浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2012）台临商初字第1405号
原告（反诉被告）：陈华亮。
委托代理人：许良启。
被告（反诉原告）：朱克金。
委托代理人：卢华。
原告陈华亮为与被告朱克金承包合同纠纷一案，于2012年4月26日向本院起诉，本院于同日受理。被告朱克金于2012年5月23日提出反诉。本案依法适用普通程序，由
审判员傅煊、助理
审判员金珊珊、李月娇组成合议庭。本院于2012年6月21日公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）陈华亮及其委托代理人许良启，被告（反诉原告）朱克金及其委托代理人卢华到庭参加诉讼。审理中，本院依法办理了延长审理期限手续。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告陈华亮诉称：原告系临海市和其坊川味观酒店（以下简称川味观酒店）业主。2010年4月5日，原、被告签订协议，约定原告将川味观酒店承包给被告朱克金经营，承包时间为4年，从2010年4月5日至2014年4月4日止，承包款每年27万元，另收水电、煤气等押金3万元。协议一经签订，三天内付清年承包款及押金。下一年度承包款则提前一个月一次性支付。自承包之日起，被告对经营酒店所发生的一切事由负全责，之前则由原告负责。自承包日起，双方清点财物，出具清单，承包结束后按单清算。所添置固定设施及装饰等承包期后归原告所有。被告不得将经营承包权转让给第三方，及停止营业、中止合同或逾期一个月未付承包款，否则，除已付承包款外，被告需一次性赔偿原告一年承包款。承包期内原告使用的营业执照、税务登记证等一切相关手续，必须全面办理经营委托书给被告。协议签订后，原告按约履行了合同义务，2010年4月6日，原、被告对库存商品及原材料和财物进行了清点，价款计40803.36元，被告妻子王玉夏在盘存表上签字确认，被告开始进行经营。被告已支付第一年度承包款27万元，但未按约支付从2011年4月5日起至今的承包款。
原告曾多次与被告协调未果，现被告已停止营业，被告已构成根本违约，应承担违约责任。请求法院判令：1、解除原、被告订立的承包合同；2、被告支付按每年27万元计算、从2011年4月5日起至原、被告订立的承包合同解除之日止的承包款（至起诉之日为281250元）；3、被告支付库存商品及原材料价款40803.36元；4、被告支付违约金27万元；5、被告返还坐落在临海市台州府路368号的川味观酒店的经营用房及营业执照、税务登记证和电脑等财物（约计5000元）。
被告（反诉原告）朱克金辩称及反诉称：2010年4月5日，双方签订1份承包协议，约定原告将川味观酒店承包给被告朱克金经营，时间为4年。协议签订后，被告按约支付给原告承包费27万元及押金3万元，并按原告的要求重新装修后开始经营该酒店。2011年1月28日，《今日临海》刊登了临海市柏叶西路5号商住楼（原和其坊川味观等租赁）进行拍卖的公告，被告询问原告，原告称即使拍卖也要等租期到期后才搬出。2011年3月，房东台州市公安局交通警察支队（以下简称交警支队）派员到川味观酒店告知要拍卖该房屋，要求关门停业。被告询问原告第二年租金怎么办，原告称自己正在与房东协商，租金等协商后再说。而事实上，原告没有与房东协商，故意隐瞒自己拖欠租金665175元的事实，致使房东提出解除合同，并要求其支付拖欠的租金，同时对该房屋提前委托拍卖。由于公告拍卖房屋，对酒店生意造成重大影响，至2011年11月，造成被告各项损失686190元。2011年4月27日，交警支队委托台州市开发区法律服务所致函原告，而原告不予理睬。交警支队就该房屋租赁合同纠纷于2011年6月17日将陈华亮起诉至法院。被告知情后要求原告尽快解决，而原告一拖再拖，直至2011年11月6日，由临海市古城街道东湖村书记方某主持调解，村调解主任陈某参加，双方经协商达成一致意见，由陈华亮一次性赔偿给朱克金经济损失30万元，至于合同约定违约方赔偿给对方一年租金的损失27万元，反诉原告不再要求反诉被告另外赔偿，并商定酒店从2011年11月7日起还给原告自己经营。现原告反悔并提起诉讼，则反诉原告要求其赔偿实际损失。请求法院驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。反诉部分，请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的协议；2、反诉被告按约一次性赔偿给反诉原告一年的承包金27万元；3、反诉被告赔偿反诉原告经济损失686190元；4、反诉被告退还反诉原告水电、煤气费等押金3万元。反诉被告陈华亮辩称：反诉原告要求赔偿损失的依据主要是反诉被告的过错造成损失，该理由不成立。反诉原告没有任何证据证明反诉被告的过错、因房屋拍卖而造成反诉原告无法经营的损失，反诉被告没有违约。2011年1月28日刊登公告后，反诉原告现在还占有及管理房屋，房屋拍卖及（未支付）租金不影响反诉原告的经营。反诉原告主张68万元经济损失没有相关证据。反诉请求缺乏事实和法律依据，要求驳回反诉原告的第二、三项反诉诉讼请求。原告陈华亮为支持自己的主张，当庭宣读和出示了下列证据：1、协议1份。用以证明原、被告于2010年4月5日签订协议，约定权利义务的事实。2、盘存表1份。用以证明第三、五项诉讼请求。3、停复业情况（临海市地税局）1份。用以证明川味观酒店停业的时间是2011年10月1日。被告朱克金质证认为：对证据1的真实性无异议，但不能证明被告违约。酒店停止营业的时间是调解以后即2011年11月7日。原告欠付交警支队租金，称待与交警支队协商之后再收取承包费。对证据2的真实性没有异议，之后双方没有结算。该返还的同意返还。对证据3的真实性没有异议。被告朱克金申请证人方某（男，1958年出生，系临海市古城街道东湖村党委书记）出庭作证，拟证明调解原、被告纠纷的事实。原告陈华亮对该证人证言的异议为：原告当时说的是先关门再调解；不存在半年的租金（承包费）暂不支付的问题；承包费要求继续支付，库存的东西要归还原告。被告朱克金申请证人陈某（男，1966年出生，系临海市古城街道东湖村治保主任、调解委员）出庭作证，拟证明调解原、被告纠纷的事实。原告陈华亮对该证人证言的异议为：交警支队拍卖的是整座七层大楼，酒店只是大楼的第一、二层。租金的协调原告不存在过错。30万元原告讲过是事实，但该给他的要给他，该付给我的要给我。被告朱克金对上述证人证言均无异议。反诉原告朱克金为支持自己的主张，当庭宣读和出示了下列证据：1、装修及添置费用、装修期间亏损、拍卖影响造成经营亏损、广告费用、员工宿舍装修费用、取消合约、按协议赔偿清单。用以证明反诉原告经济损失686190元的事实。2、《今日临海》刊登的拍卖公告。用以证明公告拍卖房屋对酒店经营有重大影响，造成各项损失的事实。反诉被告陈华亮质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性都有异议，装修费用双方应该分摊；广告费用与反诉被告无关；装修期间停业没有损失。对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议。在审理过程中，被告朱克金向本院申请调取交警支队与陈华亮房屋租赁合同纠纷的相关材料。本院在庭审中出示了（2011）台临民初字第1739号案件的下列材料：1、交警支队的民事起诉状。2、房屋所有权证。3、《房屋租赁合同》。4、台州市开发区法律服务所函（2011年4月27日）、国内特快专递邮件详情单。5、陈华亮的民事反诉状。6、交警支队的答辩状。双方当事人对上述材料的真实性均无异议。综上，本院对证据认证如下：原告陈华亮出示的证据1、2、3和反诉原告朱克金出示的证据2，以及本院调取（2011）台临民初字第1739号案件的材料真实性双方均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原、被告对证人方某、陈某主持调解的事实没有异议，证人陈述的调解过程较为真实、完整。本院对上述证人主持调解原、被告纠纷的事实过程予以确认。本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。反诉原告出示证据1为单方罗列的清单，反诉被告对该证据的真实性表示异议，该证据不能证明反诉原告主张的经济损失686190元的事实，本院不予认定。本院经审理，认定如下事实：2006年8月15日，原告（承租方）陈华亮以临海市和其坊休闲吧的名义与出租方交警支队签订1份《房屋租赁合同》，约定：交警支队将坐落在临海市台州府路与柏叶路转角处一、二层营业房出租给陈华亮，面积约950平方米，租赁期限为8年，自2006年11月15日至2014年11月15日，如续租双方另行商定。年租金190050元，按年结算，第一年于2006年11月15日交付，以后顺次进行，租金逾期交付超过1个月的，出租方有权将房屋收回。合同签订后，陈华亮仅支付第一年租金190050元，一直拖欠之后的租金。2010年4月5日，原告（甲方）陈华亮与被告（乙方）朱克金签订协议，约定：甲方将台州府路368号的和其坊杭州川味观临海分店承包给乙方经营，时间为4年，自2010年4月5日至2014年4月4日止，承包费为每年27万元，另收水电、煤气费等押金3万元。协议一经签订，3天内付清年承包费及押金。下一年度承包费则提前一个月一次性支付。自承包之日起，乙方经营酒店所发生的一切事由负全责，之前则由甲方负责。所添固定设施、装饰等承包期后归甲方所有。自承包日起，双方清点财物，出具清单，承包结束后按单清算。甲方不得无故干涉和取消合约，否则按年承包费一次性赔偿给乙方。乙方不得将经营承包权转让给第三方，不得停止营业、中止合同或逾期一个月支付承包费，否则，除已付承包费外，需一次性赔偿甲方一年承包费。承包期内甲方使用的营业执照、税务登记证等相关手续，必须全面办理经营委托书给乙方，乙方正常经营过程中，甲方不得以任何理由提出终止委托，否则由此造成的一切损失由甲方赔偿。协议签订后，被告朱克金已向原告支付第一年度承包费27万元。2010年4月6日，原、被告对川味观酒店的厨房食品原料、吧台和仓库物品进行了清点，被告予以接收，价款合计40803.36元。被告并接收了电脑、打印机、刷卡机等财物，开始经营该酒店。2011年1月28日，《今日临海》刊登了台州市正元拍卖有限公司《临海市柏叶西路5号商住楼拍卖公告》，定于2011年3月2日上午对该商住楼（原和其坊川味观等租赁）进行公开拍卖。2011年4月29日，交警支队委托台州市开发区法律服务所致函原告陈华亮，提出鉴于承租方的欠款行为已构成违约，要求解除房屋租赁关系，承租方立即支付拖欠的租金，在7天内到交警支队协商合同解除后的相关事宜，并作腾房的时间安排。逾期回复的，交警支队将通过法律途径行使权利。之后，原告陈华亮仍未支付拖欠的租金，亦未与出租方协商。2011年6月17日，本院立案受理了交警支队与陈华亮房屋租赁合同纠纷，并于2011年12月6日公开开庭进行了审理。根据临海市地税局关于川味观酒店的停复业情况记录，被告朱克金承包期间内，该酒店停业的时间是2011年10月1日。2011年11月6日下午，原、被告双方自愿要求临海市古城街道东湖村党委书记方某进行调解，东湖村治保主任、调解委员陈某参加调解。调解时，原告陈华亮同意给付被告朱克金30万元，食品原料等价款予以扣除。朱克金同意后，第二天不再经营该酒店。之后，陈华亮未按承诺向朱克金给付款项。2012年4月26日，原告陈华亮诉至本院。另查明，2012年5月17日，经本院主持调解，交警支队与陈华亮自愿达成如下调解协议：
一、解除交警支队与陈华亮于2006年8月15日签订的《房屋租赁合同》，陈华亮于2012年6月15日前迁出向交警支队租赁的一、二层营业房；陈华亮支付交警支队所欠房屋租金（计算至2012年4月30日）共计839382元；交警支队补偿陈华亮经济损失739382元。折抵后的10万元限于2012年5月24日之前支付完毕，若逾期未支付，则陈华亮加付违约金7万元。
本院认为：双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。反诉被告陈华亮隐瞒自己拖欠交警支队房屋租金的事实，致使出租方提出解除合同，导致反诉原告朱克金无法正常经营酒店，反诉被告的违约造成反诉原告经济损失，应当承担赔偿责任。鉴于出租方收回房屋，承包合同无法继续履行，双方同意解除承包协议，本院予以确认。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。川味观酒店经营用房在起诉前即已返还，故无需判决返还。
被告应当按约返还食品原料及仓库物品价款、营业执照、税务登记证和电脑等财物，反诉被告应当返还收取的押金。原告要求被告支付按每年27万元计算、从2011年4月5日起至承包合同解除之日止的承包款，本院确认被告未支付2011年4月5日至2011年10月1日期间的承包款，基于原告自身的过错，本院酌情减少被告支付承包款的金额。双方均认可在调解时同意由陈华亮给付朱克金30万元，本院据此确定赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈华亮与被告（反诉原告）朱克金于2010年4月5日签订的协议。
二、被告朱克金于判决生效后十日内支付原告陈华亮承包款67500元。
三、被告朱克金于判决生效后十日内返还原告陈华亮食品原料及库存物品价款40803.36元。
四、被告朱克金于判决生效后十日内返还原告陈华亮营业执照、税务登记证和电脑等财物。
五、反诉被告陈华亮于判决生效后十日内赔偿反诉原告朱克金经济损失30万元。
六、反诉被告陈华亮于判决生效后十日内退还反诉原告朱克金水电、煤气费等押金3万元。
七、驳回原告陈华亮的其他诉讼请求。
八、驳回反诉原告朱克金的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9771元，由原告陈华亮负担7917元，由被告朱克金负担1854元。反诉案件受理费6831元，由反诉原告朱克金负担4545元，反诉被告陈华亮负担2286元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费9771元和反诉案件受理费6831元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），收款单位：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001。逾期不交按自动撤回上诉处理］。如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 傅 煊
代理
审判员 金珊珊
代理
审判员 李月娇
二〇一三年一月二十四日代
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