标准，并没有地下一层及地下一层以下的租金标准，但涉案商铺是位于地下一层，因此上诉人与被上诉人双方关于违约金的约定不明，应视为无违约金的约定。因此上诉人认为一审法院认定的涉案商铺所在地段2010年、2011年租赁指导租金标准均为每平方米每月人民币450元是没有依据的，而且所计算出来的违约金数额明显过高，显失公平。
被上诉人刘敬雄答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本院
经审理查明，双方当事人在二审中均确认涉案商铺为地下一层，其所属名仕商城系多层商业用途，位于建设路以东、立新路-新园路以南、东门中路以西，深南辅道以北。根据市房屋租赁主管部门发布的罗湖区2010年以及2011年房屋指导租金标准，上述地段的多层商业指导租金分为首层以及首层以上，其中首层的指导租金标准为600元／月／平米，首层以上为450元／月／平米。原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。被上诉人已按合同约定付清购房款，而上诉人未在合同约定的期限内通知被上诉人办理涉案商铺的《房地产证》，也未按约定办理涉案商铺的《房地产证》，上诉人已构成违约，应当承担相应延期办证的违约责任。被上诉人起诉请求上诉人支付从2010年6月15日至起诉之日2012年6月14日的延期办证违约金具有事实和法律依据。本案的争议焦点在于计算延期办证违约金的标准。依据双方合同约定，延期办证违约金应按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准计算。涉案商铺属于地下一层，市房屋租赁主管部门发布的指导租金标准虽然并未明确同地段多层商铺地下一层的指导租金的计算标准，但区分了首层商铺与首层以上商铺的指导租金标准。地下一层商铺与首层以上的商铺均非首层商铺，其租金标准具有可比性，原审据此参照首层以上的商铺的指导租金标准计算涉案商铺的延期办证违约金并无不当，本院予以支持。上诉人称双方当事人对延期办证违约金的约定不明，应视为无违约金的约定的上诉意见本院不予采纳。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1506元，有上诉人名仕商城开发（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理
审判员 蔡妍婷
二〇一三年二月二十五日
书 记 员 陈晓莹 来源：