（2013）浙甬民二终字第13号
裁判日期: 2013-01-21
公开日期: 2014-06-16
案件名称
宁波美特斯邦威服饰有限公司与钟贵阳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波美特斯邦威服饰有限公司,钟贵阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第13号上诉人（原审原告）：宁波美特斯邦威服饰有限公司。法定代表人：陶家国。委托代理人：魏仙桃。被上诉人（原审被告）：钟贵阳。委托代理人：刘建永。上诉人宁波美特斯邦威服饰有限公司因与被上诉人钟贵阳房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2012年11月12日作出的（2012）甬东民初字第1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月16日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2010年12月30日，被告钟贵阳和案外人蔡其宏向天伦市场租赁位于天伦商城内、集锦街48-52号商铺五间，用于经营百货，双方签订《商铺与场地租赁经营合同》一份。合同约定：本合同总租赁期限一年，自2011年1月21日至2012年1月20日止。此外，《商铺与场地租赁经营合同》第五条第一项载明“备注说明：叁年不涨租金，合同期叁年”。2011年1月20日，被告将实际由其承租的50、51号商铺转租给原告，双方签订《房屋转租合同》一份，约定：商铺实用面积约160平方米，租期三年，自2011年1月21日起至2014年1月20日止；转让费60000元，合同保证金5000元，第一年租金284339元，第二期租金300554元；租期内如遇市政动迁或其他不可抗力因素，导致双方合作无法履行，本合同自然终止，被告退还保证金和多余的租金，政府对拆迁房屋有补偿，根据政府文件执行，根据法律和政策规定给予原告的补偿款应归原告所有，给予被告的补偿款应归被告所有，双方均不得截留等。合同签订后，原告支付被告转让费60000元、保证金5000元及租金，被告将商铺交由原告使用，原告重新装修后用于经营服装，原告支出装修费用126798元。后因宁波市政府决定对天伦广场进行升级改造，天伦广场列入拆迁范围。2012年7月12日，原告搬迁了商铺，并与被告签订《拆迁搬离交接协议书》一份，约定：有关拆迁赔偿或者补偿问题，待搬迁后双方按照法律规定或者合同约定协商解决。同日，被告汇款60445元至原告帐户，款项包括退回的租金15445元、保证金5000元，以及补偿款40000元。原告因搬迁发生拆除、搬运费21241元。被告收取天伦市场支付的搬迁综合补偿费144000元。另查明：2012年6月，天伦市场与宁波市江东区东郊街道徐家股份经济合作社联合发布《天伦广场地块拆迁公告》：天伦市场于7月29日终止所有商铺、物业营业，需提前搬迁、清场；搬迁补偿工作由天伦市场负责等。同时，还张贴了《天伦广场拆迁地块搬迁实施细则》，该细则规定：自2012年6月15日起，租赁合同承租经营户签订搬迁协议等手续，办理签订手续的须是与出租方直接形成租赁合同关系的承租经营户本人；2012年7月20日前搬迁的，按700元／平方米支付搬迁综合补偿费，三年期合同承租经营户，另加补偿费230元／平方米；从2012年3月1日起，按租赁合同到期时间折算相应补退租金；补、退款项汇入承租经营户帐户等。原审原告宁波美特斯邦威服饰有限公司于2012年7月30日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付原审原告搬迁补偿费148800元。原审法院经审理认为：被告将其向天伦市场租赁的商铺转租给原告，原、被告的房屋租赁合同关系依法成立。在合同履行过程中，约定的租赁期间尚未届满情况下，因政府对商铺所在的天伦广场进行升级改造，商铺被拆迁，原、被告的租赁合同因事实上的不能履行而已解除，此合同不能继续履行的原因不能归责于原、被告双方，而且原、被告在签订合同之时也均不能预见。原告基于合同约定的三年租期而对商铺进行了装饰装修，如果合同能履行完毕，原告的装饰装修费用可在租赁期内摊销，现合同提前终止，给原告实际造成了装饰装修损失、搬迁费用及营业收入等损失。双方虽在租赁合同中约定：“租期内如遇市政动迁或其他不可抗力因素，导致双方合作无法履行，本合同自然终止，被告退还保证金和多余的租金，政府对拆迁房屋有补偿，根据政府文件执行，根据法律和政策规定给予原告的补偿款应归原告所有，给予被告的补偿款应归被告所有”，但本案中，并未有证据证明被告作为与天伦市场直接发生合同关系的一方领取的搬迁综合补偿应归属房屋实际使用人原告所有。因原、被告双方对于造成合同解除均无过错，原告因合同提前终止客观上发生了损失，而被告实际享受了商铺的拆迁补偿，该院认为，应基于公平原则，由被告在搬迁综合补偿费范围内对原告的损失进行补偿，补偿比例酌情确定为搬迁综合补偿费的40%。在商铺搬迁后，被告已经补偿原告的40000元，应在补偿款中予以扣减。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，作出如下判决：被告钟贵阳补偿原告宁波美特斯邦威服饰有限公司损失17600元，于本判决生效之日起十日内付清。如被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3276元，由原告负担2888元，被告负担388元。宣判后，原审原告宁波美特斯邦威服饰有限公司不服，上诉至本院，称：一、原判认定部分事实错误。40000元款项系退回转让费，原审法院在无任何证据支持的前提下，认定该款为补偿款，与事实不符。上诉人向被上诉人承租商铺三年，实际使用一年，退回二年转让费公平合理。原判认定40000元为补偿款，却又判决上诉人应受偿40%的搬迁综合补偿费，进行扣减后判决被上诉人补偿17600元损失，导致上诉人损失了一笔40000元的转让费。二、原审法院按4：6比例分配补偿款无事实和法律依据，作出的判决违背公平原则。本案中只有上诉人才存在搬迁事实，被上诉人作为转租人，从中赚取差价，并收取60000元转让费。根据《房屋转租合同》、《拆迁搬离交接协议书》约定：有关拆迁赔偿或补偿问题，待搬迁后双方按照法律规定或者合同约定协商解决。被上诉人按900元／平方米标准获得的搬迁综合补偿款144000元，应全额支付给上诉人。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人钟贵阳答辩称：一审时，其已提供了结算单、银行汇款单，证明双方对拆迁补偿及合同终止的结算问题达成了协议。被上诉人总共补偿上诉人60445元，包括退还租金、押金和合同提前终止拆迁补偿款40000元，对此事实一审法院认定正确。被上诉人认为40%的补偿款也不需要支付给上诉人，因双方已就有关事项达成了协议，既然一审法院认为按公平原则要补偿上诉人40%款项，其也认了。上诉人的上诉请求与事实、法律不符，请求二审法院予以驳回。双方在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人提供的结算单、银行汇款回单、宁波诺基亚客户服务中心出具的材料等证据，能证实被上诉人为商铺拆迁事宜，退回上诉人押金5000元、租金15445元，及补偿40000元的事实。上诉人不能提供相关证据证实40000元系退回转让费。原审法院根据证据规则，确认40000元为补偿款，符合客观事实。双方签订的《房屋转租合同》约定：“…租期内如遇市政动迁或其他不可抗力因素，导致双方合作无法履行，本合同自然终止，被上诉人退还保证金和多余的租金，政府对拆迁房屋有补偿，根据政府文件执行，根据法律和政策规定给予上诉人的补偿款应归上诉人所有，给予被上诉人的补偿款应归被上诉人所有，双方均不得截留等”。《拆迁搬离交接协议书》约定：“有关拆迁赔偿或者补偿问题，待搬迁后双方按照法律规定或者合同约定协商解决。”《天伦广场拆迁地块搬迁实施细则》规定：“…租赁合同承租经营户签订搬迁协议等手续，办理签订手续的须是与出租方直接形成租赁合同关系的承租经营户本人…”。在法律和政策未对涉案补偿款归属明确规定的情况下，原审法院根据公平原则，以4：6的比例确定双方当事人各自享有搬迁综合补偿费，并无不当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3276元，由上诉人宁波美特斯邦威服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张宏亮审 判 员 黄永森代理审判员 张颖璐二〇一三年一月二十一日代书 记员 潘芬芬 关注公众号“”