惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2012）惠湾法民三初字第8号
原告：罗＊＊，女，1973年5月26日出生，身份证号码：R2484＊＊（＊），住址：香港大埔。
委托代理人：黄＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
委托代理人：肖＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
被告：＊＊实业（惠州）有限公司，住所地：惠州市大亚湾。
法定代表人：黄＊＊。
委托代理人：宁＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
委托代理人：邓＊＊，女，汉族，1984年12月24日出生，住深圳市福田区，身份证号码441621198********。系该公司员工。
原告罗＊＊诉被告＊＊实业（惠州）有限公司（下称＊＊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2012年5月9日立案受理后，被告于2012年5月24日提出管辖权异议申请，本院依法裁定驳回被告的申请，被告不服提起上诉，惠州中级人民法院裁定驳回被告的上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2012年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄＊＊律师、肖＊＊律师及被告＊＊公司委托代理人宁＊＊律师、邓＊＊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》合同编号：＊＊-2-507（以下简称合同），约定被告将其开发的位于广东省惠州市大亚湾区＊＊大厦507号房产出售予原告，商品房基本情况为预售，房屋交房日期为2011年9月1日前。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款及备案费等合共人民币344961元，同时因其香港人身份又在大亚湾公证处申请公证支付了公证费1305元。2011年3月9日，原告又应被告要求支付了4243.2元作为维修资金。但直至起诉之日，被告仍未能将符合合同约定的房屋交付给原告使用。根据合同第九条第（2）项的约定，被告在2011年9月1日起超过90日仍未能将合同项下房屋交付原告使用的，原告有权解除合同并按累计已付款1％要求违约金。经原告多次与被告协商，均未能达成一致协议，被告迟延交付房屋的行为已严重违约，损害了原告的合法权益。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：
一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及注销房地产预告登记证明；
二、被告返还原告己付购房款、抵押登记费、合同备案费及本体维修金合计人民币349204元及利息66232.5元（按中国人民银行同期贷款利率6.65%的2倍暂计算至起诉之日），公证费1035元；
三、被告支付原告违约���3492.04元；
四、被告承担本案诉讼费用。原告向本院提交了公证书、收款收据及银行转账单及公证费发票等证据用以证明其诉讼主张。
被告辩称：
一、对原告请求解除合同有异议，涉案房屋已办理房地产预告登记证明，备案登记号为粤房地预登惠州字第3300023＊＊号。同时涉案的专项维修基金都已以原告的名义交到银行，如果判令解除合同，原告应自行向银行申请退回维修基金，被告可予以协助；
二、根据合同的第五条约定，在1月7日前支付50%，2011年1月21日付清全部房款，显然原告没有按时支付，按照合同第七条约定，逾期在三十日内，按日万分之五支付违约金，但是原告一直没有支付违约金，所以被告有权行使抗辩权，不予交付房屋。同时原告已经主张违约金，就不应该主张利息，如果判令解除，不应该支持利息。由于原告的违约导致房屋没有交付，在补充协议有明确约定，请求法院驳回诉讼请求。被告向本院提交了预告登记证明及专项维修基金通知书用以证实其答辩主张。
经审理查明：2010年10月12日，原告欲购买被告开发的位于广东省惠州市大亚湾＊＊大厦第2幢507号房向被告支付购房定金人民币5000元，同月15日原告再向被告支付该房定金人民币15000元。2010年11月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人正式签订了《广东省商品房买卖合同》，并向广东省惠州市大亚湾公证处对此合同进行公证，原告缴纳公证费人民币1035元。合同约定：原告购买被告开发的前述房产，建筑面积为70.72平方米，总房价为人民币344881元，2010年11月10日前一次性支付购房款人民币344881元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年9月1日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告实际支付了剩余的购房款人民币324881元及备案登记费人民币80元。2011年3月9日，原告向被告支付了房屋维修基金人民币4243.2元，该款被告于2011年6月30日以罗＊＊的名义向中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行交纳。涉案房产于2011年7月28日在广东省惠州市房产管理局办理房地产预告登记证明，备案登记号为粤房地预登惠州字第3300023＊＊号。此后，被告一直未将涉案房屋交由原告使用。
原告认为被告存在迟延交房事实，要求被告解除合同，被告对此不同意，为此，双方产生争议，原告遂向本院提出诉讼，主张前述诉讼请求。另查明：涉案房产至本院法庭辩论结束前仍未取得建设工程勘察、设计、监理、施工、建设等单位的竣工验收及消防合格验收。认定以上事实，有原告提交的公证书、收款收据及银行转账单、公证费发票及被告提交的预告登记证明、专项维修基金通知书及当事人的陈述等证据在卷佐证，予以认定。
本院认为：原告系在香港特别行政区居民，本案属涉台、涉港纠纷案件。根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条规定：“第一审涉外民商事案件可由国务院批准设立的经济技术开发区人民法院管辖”、第五条规定：“涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区当事人的民商事���纷案件的管辖，参照本规定处理。”及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第二款规定：“对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖”。被告＊＊公司的住所地位于广东省惠州市大亚湾区，故本案可由本院管辖。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，涉案房产位于广东省惠州市大亚湾区，因此，本案应适用中华人民共和国法律。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，对原、被告均具有约束力。原、被告双方应当诚实信用履行。合同约定被告应在2011年9月1日前将验收合格的房屋交付给原告使用，但被告至法庭辩论结束前仍未能办理涉案房屋的竣工验收等手续，未能将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房时间长达一年多，被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。原告请求解除上述商品房买卖合同，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告请求被告退还全部已付款及按照累计已付款的1%支付违约金，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。按照合同约定，违约金金额为人民币3448.81元（344881元×1%）。原告请求被告承担已付购房款的利息及公证费用，符合客观事实和法律规定，本院予以支持。但利息的计算标准应当依据中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计付。关于维修基金问题，该款被告已以原告的名义向银行交纳，原告在合同解除后可自行向银行办理相关退款手续，被告应积极配合原告办理该退款手续，原告请求被告支付该款项，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，
判决如下：
一、解除原告罗＊＊与被告＊＊实业（惠州）有限公司签订《广东省商品房买卖合同》及房产预告登记（登记号为：粤房地预登惠州字第3300023＊＊号，预告登记依据合同号为10C2＊＊）；
二、被告＊＊实业（惠州）有限公司在本判决生效后10日内返还原告罗＊＊房屋备案登记费人民币80元、购房款人民币344881元及利息（利息按照中国人民银行同期同类流动资金贷款利率根据以下方法计至还清款项之日止：其中人民币5000元从2010年10月12日起计算、人民币15000元从2010年10月15日计算、人民币324961元从2010年11月10日起计算）；
三、被告＊���实业（惠州）有限公司在本判决生效后10日内向原告罗＊＊支付逾期交房违约金人民币3448.81元及公证费人民币1035元；
四、驳回原告罗＊＊的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币7599元，由被告负担，原告已向本院预交此款，被告应在本判决生效后10日径付原告。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 钟 浩 龙
审判员 朱 会 东
审判员 李 海 仁
二〇一三年二月一日
书记员 ���静 关注公众号“”