山东省沾化县人民法院民 事 判 决 书（2012）沾下商初字第110号原告滨州鸿运商贸有限公司。住所地：滨州市滨城区。法定代表人于杰，经理。委托代理人谢永超，滨州滨城鲁滨法律服务所法律工作者。被告付芝军（又名傅芝军），男，住沾化县。原告滨州鸿运商贸有限公司诉付芝军买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢永超到庭参加诉讼，被告付芝军第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告滨州鸿运商贸有限公司诉称，2008年6月2日原被告签订商品房买卖合同，约定由被告分期支付房款，在被告支付第一笔房款后原告将房屋钥匙交给被告，被告于同月入住。但被告至今没有按照合同约定的时间缴纳剩余房款45000元。按照合同约定，未按规定时间付款，逾期30日内按日向甲方支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行，超过30日甲方同意履行合同的，则除向甲方支付所欠房款外，另交付每日万分之五的违约金，合同继续履行。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求依法判令被告向原告支付房屋欠款45000元、缴纳合同约定第一年利息5109元，支付违约金75545元，案件受理费由被告承担。在庭审中，原告自愿将违约金变更为25140.98元。
被告付芝军辩称，1.房子存在质量问题，要求原告维修房屋；2.要求原告办理房产证等相关手续；3.达到以上两点要求，剩余的45000元房款被告交上，但是违约金和利息不付。在庭审中，原告为了支持自己的诉讼主张，向法庭提交以下证据：一号证据双方签订的商品房买卖合同复印件一份，二号证据原告向被告出具的收款收据复印件一份。被告没有提交证据。经质证，被告对原告提交的证据均无异议，经审查，上述证据能够证明本案的有关事实，来源正当，本院作为有效证据使用。
经审理查明，原告滨州鸿运商贸有限公司与被告付芝军于2008年6月2日签订商品房买卖合同，约定乙方（被告）自愿购买甲方（原告）开发的傅家综合市场的E座2号商品房，该房建筑面积为155.04平方米，总房款145000元。乙方实行分期付款，在签订合同当日，向甲方支付80000元的首付款，剩余房款按中国人民银行同期同类贷款月利率6.55‰付息。分期付款部分按2年付清，其金额为72860元，分别于2009年6月1日还款35109元，于2010年6月1日还款37751元。合同还约定，如果乙方未按合同规定的时间付款，逾期在30日内（自本合同规定的付款期限至实际付款之日止），按日向甲方支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，甲方有权终止本合同，且甲方从乙方已付购房款中扣除（每日万分之五）违约金，退还乙方剩余房款；若乙方欲继续履行本合同，经甲方同意，则除向甲方支付应交纳的房款外，另交付每日万分之五的违约金（合同规定的付款期限至实际付款之日止），合同继续履行。甲方在该商品房交付乙方使用并在乙方付清房款后，将由傅家村委会统一办理权属登记手续，并日后由傅家村委会统一管理。合同订立后，被告于2008年6月2日向原告交付购房款80000元，2009年9月29日支付购房款20000元。被告于2008年6月搬进房屋居住至今。
本院认为，原告滨州鸿运商贸有限公司与被告付芝军签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护，原被告作为合同当事人，均应当按照约定履行合同义务。被告提出所购房屋存在质量问题，原告不认可，被告没有就该主张提供证据予以证明，也未申请进行质量鉴定，再者，被告于2008年6月入住，并在2009年9月29日交付了20000元购房款，如果房屋存在质量问题，被告的该行为与常理相悖，对被告该项主张不予采信。被告提出在原告办理房产证等手续后，支付剩余房款45000元，根据双方签订的商品房买卖合同第四条的约定，在原告交付房屋并在被告付清房款后，将由傅家村委会统一办理权属登记手续，被告付清房款义务在先，傅家村委会办理权属登记手续义务在后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在被告履行完付款义务之前，原告就办理权属登记手续享有抗辩权，被告的该项主张不能成立。原告按照约定向被告交付了房屋，被告未按期交付相应的房款，构成违约，应当向原告承担违约责任，原告要求被告支付房屋欠款、合同约定第一年利息并按照合同约定支付违约金，理由正当，应予支持。被告对欠房款数额45000元无异议，并有证据证明，本院予以确认。第一年的利息为5109元［（145000-80000元）×6.55‰×12个月］。关于违约金部分。原告在计算违约金时，将商品房买卖合同中第三条第1项中的总房款解释为分期付款项中的未付房款，系原告真实意思表示，且该解释对合同相对人有利，应予采信，从原告提交的计算明细来看，违约金数额计算期间截止到2012月9月18日。原告主张被告支付房屋欠款45000元的诉求及被告对此认可，可以认定，双方都认为被告所交款项全部是支付房款本金，2009年6月2日—2009年7月1日，违约金为35109元×1／10000×30天=105.33元，2009年7月2日—2009年9月28日，违约金为35109元×5／10000×89天=1562.35元，2009年9月29日—2010年6月1日，违约金为（35109元-20000元）×5／10000×246天=1858.41元，2010年6月2日—2010年7月1日，违约金为15109元×5／10000×30天＋37751元×1／10000×30天=339.89元，2010年7月2日—2012年9月18日，违约金为（15109元＋37751元）×5／10000×810天=21408.3元，综上，被告应支付违约金为25274.28元。原告仅主张违约金25140.98元，系对自己权利的处分，本院予以准许，被告实际应支付违约金25140.98元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，
判决如下：
一、被告付芝军于本判决生效后十日内向原告滨州鸿运商贸有限公司支付所欠房款45000元。
二、被告付芝军于本判决生效后十日内向原告滨州鸿运商贸有限公司合同约定的第一年利息5109元。
二、被告付芝军于本判决生效后十日内向原告滨州鸿运商贸有限公司支付违约金25140.98元。
三、驳回原告滨州鸿运商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2813元，由原告滨州鸿运商贸有限公司负担1128元，被告付芝军负担1685元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 孙民超
审 判 员 贾新国
代理
审判员 姜花村
二〇一三年一月十五日
书 记 员 王 燕 微信公众号“”