（2012）江蓬法民一初字第1194号
裁判日期: 2013-01-18
公开日期: 2017-12-28
案件名称
陈育新与江门珠江投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈育新,江门珠江投资有限公司,林月彩
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第一百五十四条，第一百五十五条；《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款，第四十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条
全文
江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2012）江蓬法民一初字第1194号原告陈育新，男，汉族，1973年10月11日出生，住江门市蓬江区，委托代理人黄新跃，系广东良匠律师事务所律师。委托代理人刘铭仪，系广东良匠律师事务所实习律师。被告江门珠江投资有限公司，住所地：江门市蓬江区天宁路116号之一。法定代表人田炜，该公司总经理。委托代理人李楠，该公司职员。委托代理人柯东明，该公司职员。第三人林月彩，女，汉族，1965年3月10日出生，住江门市蓬江区，委托代理人张瑞兴，男，汉族，1963年8月11日出生，住江门市蓬江区，委托代理人陈彦民，男，汉族，1968年5月1日出生，住江门市蓬江区，原告陈育新诉被告江门珠江投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年9月24日公开开庭进行了审理。原告陈育新及其委托代理人黄新跃、刘铭仪、被告江门珠江投资有限公司的委托代理人李楠、柯东明到庭参加诉讼。后本院根据被告江门珠江投资有限公司申请追加林月彩为本案第三人参加本案诉讼，于2012年11月27日公开开庭进行了审理，原告陈育新及其委托代理人黄新跃、刘铭仪、被告江门珠江投资有限公司的委托代理人李楠、柯东明、第三人林月彩及其委托代理人张瑞兴、陈彦民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈育新诉称：2007年12月6日，原告购买了被告江门珠江投资有限公司位于江门市××区××室房屋，被告于2008年12月31日将上述凯悦庭2幢1201室房屋交付原告使用，由于该房屋在交付使用后一直存在明显的建筑和装修质量问题，需要重新修改、维修，因此原告一直未能入住，只能在外租房屋居住。在2010年7、8月间，原告决定入住该房屋，却再次发现室内客房、洗手间、过道天花等部位出现渗水现象，原告只好又向被告反映该情况，被告一直拖了3个多月后才对上述情况进行检查，后又经帝景湾凯悦庭2幢1301室业主协商同意后才于2011年年底进入到1301室进行维修，但是维修后却没有彻底解决该渗水问题，上述位置的渗水现象反而越来越严重，导致原告根本不能入住。对于凯悦庭2幢1201室房屋渗水问题近两年来原告一直多次向被告进行投诉，并经被告的工程部鉴定作出了维修方案，原告也分别于2012年4月18日和2012年4月27日向被告发出催促保修通知律师函，但被告却一直未能采取积极有效的措施解决。由于上述房屋质量问题发生在商品房保修范围和保修期限内，被告应积极承担相应的房屋建筑质量瑕疵责任与保修义务，采取有效措施解决房屋渗水问题并赔偿原告相应的经济损失。因被告一直未能解决凯悦庭2幢1201室房屋的渗水问题而导致原告经济损失有：1、在外租房的租金损失人民币41600元；2、物业管理费损失人民币11804.66元；3、律师费人民币10000元；4、误工费人民币3000元；5、交通费500元；6、精神损害赔偿人民币10000元；合计人民币76904.66元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求为：1、判令被告对江门市××区××室房屋漏水的室内客房、洗手间、过道天花等多处漏水部位进行修复；2、判令被告赔偿原告经济损失人民币76904.66元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告对其起诉事实提供的证据有：1、原告身份证复印件一份，房地产权证一份；2、被告工商登记资料一份；3、楼宇认购书、广东省商品房买卖合同、住宅质量保证书、住宅使用说明书、预售商品房预收款收据、发票各一份；4、答复、业主看楼意见表、交楼验收表、收楼物品移交清单各一份；5、照片七张；6、维修方案、回复意见催促保修通知书、律师函、快递详情单、复函、调解情况说明、施工可行性报告各一份；7、装修申请表、物业管理账务明细表、租赁协议各一份，收据、发票、送货单共十一份，委托代理合同、收据各一份；8、收据八份。被告答辩称：第一、涉案房屋江门市蓬江区帝景湾凯悦庭2幢1201是否还渗漏和相关的责任问题仍然未查明，原告要求被告履行保修义务并赔偿其损失的要求，如果在第三人的配合下可以确认涉案的房屋因施工的原因发生渗漏，而且仍在继续，那么被告同意履行保修义务。第二、原告所说的经济损失没有事实和合同的依据，被告不予确认，也不同意赔偿。第三、被告从未推卸保修义务，只是因为尚未取得第三人的同意无法履行保修义务。因此原告的扩大部分的损失不应由被告承担。被告在举证期限内提供的证据有：快递详情单（单号：EE267806213GD）投递证明、《关于配合帝景湾凯悦庭A座1201房维修施工的再次通知》各一份。第三人辩称：我方已经让被告上门进行修理，但是经过十多天的修理仍然没有修复完毕。还把那些杂物堆在大厅的走道处。所以我方要求被告给予相应的赔偿，双方确认后我方就可以同意其进场施工。进场时要签订施工合同，按照合同履行，要交一定数额的保证金。经双方确认验收合格后我方才把保证金退回给被告。第三人在举证期限内无提交任何证据。经审理查明：原告与被告于2007年11月25日签订《楼宇认购书》，原告向认购被告开发建设的珠江帝景湾凯悦庭2幢1201室。同年12月6日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的珠江帝景湾凯悦庭2幢1201室，建筑面积为191.66平方米，套内面积为154.79平方米，总房款为1052184元；原告应在2007年12月5日前支付房价款420874元，于2007年12月25日前支付房价款631310元；被告定于2008年12月31日前交付房屋。《广东省商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”。同时，双方签订了《合同补充协议》。上述合同订立后，原告向被告交付了购房款1052184元。2009年12月2日，被告将上述房屋交付给原告使用。同时，被告向原告交付了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，《住宅质量保证书》承诺保修项目其中的外墙面、卫生间地面、地下室渗漏的保修期限为五年，保修责任为：保修期内，如因施工或所用防水材料的质量问题，造成外墙面、卫生间地面、地下室渗水，建设单位按照有关规范和标准的要求进行无偿修复。2010年8月间，原告准备入住上述的房屋，发现其室内客房、洗手间、过道天花等部位出现渗漏水的现象。原告向被告反映，被告于2011年2同月间进入珠江帝景湾凯悦庭2幢1301室进行维修。维修后原告房屋内的客房、洗手间、过道天花等部位还是出现渗漏水的现象。原告继续向被告提出要求维修，被告所属的工程部于2012年3月11日向原告作出《凯悦庭A1201房间及通道渗水维修方案》，主要内容为：凯悦庭A1201房客房及走廊天花出现渗水，初步怀疑是上层卫生间沉箱积水，导致水渗漏到下一层；施工方案中提出凿开A座1301房公共卫生间地面并打开沉箱盖板，确定渗水部位及原因，对渗水部位使用高压灌注水泥浆，完成后防水涂料重新涂刷往卫生间沉箱地板，使用防水砂浆重新做好泛水，将沉箱积水侧排地漏；维修施工计划需要8到10个工作日（按每天工作8小时计）；一级文明施工及成品保护等。2012年3月19日，被告向第三人发出《关于配合帝景湾凯悦庭A座1201房维修施工的再次通知》，要求第三人予以配合对1310房公共卫生间沉箱漏水进行维修。被告于2012年4月17日向原告发出《关于凯悦庭A1201房维修申报的回复意见》，主要内容为：凯悦庭A1201房客房及走廊天花渗水，初步判断漏水的原因可能是楼上1301房洗手间沉箱发生不明原因漏水所致，已向凯悦庭A1301房业主发出《关于配合维修的函》和现场施工方案》但至今未得到凯悦庭A1301房业主的回复，渗水问题暂无法安排检修。2012年7月27日，江门市蓬江区仓后街雅怡社区居委会出具《关于凯悦庭A1201房维修调解情况说明》，内容为：雅怡社区居委会于2012年3月初接到帝景湾物业服务中心要求介入调解，关于凯悦庭A1201房室内客房及走廊天花渗水发霉一事，疑是凯悦庭A1301房卫生间沉箱漏水，需要在凯悦庭A1301房卫生间地面进行维修。3月中社区工作人员与A1301业主林女士进行沟通了解情况，林女士表示物业公司的人已经联系过她，林女士要求按她提出的条件，送车房和免物业管理费就让工程人员进行维修。物业公司及开发商表示其提出的条件不合理，调解未能达成。于同年7月27日社区居委会连同物业公司人员再次联系A1301业主，该业主表示要开发商赔偿在她家维修造成的损失，并要求车位优惠半价卖给她，才同意让工程人员进行维修。物业公司及开发商表示业主提出要求不合理，这个要求无法达成协商。因原告的1201室房屋渗漏水问题至今未进行维修，致使其未能入住，导致本案的纠纷。另查明，第三人于2007年11月7日向被告购买珠江帝景湾凯悦庭2幢1301室房屋，房屋在被告交付第三人使用时已经装修。第三人于2009年年底入住该房屋。原告从2009年12月收取珠江帝景湾凯悦庭2幢1201室起，每月向广东康景物业服务有限公司江门分公司帝景湾物业服务中心交付物业管理费（包含住宅物业管理费、电梯电费公摊、路灯电费公摊、住宅水费公摊），至2012年7月止，原告共交付物业管理费11804.66元。原告因购买的珠江帝景湾凯悦庭2幢1201室渗漏水，未能入住，其于2011年1月租赁江门市怡康华庭翠竹庭5栋801室进行居住。从2011年1月1日至2011年12月30日止，每月租金为2000元；从2012年1月1日至2012年12月30日止，每月租金为2200元。原告从2011年1月起至2012年8月止，租赁房屋居住已交付租金41600元。另原告为本案的诉讼，其于2012年7月31日与广东良匠律师事务所签订《委托代理合同》，约定委托广东良匠律师事务律师黄新跃、实习律师刘铭仪参加本案诉讼，原告同意支付律师费10000元给广东良匠律师事务（委托合同签订当天支付5000元，如调解结案，原告无须再支付5000元给广东良匠律师事务）。原告于2012年9月24日向广东良匠律师事务交付了律师费5000元。本院认为，本案是由于被告销售的房屋有质量问题，本案的案由为商品房销售合同纠纷，本案争议焦点在于原告向被告购买的江门市××区××室房屋内客房、洗手间、过道天花等部位出现渗水的原因以及修复责任；原告要求被告赔偿的诉讼请求应否得予支持。首先，关于原告向被告购买的江门市××区××室房屋内客房、洗手间、过道天花等部位出现渗水的原因的问题。被告江门市蓬江区帝景湾凯悦庭2幢的开发商，原告向被告购买上述房屋，尚未入住已经发现房屋内的客房、洗手间、过道天花等部位出现渗水现象。出现渗水的原因被告在《凯悦庭A1201房间及通道渗水维修方案》和《关于凯悦庭A1201房维修申报的回复意见》中均提到“初步判断漏水原因可能是楼上1301房洗手间沉箱发生不明原因漏水所致”，本案在审理期间本院行使释名权，征询被告是否对房屋渗漏水的部位进行鉴定，被告明确表示无需进行鉴定。因被告开发建设的凯悦庭2幢房屋是包含房屋装修，原告及第三人向被告购买房屋后即可入住，被告无举证证明原告及第三人对各自的房屋有改变房屋结构的证据，故帝景湾凯悦庭2幢1201室房屋内客房、洗手间、过道天花等部位出现渗水的原因应推定是被告开发建设的房屋质量存在问题所造成的。其次，关于对江门市××区××室房屋内客房、洗手间、过道天花等部位出现渗水问题的修复责任。被告向原告交付上述房屋的同时向原告交付了一份《住宅质量保证书》，承诺保修项目其中的外墙面、卫生间地面、地下室渗漏的保修期限为五年，保修责任为：保修期内，如因施工或所用防水材料的质量问题，造成外墙面、卫生间地面、地下室渗水，建设单位按照有关规范和标准的要求进行无偿修复。原告是2009年12月2日收到被告交付的房屋，该房屋的保修期应从该日计算五年，至今该房屋尚在保修期内，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，被告应对原告所买受位于江门市××区××室房屋内客房、洗手间、过道天花等出现渗水的部位进行修复。另，第三人与原告是楼上与楼下之间的相邻关系，原告房屋漏水是从第三人房屋中向下渗水，第三人房屋与原告房屋有直接的关联性。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”规定，希望第三人能遵循上述的法律规定，原告房屋的修复责任上述已经明确由被告承担，如被告需占用第三人的房屋进行防水工程工作，第三人应予以配合，占用第三人房屋所受到的损失，第三人可另行提起诉讼。最后，关于原告要求被告赔偿的诉讼请求应否得予支持的问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第四十三条第一款“因产品存在缺陷造成损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿，也可以向产品的销售者请求赔偿。”、第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；(七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”的规定，被告出售有缺陷房屋给原告，致使原告收到损失，应赔偿原告相应的经济损失。1、关于租金损失41600元，原告向被告购买的商品房是以居住为目的，因所购买的房屋，有渗漏水，而被告又未能及时修复，因此而影响原告居住和使用，原告于2011年1月租赁江门市怡康华庭翠竹庭5栋801室进行居住。从2011年1月1日至2011年12月30日止，每月租金为2000元；从2012年1月1日至2012年12月30日止，每月租金为2200元。原告从2011年1月起至2012年8月止，租赁房屋居住已交付租金41600元。故原告要求被告赔偿租金损失41600元，依据充分，本院予以支持。2、关于物业管理费损失11804.66元，原告从2009年12月收取珠江帝景湾凯悦庭2幢1201室起，每月向广东康景物业服务有限公司江门分公司帝景湾物业服务中心交付物业管理费（包含住宅物业管理费、电梯电费公摊、路灯电费公摊、住宅水费公摊），至2012年7月止，原告共交付物业管理费11804.66元。由于被告交付给原告的房屋有渗漏水，致使原告未能入住，导致交付的物业管理费损失，故原告要求被告赔偿物业管理费11804.66元，依据充分，本院予以支持。3、关于律师费损失10000元，原告为本案诉讼委托律师作为诉讼代理人，在我国目前的民事诉讼并非一定要求委托律师进行诉讼，可以本人或委托其他公民进行诉讼，故其要求被告赔偿律师费的损失10000元，没有法律依据，本院不予支持。4、关于误工费损失3000元，原告要求此项请求，其没有举证因何事误工多少天、减小收入的证据，故该项请求，本院不予支持。5、关于交通费损失500元，因原告无举证予以证明，故该请求，本院不予支持。6、关于原告请求的精神损害赔偿10000元，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第八条“因侵权致人精神损害，但未造成严重后果，受害人请求赔偿精神损害的，一般不予支持，人民法院可以根据情形判令侵权人停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉。因侵权致人精神损害，造成严重后果的，人民法院除判令侵权人承担停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等民事责任外，可以根据受害人一方的请求判令其赔偿相应的精神损害抚慰金。”和第九条“精神损害抚慰金包括以下方式：（一）致人残疾的，为残疾赔偿金；（二）致人死亡的，为死亡赔偿金；（三）其他损害情形的精神抚慰金。”的规定，民事侵权精神损害赔偿的精神损害抚慰金赔偿的条件，应有身体或名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间因果关系、行为人主观上过错来认定。原告对其主张无提供证据予以证明，故对原告要求被告赔偿精神损害金10000元，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告的经济损失53404．66元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（五）和第（六）项、第四十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江门珠江投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内完成原告陈育新位于江门市蓬江区帝景湾凯悦庭2幢1201室房屋内客房、洗手间、过道天花渗漏水部位进行修复，修复所需的费用由被告江门珠江投资有限公司承担。修复期间，如被告江门珠江投资有限公司需要占用第三人林月彩江门市蓬江区帝景湾凯悦庭2幢1201室房屋进行防水补漏工作，第三人林月彩应予以配合完成。二、原告陈育新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈育新赔偿经济损失人民币53404．66元。三、驳回原告陈育新其他的诉讼请求。如果被告江门珠江投资有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1823元，由原告陈育新负担565元，由被告江门珠江投资有限公司负担1258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 李小红审 判 员 罗虹毅代理审判员 吴翠青二〇一三年一月十八日书 记 员 王 静 来源：百度搜索“”