广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第3069号
上诉人（原审原告）：陶永志。
被
上诉人（原审被告）：深圳招商房地产有限公司。
上诉人陶永志因与被上诉人深圳招商房地产有限公司（以下简称招商地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2007年10月13日，陶永志与招商地产签订《深圳市房地产认购书》，约定陶永志向招商地产认购涉案房产，套内建筑面积135.58平方米，总价款为5244543元，单价为38682.28元／平方米；陶永志采取向银行贷款的方式付款；签订认购书时，陶永志应向招商地产支付定金30万元，签订正式房地产买卖合同后，陶永志已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订认购书之日起10日内，双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，认购书的效力即行终止；若双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非双方书面同意认购书时效延期，否则认购书的效力即行终止，涉案房产可另行出售；如因一方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，违约方承担定金罚则。同日，陶永志与招商地产签订《认购书补充协议》，约定陶永志在认购书及补充协议签订后即向银行提出按揭申请，并于10日内取得银行放款承诺；认购书一经签订则买方姓名和认购房号不得更改；陶永志承诺在交付定金前仔细阅读在售楼处公开展示的正式买卖合同的全部条款及其补充协议，确保充分理解且无异议；该补充协议中书面通知的邮寄送达方式为挂号信或特快专递；陶永志的联络方式以该协议书所记载的电话、地址为准；陶永志的联络方式如有变更，应在变更后的五日内以书面的方式通知招商地产，否则非招商地产原因导致通知信函不能送达的，招商地产不承担任何法律责任，及其他条款。补充协议中，陶永志留了地址、电话；招商地产留了地址、法定代表人、委托代理人、电话。认购书签订当天，陶永志向招商地产支付定金30万元，招商地产向陶永志出具了收据。2007年10月12日，陶永志向招商地产提交《推迟付款申请书》，表示由于陶永志现金周转问题，未能在招商地产规定的时间内付清首期款，特申请将该款迟延于2007年10月31日付清。案外人吴某在该申请上签字并签署“同意”字样。招商地产确认吴某系其公司曾负责认购书签约的员工，现已离职；招商地产表示其没有授权任何个人同意陶永志延迟付款，招商地产给予陶永志的宽限期至2007年12月9日。2007年12月6日，招商地产向陶永志发出《逾约通知书》称，陶永志没有依约与招商地产签订涉案房产正式的房地产买卖合同，请陶永志于2007年12月9日前到招商地产签署合同，逾期招商地产将按认购书第五条的规定，按陶永志放弃购买涉案房产处理；并留预约电话及联系人。2007年12月10日，招商地产向陶永志发出《解除﹤深圳市房地产认购书﹥通知书》，上载：陶永志没有在2007年12月10日前到招商地产处签订买卖合同、办理付款手续，招商地产多次电话联系陶永志，陶永志仍未能履行协议约定的义务，招商地产依约解除与陶永志签订的认购书及补充协议，已付定金予以没收。招商地产通过同城限时速递的方式邮寄上述两份通知书时填写的收件人地址、联系人、电话均为陶永志在《认购书补充协议》中所留信息。陶永志称其没有收到上述两份通知书，在后期的交涉中，招商地产才告知陶永志解除认购书的事情。2008年3月25日，招商地产将涉案房产另售予案外人张某。2009年10月12日，陶永志经公证以特快专递的方式向招商地产发出要求招商地产退回涉案房产定金的函件，表示由于双方原因导致无法签订正式的买卖合同，要求招商地产在一周内退回陶永志定金30万元，将该款转入其所留的银行账户。陶永志邮寄的地址及联系人、电话均为招商地产在《认购书补充协议》中所留信息。招商地产表示其没有收到该函件。2009年，涉案房产所在小区的部分业主以招商地产变更规划欺诈业主为由起诉招商地产，要求撤销房地产买卖合同、退还房价并赔偿损失。本院于2010年12月1日作出（2010）深中法民五终字第2355-2366号民事判决，维持了原审法院驳回业主诉讼请求的一审判决。陶永志的一审诉讼请求：1、招商地产向其返还购房定金30万元及计至还清之日止的利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2007年11月12日计至2011年10月12日为人民币76375元）；2、招商地产承担本案诉讼费用。原审法院经审理认为：陶永志与招商地产签订的《深圳市房地产认购书》及其补充协议是双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，其约定的定金为立约定金。认购书签订后，陶永志仅支付了定金30万元，其没有证据证明依据补充协议的约定向银行申请了按揭贷款，陶永志与招商地产双方亦未在认购书约定的时间内签订正式的买卖合同。在陶永志向招商地产提交的《推迟付款申请书》中明确表示其自身存在资金周转问题导致无法付清首期款并要求延期支付。招商地产的工作人员吴某在该申请书中的签字行为构成表见代理，其后果由招商地产承担。因首期款的数额及支付时间在认购书中并未约定，此系陶永志与招商地产对于房地产买卖合同内容的协商。由于陶永志未依约申请按揭贷款，故无法确定首期款的数额。即便如此，双方仍可通过继续履行认购书补充协议对付款数额及时间予以明确并签订房地产买卖合同。并且通过陶永志在起诉状中的陈述可以看出，在2007年10月31日之前双方已经确定了首期款的数额。但截至2007年10月31日，陶永志仍未办理按揭贷款申请手续，亦未与招商地产签订房地产买卖合同。2007年12月6日，招商地产依据认购书补充协议约定的方式向陶永志送达通知书，要求陶永志在2007年12月9日前签订正式的房地产买卖合同，陶永志虽然表示没有收到上述邮件，但邮寄的地址系陶永志自己所留，陶永志如果变更联系地址或方式应当通知招商地产，故相关后果由陶永志自行承担。陶永志没有证据证明是招商地产的原因导致双方无法签约，故其屡次不履行与招商地产的约定，系通过行为表明不再履行认购书约定的签约义务。陶永志没有证据证明招商地产曾要求其换房，亦无证据证明招商地产同意退还其定金，故招商地产在履行了通知义务的前提下，解除与陶永志签订的认购书及补充协议并无不妥。陶永志认购涉案房产的时间为2007年，2009年涉案房产所在楼盘业主与招商地产发生的纠纷，并不能成为陶永志不履行认购书义务的理由。由于本案认购书无法继续履行的原因在于陶永志单方的违约行为，故招商地产依约有权没收陶永志所交纳的定金。陶永志要求退还定金30万元及利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陶永志的诉讼请求。一审案件受理费6946元，由陶永志负担。
上诉人陶永志不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、招商地产在解除合同时未给予陶永志合理期限进行履行。招商地产于2007年12月6日才将快递寄出，却要求陶永志2007年12月9日前去履行交首期款的义务，违背了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第15条的规定，没有给予三个月的合理期限。陶永志是香港人，基本活动和居住的时间就在香港，当时陶永志也根本不在深圳，招商地产2007年12月6人发出的邮件，陶永志很难在第二天就收到。即使陶永志12月7日收到该邮件，当时身上也没有有那么多的存款或现金去交首期，而且12月8日、9日是法定休息日，银行营业厅休息，ATM也不可能两天内取出这么大金额的款项。即使取得现金，招商地产周六和周日也没有上班，陶永志也不能履行义务。
二、虽然陶永志并没有在约定时间内去交首期款，但在签订买卖合同上陶永志并没有违约。签订买卖合同的日期为2007年10月23日前，陶永志只是申请迟延支付首期款，并没有申请人延迟签订买卖合同，因此，就算是迟延付款是陶永志的责任，但是没有签订买卖合同，并不是因陶永志的过错造成。在没有签订买卖合同的情况下，陶永志页不可能去申请银行贷款。为此，请求二审法院判令撤销原审判决，改判支持陶永志的一审诉讼请求，并判令由招商地产负担一、二审诉讼费。
被上诉人招商地产答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明：原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为：原审法院认定双方当事人签订的《深圳市房地产认购书》及补充协议有效，认定正确。根据该认购书的约定，如果双方未在2007年10月23日前签订买卖合同，除非双方书面同意认购书时效延期，否则认购书的效力即行终止，涉案房产可另行出售，如因一方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，违约方承担定金罚则。认购书补充协议约定，陶永志在认购书及补充协议签订后即向银行提出按揭申请，并于10日内取得银行放款承诺。招商地产表示其在2007年12月6日邮寄的《逾期通知书》中已同意将认购书时效延期至2007年12月9日。从双方的履约情况来看，招商地产同意陶永志的申请，将支付首期款的时间推迟至2007年10月31日，但陶永志并未在该日前支付首期款，也没有在认购书补充协议约定的期限内取得银行的放款承诺。在招商地产按照认购书补充协议记载的地址向陶永志邮寄《逾约通知书》后，陶永志也没有按照通知书要求与招商地产签订买卖合同。直至2008年3月25日招商地产另售涉案房产前，陶永志既没有与招商地产签订买卖合同，也没有向招商地产申请再延长认购书的期限，而是迟至2009年10月12日才向招商地产发函要求退还定金。
本院认为，导致房屋买卖合同无法签订的原因在陶永志一方，按照认购书的约定，招商地产公司可以将涉案房产另行出售，并有权没收定金。原审法院判决驳回陶永志要求返还定金及利息的全部诉讼请求，处理正确。陶永志上诉称招商地产没有给予合理履约期限，其对没有签订买卖合同没有过错。陶永志的上诉主张，不符合认购书及补充协议的约定，也与双方的履约事实不符，本院不予支持。综上，上诉人陶永志上诉无理，应当驳回。原审法院认定事实清楚，处理结果正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6946元，由上诉人陶永志负担。本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理
审判员 路 德 虎
代理
审判员 许 莹 姣
二〇一三年一月二十四日
书 记 员 刘尹琳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”