河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2012）宛民商初字第830号原告张季庚，男，1958年11月15日出生，汉族，住南阳市。原告刘建英，女，1959年7月6日出生，汉族，住址同上。系张季庚之妻。委托代理人，吴志刚，河南博音律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告胡小曼，女，1968年2月8日出生，汉族，住南阳市。被告秦黎明，男，1964年12月9日出生，汉族，住南阳市宛城区。系胡小曼丈夫。委托代理人，郑海洋，河南怡和律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告张季庚、刘建英与被告胡小曼、秦黎明买卖合同纠纷一案，原告于2012年4月18日向本院提起诉讼，本院于同日做出受理决定，于4月25日向被告胡小曼送达了民事起诉状副本及相关应诉手续。审理过程中秦黎明申请参加诉讼，经合议庭合议通知其作为本案被告参加诉讼。于11月19日公开开庭进行了审理。原告张季庚、刘建英及委托代理人吴志刚，被告胡小曼、秦黎明委托代理人郑海洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张季庚、刘建英诉称，原被告于2010年7月23日签订协议，被告自愿将福宁小区一套房屋以总价450000元出售给原告。协议生效后，原告付给被告定金150000元，被告向原告出具了收款收据。按双方约定，被告应当于2011年10月1日向原告交付房屋，同时由原告支付下余房款，但是被告以各种理由为借口拒绝交付房屋，现请判令被告履行合同交付房屋，并按约定支付违约金50000元。
被告胡小曼、秦黎明辩称，双方签订的房屋买卖协议第八条约定，该协议应自双方签字后生效。而协议的甲方之一秦黎明并未在协议上签名，因此按照约定该买卖协议并未生效。另外、所售房屋是南阳市人民银行集资所建，王德海作为集资户同人行约定房屋的产权归人行所有，并且约定房屋不能转让。虽然王德海同胡小曼离婚时房产由胡小曼居住，但胡小曼并无权处分该处房产，因此原被告之间的转让行为无效。基于上述理由，原告的诉请不能成立，请驳回原告的诉讼请求。被告同意将购房款退还给原告。根据原被告的诉辩理由，本院归纳双方的争议焦点如下：1、被告胡小曼对争议房屋是否具有处分权。2、原被告之间签订的房屋买卖合同是否生效。被告应否交付房屋，违约责任如何承担。围绕争议焦点，原告提交如下证据：1、王德海同胡小曼离婚协议书和离婚证一份，以及离婚补充协议一份（复印件）。用于证明争议的房产在胡小曼离婚时分割给胡小曼所有，并称，在签协议时胡小曼曾将该协议给原告出示过。2、争议房产的所在小区其他集资户的房屋转让协议一份（复印件）。可以证明在该小区相同性质的集资房也有大量转让的情形。3、原告同胡小曼签订的房屋买卖协议一份。4、胡小曼给原告出具的150000元收据一份。被告质证认为，因为王德海同胡小曼的离婚协议是复印件，真实性无法查明。其说胡小曼将该协议给他并不属实。离婚协议补充协议也是复印件，对该复印件内容的真实性代理人不清楚。对于福宁小区其他住户的买卖协议因为也是复印件，真实性无法查明，且该协议同本案并无关联性。至于原被告所签订的房屋买卖协议，因为没有出卖方秦黎明的签名，按照协议第八条的约定，该合同并未生效。而胡小曼出具的收据并非是收到150000元定金，而是购房款。被告围绕争议焦点提交证据如下：1、中国人民银行南阳市中心支行福宁小区房产协议书一份，协议双方为人行南阳市中心支行和王德海。证明争议房产系王德海在人行南阳市中心支行集资所得，但双方约定产权人为人行南阳市中心支行和集资户共有，各方均享有有限产权，集资户不得自行转让，即使转让也必须由人行南阳市中心支行受让。2、（2004）南市证民字第1158号公证书一份。该公证书证明了胡小曼和王德海约定自2004年11月1日起，胡小曼每月支付给王德海670元，用于支付以王德海名义在人行集资房所贷款工资的扣除部分。3、秦黎明、胡小曼的结婚证和南阳市商业银行的存款凭条以及证人秦某的证言一份。用于证实秦黎明和胡小曼结婚后秦黎明每月向王德海在南阳市商业银行的账户汇款660元至700元，用于支付人行集资房的贷款，到2008年5月一次性汇款30764元，将人行集资房的贷款全部支付完毕。4、秦黎明和胡小曼的财产协议一份。用于证实在二人结婚后双方签订财产协议约定双方婚前婚后各自所取得的财产均为双方共同共有。证明胡小曼并无权单独处分争议房产。5、南阳市政府土地批文和土地转让协议书一份。证明争议房产所在土地是政府的划拨地，所以房产的性质不应当为全额集资。原告对上述证据质证认为，被告提交的中国人民银行南阳市中心支行福宁小区房产协议书应当是无效协议。因为在2003年王德海同胡小曼离婚时，就已经将房产处理给胡小曼，王德海此后就不具有该房产的集资权益了，该协议对胡小曼和善意的第三人不具有约束力。对被告提交的第2份证据，其主要内容为胡小曼支付给王德海款项，该约定同本案无关，其约定不影响集资房的归属。对第3份证据认为同本案无关。第4份证据胡小曼和秦黎明的财产协议双方没有对外公示，对原告不具有约束力。对第5份证据无异议。根据双方当事人的陈述，结合相关法律规定，本院对双方当事人的举证认证如下：原告提交的被告胡小曼和王德海的离婚证和离婚协议虽然为复印件，但其内容同被告的答辩内容以及被告在调解过程中关于争议房产的陈述一致，可以证实胡小曼和王德海在离婚时约定福宁小区房产归胡小曼所有的事实，故对该证据内容的真实性，本院予以采信。对原告提交的福宁小区其他住户的买卖合同，因其为复印件，真实性无法查明，对该证据本院不予采纳。对原告提交的同被告之间的房屋买卖协议和被告胡小曼出具的收据，被告对其真实性不持异议，本院予以采信。被告所提交的第5份证据，原告对其真实性不持异议，本院予以采信。根据原被告的诉辩意见及在庭审中的陈述和举证以及本院的认证情况，本院确认以下事实：2010年7月23日原告经刘金凤介绍，同被告胡小曼签订房屋产权买卖合同一份。合同中原告张季庚、刘建英作为买受方（乙方），被告胡小曼、秦黎明作为出卖方（甲方）。双方约定由甲方将位于南阳市白河大道福宁小区11号楼中单元二楼西户房屋面积162平方米单元房一套出售给乙方。房屋售价为450000元。双方约定在协议签字生效后由乙方预付给甲方定金150000元，到2011年10月1日前甲方交付房屋时由乙方将剩余房款一次性支付甲方。甲方负责协助乙方办理更名和直接办理房产证，费用由乙方承担。如一方违约需支付对方人民币50000元，并需承担继续履行合同的责任。协议约定自双方签字后生效。协议还对其他事项做出了约定。该协议由二原告和胡小曼及介绍人刘金凤签名，被告秦黎明未在合同上签名。协议签订同日，原告支付胡小曼现金150000元，由胡小曼向原告张季庚出具了收据。内容为：“收据今收到张季庚预订房款壹拾伍万元整。胡小曼2010、7、23”。到合同约定交房时间后，被告秦黎明、胡小曼以秦黎明作为共有人不同意卖房，且胡小曼无权处分房屋为由拒绝交付房屋。另查明，争议房屋系胡小曼前夫王德海于中国人民银行南阳市中心支行集资所得。2003年4月14日胡小曼同王德海离婚。双方约定争议房产归胡小曼所有，并由胡小曼归还银行贷款60000元。2004年12月9日胡小曼同秦黎明登记结婚。2005年2月8日胡小曼同秦黎明签订财产协议书，双方约定，双方婚前婚后取得的财产均为双方的婚后共同财产，任何一方未经协商一致不得擅自处分。同时查明，2004年12月30日王德海同中国人民银行南阳市中心支行签订福宁小区房产协议书一份。协议书约定：福宁小区新建住房产权为甲方（人行南阳中心支行）和乙方集资户）共有，各方均享有有限产权。产权按人行南阳中心支行投资额和集资户集资额确定，产权比例以工程决算和房管部门办理房产证时的确权比例为准。所有集资住房乙方不得自行转让，当乙方产权确需转让或因法定事由乙方产权确需转移时，必须由甲方受让，受让价格按市场价评估后依乙方产权占有比例计算。审理中经本院向中国人民银行南阳市中心支行调查，该行于2012年7月6日向本院出具了“关于对福宁小区房产有关情况的说明”一份。说明称：“福宁小区系我单位职工全额集资建设的生活小区，于2007年向市房管部门申请办理房屋产权证，现集体大证已办结，正在办理个人分户房产证。王德海与胡离婚时的离婚协议，有关房产处置材料，现已转交市房管部门，其有关资料可向相关部门调取。双方当事人应保存有离婚协议、财产分割等材料，也可向当事人查阅”。2012年7月30日，该行向本院递交申请一份，申请称：“我行福宁小区的房产现正在市房管局办理房权证手续，有关房产的性质和产权待定。故申请撤回我行向贵院出具的《关于对福宁小区房产有关情况的说明》等资料。”按该行提交的争议房屋产权证显示，房屋所有人××××人民银行南阳市中心支行，登记时间为2009年12月15日。房屋性质为集资建房。房屋面积为162.25平方米。在附记栏中注明：全额集资。根据上述事实结合相关法律规定，本院对双方当事人的争议评议如下：
本院认为，由于争议房产系胡小曼同秦黎明结婚前取得，根据胡小曼和秦黎明结婚后签订的财产协议的约定，双方无论婚前还是婚后取得的财产均为双方婚后的共同财产，因此争议房产应当视为是被告胡小曼和秦黎明婚后的共同共有财产，其处分应当取得共有人秦黎明的同意。在原被告签订的房屋买卖协议中，被告秦黎明并未签字，事后也表示反对卖房，原告也未能提供证据证明胡小曼的卖房行为取得了秦黎明的同意，因此胡小曼的卖房行为，应当是无权处分行为。其行为对被告秦黎明不具有约束力，秦黎明无交付原告房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，被告胡小曼虽不具有争议房屋的处分权，但并不影响其和原告之间签订的房屋买卖合同的效力，该合同为有效合同。但胡小曼作为出卖人因未取得处分权致使争议房产的所有权不能转移，其和原告签订的房屋买卖合同实际上无法履行。在此情形下根据上述司法解释第三条第二款的规定，原告作为买受人可以要求胡小曼承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。但本案中经本院释明，原告仍坚持主张要求被告履行合同交付房屋，并不主张被告不能交付房屋而产生的违约责任和损害赔偿责任。因其请求处于不能履行的状态，故对于原告的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定
判决如下：驳回原告张季庚、刘建英的诉讼请求。案件受理费8800元由原告张季庚、刘建英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 王鹏飞
审判员 王 飞
审判员 苏 珂
二〇一三年一月十五日
书记员 沈宗善 来源：