广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛城法民一初字第18号原告黄毅瑛，女，汉族，住所：广州市越秀区。身份证号码：×××0027。委托代理人刘穗珊，广东广信君达律师事务所律师。被告佛山市怡翠房地产开发有限公司，住所：广东省佛山市南海区。注册号：440600000002806。
法定代表人：汪涛。委托代理人刘国强，男，汉族，××年××月××日出生，住所：湖南省益阳市资阳区。
原告黄毅瑛诉被告佛山市怡翠房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法由
审判员郭伟康适用简易程序独任审理，并于2013年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年9月6日与被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的地址位于佛山市禅城区彩虹路98号十座3101房的房屋。合同约定该物业建筑面积为47.76平方米，总金额肆拾叁万零仟陆佰肆拾伍元，出卖人应当在2012年3月31日前向买受人交付房屋，若逾期交付，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告如约以银行按揭方式如期支付了全额购房款，但被告却因房屋质量问题未能如期交付房屋，虽经原告多次催促，但至今均未能得到妥善解决。鉴于以上事实与理由，原告认为，被告的违约行为已对其造成一定的经济损失，对正常生活造成一定的困扰，应依法承担违约责任。为维护原告的合法权益，现特向法院起诉。请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金34882元（从2012年3月31日起暂计至立案之日，其后违约金按日以总价款的万分之叁计至被告实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告所提诉讼请求非事实，事实是被告与原告于2010年9月6日签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的佛山市禅城区彩虹路98号十座3101房。合同约定：交付期限为2012年3月31日；交付条件为该商品房已办理竣工验收备案。另约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以特快专递形式寄出或买受人在签收《入伙通知书》7天内（以邮戮或签收日期为准），买受人未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续，可视为买受人已接受商品房。2、出卖人以特快专递形式寄出或买受人签收《入伙通知书》10天内（以邮戳或签收日期为准），买受人仍未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续，则视为买受人已办理完毕商品房的交接手续。注：通信地址以买受人在签订《商品房买卖合同》中填写的为准，如更改通信地址请及时以书面方式通知出卖人，若因买受人原因导致讯息不能准确送达时，后果由买受人承担。”被告于2012年3月21日已办理好该商品房的竣工验收备案，并于2012年3月22日以特快专递形式寄出《入伙通知书》（入伙通知书写明请原告于2012年3月28日到怡翠宏璟办理收楼手续），原告于2012年3月23日签收了入伙通知书，但原告直至2012年5月19日才拿着于3月23日收到的入伙通知书到怡翠宏璟签名（入伙通知书原告未交回给被告）。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》的约定：“出卖人以特快专递形式寄出《入伙通知书》10天内，买受人仍未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续，则视为买受人己办理完毕商品房的交接手续。”现原告未在被告寄出《入伙通知书》10天内办理商品房交接手续，依据约定属于原告已办理完毕商品房的交接手续。既然原告己办理完毕商品房交接手续，被告则没有逾期交付房屋。原告认为房屋存在质量问题，而事实是被告所建房屋通过了国家的综合验收，并取得了佛山市南海区国土城建和水务局发的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，房屋质量不存在问题，至于验收意见书和补漏方案，是属于整改问题而非质量问题，且被告已整改好。
原告的房屋现存的渗水是由于怡翠宏璟10座3201房和3202房凿开顶棚违法搭建所致，与被告无关。鉴于以上事实和理由，原告的请求事项属无中生有，恳请法庭予以驳回。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料。证明原告、被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同。证明原、被告双方存在买卖合同关系。3、验楼意见书、补漏方案。证明涉案房屋因质量问题至今仍未能交付使用或延期交付使用。4、购房款发票。证明原告已支付全额购房款。5、结婚证复印件。证明饶德敏、黄毅瑛系夫妻关系。经庭审质证、辩证，被告对原告的证据发表以下质证意见：对证据1、2、4、5无异议。对证据3认为验楼意见书因无原件不予确认真实性；对补漏方案真实性无异议，但该证据与本案无关。诉讼中，被告提交以下证据：1、企业法人营业执照复印件。证明被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同。证明原、被告双方约定：被告以特快专递形式寄出《入伙通知书》10天内，原告仍未能到被告指定地点办理商品房交接手续，则视为原告已办理完毕商品房的交接手续。3、竣工验收备案表。证明被告于2012年3月21日已办理好该商品房竣工验收备案。4、国内特快专递邮件详情单。证明被告于2012年3月22日寄出入伙通知书，原告于2012年3月23日签收。5、十座《入伙通知书》及礼品签收表。证明原告直至2012年5月19日才拿着于3月23日收到的入伙通知书到怡翠宏璟签名。6、怡翠宏璟花园户型改造委托书及户型改造平面图。证明怡翠宏璟十座3101房黄毅瑛和十座3102房饶德敏已共同委托广东省化州市建筑工程总公司将两套房改造为一套房。7、照片。证明怡翠宏璟十座3201房、3202房业主凿开顶棚进行搭建，造成3101房、3102房渗水。8、佛山市禅城区环境保护和城市管理局询问调查通知书、责令限期整改通知书、责令停止违法行为通知书。证明相关政府部门要求怡翠宏璟3201房、3202房业主自行拆除搭建物并清理好现场。9、违章施工通知书、违法搭建物限期拆除通知书。证明能兴物业公司多次要求怡翠宏璟十座3201房、3202房业主拆除搭建物并恢复原貌。经庭审质证、辩证，原告对被告提供的证据发表以下质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，该合同仅能证明双方的买卖合同关系，不能证明原告已经收楼的事实，现原告还未实际占有涉案房屋。对证据3真实性无异议，但原告直至庭审当日才知道该份验收备案表。对证据4真实性无异议，该证据仅能证明原告收到入伙通知书的时间，但不能证明原告已实际收楼。根据买卖合同第十一条第一款的约定，交楼必须满足以下条件：第一，出卖人必须出示竣工验收备案表，但原告一直未收过验收备案表。第二，必须签订房屋交接单，但原告也未签订任何房屋交接单。第三，必须提供住宅质量保证书和住宅说明书。且该条款清楚约定，出卖人未出示证明文件等，延期交房的责任由出卖人承担。本案中，被告并未出示相关文件。根据第十一条第二款，由于买受人原因未能按期交付，才能使用特快专递形式投递入伙通知书默示承认收楼的结果，但自原、被告签订合同至今，延期交楼并非原告原因造成，因此原告反对被告所陈述的以特快专递投递入伙通知书视为收楼的说法。对证据5真实性无异议，但与本案无关，无法证明原告已经收楼的事实。对证据6真实性无异议，但与本案无关。对证据7三性不予确认，无法证明是涉案房屋。对证据8、9因无原件三性不予确认，且与本案无关。本院认证：对于原告提供的证据1、2、4、5，被告均无异议，本院予以采信；对于证据3，经核对，验楼意见书系原件，真实性本院予以确认，对于补漏方案，被告予以确认，本院予以采信。对于被告提供的证据1－6，原告对真实性不持异议，本院予以采信；对于证据7，无法显示拍摄的地点，本院不予采信；对于证据8、9，和本案纠纷无关联性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的佛山市禅城区彩虹路98号十座3101房屋一套；该套房屋建筑面积47.76平方米，总金额为430645元；交付期限：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房已办理竣工验收备案条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起×××天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已付清购房款；出卖人以特快专递形式寄出或买受人在签收《入伙通知书》7天内（以邮戮或签收日期为准），买受人未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续，可视为买受人已接受商品房，出卖人以特快专递形式寄出或买受人签收《入伙通知书》10天内（以邮戳或签收日期为准），买受人仍未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续，则视为买受人已办理完毕商品房的交接手续。另查明，2010年9月6日，原告在《怡翠宏璟花园户型改造委托书》签名确认：自愿委托广东省化州市建筑工程总公司对房屋进行改造，经改造后的部分出现工程质量问题由广东省化州市建筑工程总公司承担，由此影响交楼时间的以广东省化州市建筑工程总公司时间交付为准，本人同意对此不予追究。又查明，2012年3月21日，有关行政部门已对涉案房屋进行竣工验收备案登记。同年3月22日，被告已向原告寄送了《入伙通知书》，要求原告于同年3月28日到被告处办理收楼手续。2012年5月19日，原告的丈夫饶德敏到被告处在《入伙通知书》及礼品签收表中签名确认。同日，原告的丈夫饶德敏和被告的跟单代表在《验楼意见书》签名确认：房屋存在烟道渗水、客房窗边渗水等问题，后双方又几次在《验楼意见书》中确认存在天花渗水等问题，后被告于2012年9月13日出具《补漏方案》，对窗边和烟道等部位渗水进行整改。再查明，原告与另案原告饶德敏系夫妻关系。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。本案双方争议的焦点为被告是否应向原告支付迟延交楼违约金。合同约定：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房已办理竣工验收备案条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案房屋已在2012年3月21日办理了综合验收备案登记，房屋已验收合格，已符合交楼的条件。被告在2012年3月22日向原告寄送《入伙通知书》，同时要求原告在同年3月28日前前往被告处办理收楼手续，合同也约定，出卖人以特快专递形式寄出或买受人签收《入伙通知书》10天内（以邮戳或签收日期为准），买受人仍未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续，则视为买受人已办理完毕商品房的交接手续，因此，对于被告来说，其已按合同约定履行了交楼的义务，原告未能按合同约定办理收楼手续系其本人的原因造成，对此，被告并不能承担迟延交楼的违约责任。至于房屋存在的部分质量问题，如双方《验楼意见书》确认的项目，并不存在严重影响原告居住使用的情形，可以通过维修、整改予以解决，原告据此认为房屋不符合交楼条件并要求被告支付迟延交楼违约金的起诉意见，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：驳回原告黄毅瑛的诉讼请求。本案受理费336元（因适用简易程序减半收取），由原告黄毅瑛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 郭伟康
二〇一三年二月一日
书记员 杨玲玲附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：