浙江省开化县人民法院民 事 判 决 书（2012）衢开民初字第634号
原告：叶平。
委托代理人：胡日月。
被告：开化县交通房地产开发有限公司。
法定代表人：金波。
委托代理人：方立军。
原告叶平为与被告开化县交通房地产开发有限公司（以下简称交通房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年10月10日受理后，依法由
审判员适用简易程序，于2012年11月5日及2013年1月9日两次公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告叶平起诉称：2009年9月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告向原告出售开化县城关镇芹北路芹北公寓2幢2单元402室房屋及柴棚一间，房屋总价为413474元。双方就所购商品房的楼号、面积、价款、房屋土地权属证书的交付时间及相关权利义务作了详尽的约定。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，并付清了相关税费后接收了所购的房屋。但在法律规定的期限内，被告未能将原告所购的商品房土地房屋权属办理初始登记，致使原告所购房屋及其产权证书不能及时转移登记到自己名下，为此原告多次与被告交涉，并要求被告承担违约责任，但均遭被告推诿搪塞。原告认为，依法成立的合同对双方均有约束力，被告无视合同约定，不全面履行合同约定的义务，其行为已经构成违约。故诉至法院，请求：1、判令被告依照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第16条第4款第1项约定，支付逾期办理房屋土地权属证书违约金20673.70元。2、判令被告依照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第16条第4款第2项第2目约定，自2011年2月1日始至实际交付房屋土地权属证书之日止向原告支付已交房屋价款万分之二的赔偿金，计17200元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告交通房产公司答辨称：双方签订了房屋买卖合同事实，被告确实存在迟延办理产权证的违约行为，但违约金应当依法确定。
一、违约金计算的天数。合同约定的义务系办理初始登记，被告完成初始登记的时间为2011年11月22日。被告是按照合同约定的2010年的10月31日办理房屋交接手续的。
二、违约金计算的基数。阁楼、地下车库及柴棚均不是合同约定的办证范畴，在计算时应当扣除相应的房款。
三、违约金诉求过高。原告系办理按揭贷款，办证与否没有对其造成经济损失，不影响原告使用，被告要求减少违约金合法合理，应当以每日万分之零点五计算为宜。原告叶平为支持其诉讼主张，向本院提供了浙江省商品房买卖合同一份、交纳房款收据三张，证明双方签订的房屋买卖合同中对相关内容所作的明确约定，以及原告交清房屋总价款413474元的事实。被告交通房产公司为支持其诉讼主张，向本院提供了产权证的初始登记申请表及开化县房管处证明各一份，用以证明被告于2011年11月14日已经办理房屋初始权登记申请，11月18日补齐相关资料，11月22日开化县房管处正式受理的事实。为查清本案事实，本院依职权从开化县房地产管理处调取了房屋初始权证一份，从开化县国土管理局调取了土地登记审批表一份，分割登记缮证办理信息表两份，用以证明被告申请办理房屋初始权登记的时间。双方当事人的质证意见及本院认证意见如下：对原告叶平提供的证据，被告对真实性均无异议，但强调房屋总价款中包含了柴棚的价款39302元。本院予以确认。对被告交通房产公司提供的证据，原告对真实性均无异议。
本院认为，被告的证据均是证明被告申请办理初始权登记的证据，而非取得初始权登记的证据，本院确认其对申请办理初始权登记的证明效力。对本院依法调取的证据，双方当事人对真实性均无异议，但被告认为土地使用权初始登记应以国土资源部门经办人签字时间为准。
本院认为，取得土地使用权初始登记应以土地登记审批表审批人签字为准，即2012年1月4日。对该证据本院予以确认。根据本院认定的证据及双方当事人的当庭陈述，确认如下事实：2009年9月20日，原告叶平作为买受人从出卖人被告交通房产公司处购买了芹北公寓第2幢2单元402室商品房一套（包括柴棚第2-10号一间），房屋总价为413474元。双方并签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定被告应当在2010年10月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，并负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房的《房屋所有权证》，但未约定具体的交付产权证书时间。对于逾期办理产权登记的违约责任，双方在合同第十六条中约定：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告郑春凤、叶平依照合同约定支付了房价款。2010年10月31日前被告依约交付了房屋。2011年12月13日被告办理了该商品房所有权初始登记，取得了《房屋所有权证》，2012年1月4日被告办理了该商品房的土地使用权初始登记，取得了土地分割凭证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同中虽未就交付土地使用权和商品房所有权初始登记权属证书的期限作出明确约定，但根据相关法律规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人依法应当承担违约责任。被告在2010年10月31日交付房屋后，直至2012年1月4日才完成房屋权属登记（以最后的土地使用权和商品房所有权初始登记日为准），迟延天数从2011年1月30日起计算至2012年1月3日止，共339天，显然构成违约；但违约金数额的计算应当符合合同约定及法律规定，原告诉请按照合同第十六条第1、2项之规定累加计付违约金，与合同本意不符，也缺乏法律依据，本院不予支持。本案虽然逾期办证的天数较长，但由于原告并未能就所造成的实际损失提供证据证实，被告以合同约定的违约金过高为由，请求法院予以调整，符合法律规定，本院予以采信。被告要求从总房款中剔除车库、柴棚及阁楼价款的抗辩，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予采信。根据本案的具体情形，综合考虑合同履行程度，当事人的过错以及预期利益，实际损失等因素，
本院认为对合同约定的违约金可以适当予以减少，调整为按逾期办证天数每日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金为宜。被告交通房产公司因逾期办理产权登记应当向原告叶平支付的违约金为：413474元×0.00015×339天＝21025.10元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，
判决如下：
一、被告开化县交通房地产开发有限公司支付原告叶平逾期办证违约金21025.10元，限本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告叶平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1550元，减半收取775元，由原告叶平负担325元，被告开化县交通房地产开发有限公司负担450元，限本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 丁益群
二〇一三年一月九日
书记员 姜 毅 微信公众号“”