安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书六裕民二初字第00337号
原告（反诉被告）：宋道元，男，1969年9月26日生，住安徽省六安市裕安区。
被告（反诉原告）：沈皆艮，男，1966年11月16日生，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人：葛子宏，安徽公众律师事务所律师。
原告（反诉被告）宋道元与被告（反诉原告）沈皆艮房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，被告沈皆艮依法提起反诉，并申请房屋安全鉴定。本院于2013年1月10日公开开庭审理了本案。
原告（反诉被告）宋道元，被告（反诉原告）沈皆艮及其代理人葛子宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋道元诉称：2010年1月14日，其与被告沈皆艮签订一份房屋买卖合同，约定将其所有的位于六安市裕安区石婆店镇街道门面房（自石婆店粮站边界起向西第四、第五间，主房长15米，宽7米，后院连厨房10米）出售给被告沈皆艮，合同约定房屋总价329000元，如被告违约，被告按334000元付款并按未支付款余额逾期时间按月承担违约金、利息1%直至房款付清。被告在合同签订后仅付款150000元，剩余款项，经催要被告拖之不付，故诉诸法院，请求判令：1.被告沈皆艮给付剩余房款;2.承担违约金。原告为证明自己的主张，向法庭提供下列证据:1.身份证复印件，证明原告身份。2.协议书一份，证明原告与被告之间约定就争议房屋达成成交协议，被告认房买房。
被告沈皆艮辩称:双方房屋买卖合同虽有房款支付时间，但无交房时间、房屋的质量要求、产权证的办理等内容，故房屋的交付时间应为房款付清时间，本案原告宋道元未交付质量合格的房屋，被告沈皆艮依法享有拒付房款的抗辩权。其次原告宋道元出售的房屋已经过鉴定是危房，虽拆除重建，至今仍未符合质量合格要求并交付。原告宋道元诉讼请求不成立。被告为证明自己的主张，向法庭提供下列证据:1.身份证，证明沈皆艮的身份。2.房屋安全鉴定报告，证明原告出售的房屋经鉴定是危房，原告至今未交付合格的房屋给被告。3.协议书、情况说明、身份证，证明原告出售给他人的房屋均在交房后付清房款。4.协议书，证明原告出售给被告的房屋没有交房时间，质量条款，产权证办理等内容。被告享有拒付房款的抗辩权。反诉原告沈皆艮诉称：反诉被告宋道元出卖的房屋，没有合法的建房手续，亦未提供建房资料给反诉原告办证，该房是质量不合格的危房，请求反诉被告宋道元将房屋恢复至质量合格并承担修复费用50000元。为证明自己的反诉请求，反诉原告沈皆艮提供下列证据:1.身份证，证明反诉人沈皆艮的身份信息。2.房屋安全鉴定报告书，证明被反诉人宋道元出售的房屋为危房，在其未交付合格的房屋前，反诉人沈皆艮享有拒付房款的抗辩权。反诉人沈皆艮的经营损失，应由被反诉人宋道元负担。3.损失清单，证明损失情况。反诉被告宋道元辩称:双方约定愿买愿卖，对要求赔偿损失50000元没有依据。经庭审举证、质证，关于本诉部分证据:对原告宋道元提供的证据，被告沈皆艮质证认为对证据1无异议，对证据2协议认为不具有证明原告诉讼请求的能力，协议未约定交房时间，房款付清的时间就是房屋交付的时间，现房屋应经过鉴定后才能证明原告交付的房屋是合格的，被告沈皆艮具有不支付房款的的抗辩权。对被告沈皆艮提供的证据，原告宋道元质证认为:对证据1、2无异议，对证据3认为房屋质量问题是因沈皆艮在房屋未实际完工时即入住使用造成的，对证据4认为协议未约定办证条款。关于反诉部分证据，对反诉人沈皆艮提供的证据，被反诉人宋道元质证认为对证据1、2无异议，对证据3认为损失不在协议约定之内。结合本案当事人举证、质证，本院认证如下：关于本诉部分证据，原告宋道元提供的证据1、2，被告沈皆艮对证据的真实性无异议，虽对证据2的证明目的有异议，本院结合案件事实，对与案件事实相吻合部分予以采信。对被告沈皆艮提供的证据1、2，原告宋道元无异议，本院予以认定，对证据3、4，原告宋道元有异议，本院结合案件事实，对与案件事实相吻合部分予以采信。关于反诉部分证据，对反诉人沈皆艮提供的证据1、2，被反诉人宋道元无异议，本院予以认定，对证据3，被反诉人宋道元有异议，本院结合案件事实，对与案件事实相吻合部分予以采信。
经审理查明：2010年1月14日，原告宋道元与被告沈皆艮签订一份房屋买卖合同，约定将宋道元所有的位于六安市裕安区石婆店镇街道门面房（自石婆店粮站边界起向西第四、第五间，主房长15米，宽7米，后院连厨房10米）出售给被告沈皆艮。合同约定房屋总价329000元，分三次付款，第一次在农历2009年十二月二十日付款100000元，第二次在农历2009年十二月三十日前付款50000元，第三次为农历2010年3月底一次性付清余款。如被告沈皆艮违约，按334000元付款，被告沈皆艮付给原告宋道元余额违约金1%（按月计算）。被告沈皆艮在合同签订后支付房款150000元，对剩余款项，被告沈皆艮以房屋质量问题为由未付。2011年8月24日，经六安市房屋安全鉴定办公室鉴定，该房为C级（部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，房屋局部出现险情，构成局部危房）。2012年5月16日，原告宋道元与被告沈皆艮达成房屋维修协议，由原告宋道元将该房拆除重建，现被告沈皆艮已实际使用重建后的房屋。
本院认为：本案原告宋道元与被告沈皆艮对签订的房屋买卖协议，被告沈皆艮付房款150000元无异议。但对协议的部分条款的约定，被告沈皆艮反诉要求原告宋道元赔偿损失的问题有争议。关于原告宋道元与被告沈皆艮对签订的房屋买卖协议的效力问题：该协议书符合合同的必备条款，不违反国家法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。至于协议书未涉及的问题，在双方不能达成协议的情况下，按照交易习惯办理。本案中被告沈皆艮以房屋存在质量问题为由不支付剩余房款，是否构成根本违约的问题：该房经鉴定存在质量问题，按照日常交易等价有偿原则，被告沈皆艮不支付剩余房款，不构成根本性违约。原告宋道元主张按照334000元的房款结算，不符合惩罚性违约金的适用条件，亦不符合交易习惯。故本案的合同总价款应确定为329000元。被告沈皆艮以协议未约定交房时间，享有拒付房款的抗辩权。
本院认为合同履行中的抗辩权属于债权的性质，而房屋的交付是转移占有为前提的，具有物权性质。本案虽交付的房屋存在质量问题，但被告沈皆艮已依法反诉请求赔偿，主张了赔偿损失请求权，且争议房屋已经在被告沈皆艮的实际占有下。本案中被告沈皆艮未举证证明双方的争议属于同一法律性质，双方履行法律义务有先后顺序以及原告宋道元具有特定情节而使被告沈皆艮具有不安抗辩的理由，故在本案被告沈皆艮不享有拒付房款的抗辩权，被告沈皆艮应按照合同的约定支付房款。被告沈皆艮提出原告宋道元应为其办理产权证书的问题。产权证书是权利人公示自己物权的有效形式。而本案原告宋道元与被告沈皆艮是房屋买卖关系，原告宋道元将新建房屋出售给被告沈皆艮，沈皆艮对宋道元出售房屋的所有权是认可的。日常交易中，通常是买受人办理产权转让手续，除非有特别约定，出售人承担相应的附随义务。本案原告宋道元与被告沈皆艮在协议中未约定产权证书的办理事项，应按照正常的交易习惯，确定各自的义务。关于被告（反诉原告）沈皆艮的损失问题。本案争议房屋经鉴定存在质量问题，原、被告协商达成处理协议。原告宋道元将房屋拆除重建后，被告沈皆艮实际占有该房。被告沈皆艮向法庭主张自己的损失，除鉴定费外均属于间接损失范畴，与本案不具有关联性，且未提供证据加以证实，故被告沈皆艮的反诉请求中没有证据证明的部分不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条之规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）沈皆艮在本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）宋道元房款179000元。
二、原告（反诉被告）宋道元支付被告（反诉原告）沈皆艮鉴定费5900元。案件受理费4000元，反诉费1050元，合计5050元，由原告（反诉被告）宋道元承担1050元，被告（反诉原告）沈皆艮负担4000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院
审 判 长 程 峰
审 判 员 张 军
人民陪审员 宋宜全
二〇一三年一月十五日
书 记 员 杨 淼附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 来源：