宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2O12）甬东民初字第1075号
原告：宁波市江东区新明街道朱一股份经济合作社。住所地：宁波市江东区新明街道朱一社区。代表人：康亦武，该社董事长。
委托代理人：李信平，浙江李信平律师事务所律师。
委托代理人：吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。
被告：吴明龙。
委托代理人：朱坚波，浙江亮明法律师事务所律师。
委托代理人：徐丽红，浙江亮明法律师事务所律师。
原告宁波市江东区新明街道朱一股份经济合作社为与被告吴明龙房屋租赁合同纠纷一案，于2012年7月17日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理，依法由
审判员庄春梅适用简易程序独任审判，于2012年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李信平、吴宗建，被告委托代理人朱坚波、徐丽红到庭参加了诉讼。在诉讼过程中，被告向本院提出了管辖权异议，本院审查后裁定驳回。后被告不服提起上诉，宁波市中级人民法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。此外，原、被告在审理中进行了庭外和解，后和解不成。本案现已审理终结。
原告宁波市江东区新明街道朱一股份经济合作社起诉称：被告原系朱一建筑五金装璜厂业主。19世纪90年代，原告为发展集体经济，将朱一村400平方米的房屋及相关的集体土地出租给被告，用于办厂，双方约定在租赁期内，如遇国家规划需拆迁，被告的所有动产可自行处理。2009年，原告所在的朱一村被高新区政府列入拆迁范围。同年12月15日，原告与宁波国家高新技术产业开发区房屋拆迁管理办公室（以下简称高新区拆迁办）签订了甬高新拆（2009）C11协议书。协议规定：原告需在2009年12月31日前将朱一村范围内的国有土地、集体土地及附属物移交拆迁办。被告理应拆除租赁范围内搭建的非法建筑，将租赁合同项下占用的土地交给原告，但被告一直以补偿过低为由拒不交付，致使原告不能将土地移交拆迁办。2012年5月23日，原告向被告发出催告函，通知终止租赁合同，要求被告于同年6月8日前拆除非法建筑，交付依租赁合同占用的土地，但被告至今未履行。此外，根据原、被告于1996年8月12日签订的房屋租赁合同，原告应从1996年1月1日起按每年2万元支付租赁费，但被告从1999年起未付租赁费。请求判令：被告立即腾退出屋，支付原告1999年1月1日至2012年5月26日止的房屋租赁费268111元。在举证期限内，原告向本院申请增加了以下诉讼请求：被告立即排除妨碍，拆除占用土地上擅自搭建的名为朱一宾馆的房屋；被告将实际占用的875.06平方米的土地交付给原告。在庭审后，原告向本院申请放弃了要求被告腾退出屋并支付房屋租赁费268111元的诉讼请求。
被告吴明龙答辩称：原告据以起诉的房屋租赁合同，显示的出租方并非原告，原告主体不适格，请求驳回原告的起诉。而且，合同仅留存于工商部门，当事人双方均未持有，不是当事人的真实意思表示。如房屋租赁合同依法有效，本案的诉讼时效也已超过，理应驳回原告的诉讼请求。原告在长达十多年的时间里未向被告收取租金，是非常不正常的，足以说明双方并无租赁关系，被告自始至终不是房屋租赁合同的一方。请求法院尊重历史，依法裁决。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：1.原告提供原、被告于1996年8月12日签订的房屋租赁合同、1996年9月15日签订的协议书及宁波市江东区农村经济发展局“关于同意建立朱一股份经济合作社的批复”各一份，拟证明原、被告存在租赁合同关系，租赁合同标的物为所在土地的使用权及400平方米的房屋，租赁合同落款的“宁波市江东区福明乡朱一村经济合作社管理委员会”于2003年8月改制为朱一股份经济合作社即原告，原告主体适格的事实。此外，原告提出，房屋租赁合同、协议书来源于朱一建筑五金装璜厂的工商档案。朱一建筑五金装璜厂系名为集体实为被告私有的“戴帽”企业。原告将被告作为人才引进，管理村办集体企业，村里提供了一些必要的条件，双方于1996年8月签订了房屋租赁合同。同年10月，朱一建筑五金装璜厂转制为被告的独资企业。在这个过程中，被告有过房屋搭建、出租的行为，但该些房屋始终是不合法的，被告没有相应的权属证明。被告质证后认为，房屋租赁合同无承租人的签名，非被告意思表示。协议书在工商档案中所留为复印件，不能作为证据使用。在档案卷宗中，房屋租赁合同、协议书、场地使用证明三者依次装订。批复的形式真实性无异议，但与本案无关，批复内容未涉及本案原告。房屋租赁合同已被存于同本档案卷宗的1996年9月19日福明乡政府出具的场地使用证明所否定。房屋租赁合同的落款时间正是我国特定的计划经济体制向市场经济体制转型时期，“戴帽”企业注销，私有企业设立。私有性质的朱一建筑五金装璜厂，法定代表人是被告，于1996年8月工商注册登记，之前虽名为村集体所有，但实为被告私有，企业的所有财产都是被告取得。被告提供来源于朱一建筑五金装璜厂工商档案的宁波市江东区福明乡房地办公室和宁波市江东区福明乡朱一村经济合作社管理委员会于1996年9月19日共同出具的场地使用证明一份、宁波市江东区新明街道朱一社区居民委员会（经下简称朱一社区居委会）于2010年3月16日出具的证明书一份，拟证明涉案房屋所有权人是被告的事实。经质证，原告认为场地使用证明不合法，房屋所有权的归属认定应由人民政府房地产管理部门作出，且该证明中“属有偿使用，使用期即自1996年1月1日——2000年12月31日止”的内容正说明了被告无房屋所有权。场地使用证明是在企业转制过程中产生的，属于工商管理部门的格式文本，内容本身存在矛盾。此外，场地证明中被告同样未签名，使用的印章和原告提供的房屋租赁合同相同，可证明被告对房屋租赁合同是明知的。居民委员会不是确权机构，出具的证明不具合法性。所涉房屋的土地是原告的，被告没有合法的土地使用权证和房屋所有权证，该证据至多只能证明房屋的建造者是被告。首先，关于原告的诉讼主体问题，
本院认为：被告对原告提供的批复的真实性无异议，批复中明确“朱一经济合作社”于2003年改制建立“朱一股份经济合作社”，可见原告据以起诉的房屋租赁合同的出租方“宁波市江东区福明乡朱一村经济合作社管理委员会”系原告改制前的名称，且本案讼争的房屋、土地在行政区划上亦属于原告所在村的范围，原告与本案有直接利害关系，诉讼主体适格。其次，关于房屋租赁合同的效力问题。
本院认为，原告向本院提供的房屋租赁合同来源于朱一建筑五金装璜厂的工商登记档案，作为合同的双方并未持有合同原件，且合同虽有租赁期限、租赁费用等内容的记载，但在合同签订后至今，未实际发生过支付租金的行为，租赁合同系双方当事人真实意思表示的证据并不充分。至于被告提供的场地使用证明和朱一社区居委会出具的证明书，因不动产物权的设立、变更和转让，通常需要特定的方式予以公示始得产生法律效力，讼争的房屋产权发生变更必须进行登记，被告提供的上述证明的出具方均非物权的法定登记部门，不能证明讼争房屋的产权属于被告所有，故本院对上述证据的证明力不予确认。2.原告提供催告函及快递详情单各一份，拟证明原告在双方多次协商无果情况下，向被告催告，要求终止租赁合同，被告立即腾房，归还占用的土地。被告质证后认为，收到催告函属实，但内容与事实不符，房屋系被告所有。被告认可收到上述函件，本院对该些证据的真实性予以认定。3.原告提供拆迁协议一份，拟证明原告诉讼主体适格，本案所涉的房屋名为“朱一宾馆”，系被告在原告的集体土地上搭建。原告提供测绘图一份，拟证明被告占用的土地属于原告合作社范围内的集体土地，面积875.06平方米。原告提供照片六张，拟证明涉案房屋的现状。被告质证后对协议的真实性无异议，但认为协议中部分内容失实，如朱一宾馆的面积有误，且高新区拆迁办无权对土地的权属作出认定，该证据不应采信。对协议不予认可，被告未委托有关单位进行测绘，亦不知情。两张彩色照片与现状相符，反映的是被告所有的房屋，门牌号为××。黑白照片无法看清。被告提供朱一宾馆的工商登记信息及朱一社区居委会于2005年3月9日出具的证明一份，拟证明朱一宾馆并非如原告所言为非法建筑，而是被告合法所有。
本院认为：被告对拆迁协议和照片的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，该些证据可以证明被告搭建的用于朱一宾馆经营的房屋所占土地性质为集体土地，土地属原告所有。被告提供的工商登记信息及朱一社区居委会证明，因工商部门和社区居委会均非物权的法定登记部门，不能证明讼争房屋的产权属于被告所有，本院对该些证据的证明力不予确认。综上，本院对以下事实予以认定：19世纪90年代，被告经营朱一建筑五金装璜厂。朱一建筑五金装璜厂地址位于原告行政区域内，占用的土地性质为集体土地，属原告所有，该厂名为原告的集体企业，实为被告的私营企业，于1996年完成改制。2005年起，该厂内搭建的房屋用于经营朱一宾馆。2009年12月，因旧城改造，福明路、江南路、世纪大道、明珠路、沧海路、通途路合围而成的地块列入拆迁范围，原告与高新区拆迁办签订了协议，约定原告需在2009年12月31日前将朱一村范围的所有国有土地、集体土地及附属物移交拆迁办。朱一宾馆房屋也在上述拆迁范围内。另查明：在朱一建筑五金装璜厂的工商登记档案中留存了房屋租赁合同一份，该合同载明的出租方为宁波市江东区福明乡朱一村经济合作社管理委员会，承租方为朱一建筑五金装璜厂吴明龙。该合同载明：为进一步明确甲乙双方的权利义务，经协商一致，签订本房屋租赁合同；房屋四址：朱一村，房屋面积400平方米；租赁期限自1996年1月1日至2000年12月31日；租赁费用每年每平方米50元，年租费20000元；租金交纳时间每年六月底及十二月底等。合同落款日期为1996年8月12日，落款的“乙方”盖了“吴明龙”的印章，被告未有签名。期间，被告未向原告支付租赁费用。2012年5月23日，原告向被告发出催告函：要求立即腾退，归还占用的土地。另查明：2003年8月，宁波市江东区农村经济发展局同意将“朱一村经济合作社”改制为“朱一股份经济合作社”。
本院认为：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，行为人的意思表示真实是民事法律行为的必要条件。
原告主张与被告存在房屋租赁合同关系，并提供了房屋租赁合同以证明其主张，但该房屋租赁合同来源于被告的私营企业—朱一建筑五金装璜厂的工商登记档案，原告主张的合同双方并未持有合同原件。而且，该合同虽有租赁期限、租赁费用等内容的记载，但在合同签订后，未实际发生过支付租金的行为，且原告亦述称被告在所涉土地上有房屋搭建行为。因此，房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示的证据不充分，房屋租赁合同依法无效。被告以“朱一宾馆”名义使用的土地属原告所有，性质为集体土地，被告向本院提供的场地使用证明等证明材料等，因证明材料的出具方均非物权的法定登记部门，且被告也未有证据证明所涉土地已办理征用手续或其他审批手续，相应的土地应予返还。至于地上建筑，因部分房屋系被告搭建，房屋租赁合同无效后，双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告吴明龙返还原告宁波市江东区新明街道朱一股份经济合作社位于宁波市江东区新民街道朱一社区的名为“朱一宾馆”房屋占用的土地，于本判决生效之日起十五日内履行；
二、驳回原告宁波市江东区新明街道朱一股份经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费5322元，减半收取2661元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01。开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 庄春梅
二〇一三年一月十七日代
书记员 黄群英 更多数据：搜索“”来源：