浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2012）甬象民初字第1075号
原告：陈亚丽，居民。
委托代理人：叶颂韶。
委托代理人：孙俊杰。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
原告陈亚丽为与被告象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年8月1日向本院提出诉前财产保全申请，本院依法作出保全裁定后，原告陈亚丽于同月17日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由
审判员谢世常独任审判，于2012年9月13日公开开庭进行了审理。原告陈亚丽的委托代理人叶颂韶，被告象山华丰公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。鉴于本案涉及集团诉讼，经本院准许，双方当事人庭外和解90天。本案现已审理终结。
原告陈亚丽起诉称：2009年10月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：由被告将获准预售的一套在建商品房（坐落象山县丹东街道桃花源C19幢1号别墅）售予原告，总价款为6480000元；
六、付款方式及期限：本合同签订时付首付房价款1950000元，余款4530000元应于2009年10月29日前办理银行按揭手续；
七、逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起，至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额；2.如因买受人各种原因造成银行按揭手续未能按期办理或无法办理，买受人应在接到出卖人通知的一周内付清余款，否则视作违约，按合同第七条第一款处理；
八、交付期限：出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的约定商品房交付买受人使用；
九、逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付（房价）款，并按买受人累计已付（房价）款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告于2009年10月20日、10月29日、12月7日分别支付房款1000000元、950000元、4530000元，共计足额支付房价款6480000元。但被告开发建设的该合同项下的在建商品房，因质量等原因至今未能交付验收。原告认为，《商品房买卖合同》依法有效。现被告在合同约定的2011年6月30日交房期限届满后，至今未将验收合格的约定商品房交付给原告系事实，已构成逾期交房的违约。故请求如下：1.判令被告在一定期限内向原告交付经验收合格的约定房屋；2.判令被告承担逾期交房约定违约金771768元（按已付房价款6480000元的日万分之三自2011年7月1日起暂算至2012年7月30日，之后违约金按此标准算至实际交房之日）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告存有商品房预售合同关系及相关的合约事实；2.购房款收据三份，拟证明原告已依期足额付清房价款的事实。
被告象山华丰公司答辩称：1.原告诉请涉及的签约日期、合同内容及付款日期、付款金额等均系真实；2.原告诉请被告在一定期限内向其交付经验收合格的约定房屋，因原告等购房户已提起诉讼保全，被告的经营帐户已被法院事实查封冻结，无法正常施工，何时竣工验收无法确定，应予驳回；3.法院保全后的迟延交房违约金，不应再由被告承担。审理中，被告对原告提供的案涉证据无异议，本院予以认定。基上诉、辩陈述及举证、质证，本院对原告诉请的上述事实予以确认，并采信认定为对本案的基本事实外，另行认定如下事实：审理中，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议，协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户，所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。之后，原告于同月25日事实接受交房。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且被告签约预售案涉在建商品房时，已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格，依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。本案中，依合同第六条、第八条的约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。因此，依照我国《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。实际履约中，对合同约定的1950000元首付款，原告己依期足额支付；对合同约定采用银行按揭贷款方式支付的尚余4530000元购房款，已依期办理按揭手续，并在合理期限内将约定贷款划付给被告。因此，原告在支付约定房价款层面，不存在迟延付款的违约。在原告于2009年12月7日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的履行抗辩权，应当按照合同约定的交房日期将符合交房条件（经验收合格）的约定房屋交付给原告，逾期即构成迟延交房的违约，应按合同第九条约定承担给付迟延交房约定违约金。因此，原告诉请被告给付迟延交房违约金，于约相符，于法有据，予以支持。由于案涉保全系因被告逾期交房违约所致，故因保全引起被告资金周转困难，从而影响施工交房迟延，责任在被告。因此，被告以此为据，主张其无需承担保全后的迟延交房违约金，理由不足，不予采纳。鉴于被告开发建设的在建商品房，已经双方在审理期间达成协议后，被告于2012年12月21日通知原告于同月22日至25日交房后，原告于此期间事实接受交付，因此原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。同时计算逾期交房约定违约金的截止节点，据本案集团诉讼的实际，可统一算至同月22日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内，给付原告陈亚丽迟延交房约定违约金（按已付房款6480000元的日万分之三，自2011年7月1日起算至2012年12月22日实际交房之日止）；
二、驳回原告陈亚丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11518元，按规定减半收取5759元，保全费4320元，合计10079元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。本判决生效后，如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 长 谢世常
二〇一三年一月十八日代
书记员 王 婕 搜索“”