成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2012）金牛民初字第2945号原告王小英。委托代理人祁礼宁，四川元众律师事务所律师。被告朱志华。
原告王小英与被告朱志华房屋租赁纠纷一案，本院受理后，因被告朱志华下落不明，本院依法于2012年8月25日以公告形式向其送达开庭传票等法律文书，并适用普通程序，由
代理
审判员杨阳、
代理
审判员姚凌燕、
人民陪审员陈世芬组成合议庭进行审判。本案于2012年11月26日、11月30日两次公开开庭进行了审理。原告王小英以及委托代理人祁礼宁到庭参加了诉讼，被告朱志华经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告王小英诉称，2012年3月18日原被告双方签订了《房屋转让协议》，协议约定被告朱志华将外化成五里墩东街＊幢＊号房屋转让给原告，原告为此支付转让金7万元、租金4000元、押金1000元。被告承诺原告可以随便转让，想租多长时间就租多长时间。但是，该房屋并非被告所有，房屋所有权人为唐小荣。现被告承租期限将到，房东明确表示不同意原告承租和转让，被告未经房东同意转租该房屋，是无效的合同，原告为此付出的7万元转让费将白白付出。事发后原告多次找被告协商解决，被告均避而不见，长期不接听电话。为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、判令被告返还原告转让金70000元、押金1000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2012年3月18日，原告王小英与被告朱志华签订《房屋转让协议》，载明：“经甲乙双方共同协商并达成协议，甲方愿将外化成五里墩东街＊幢＊号（门牌号65号）72平方米家带店房屋转让给乙方。双方签字后本协议立即生效不得反悔”。2012年3月21日，被告朱志华出具《收条》一张，载明：“今收到王小英交来贰万伍仟元转让费（内含2012年3月18号—3月底房租以及4、5、6月三个月的房租和1200元的押金）”。庭审过程中，原告王小英认可该收条上载明的25000元包含有房租4000元以及押金1000元。另查明，外化成五里墩东街＊幢＊号房屋的所有权人系唐小容。被告朱志华与唐小容于2009年6月25日签订《房屋出租协议》，其中出租方为唐小容（甲方），承租方为朱志华（乙方）。其中约定：“甲方现有72平方米的房屋，套型为家代店，地址外化成五里墩东街＊幢＊号出租给乙方使用，在签订本协议时，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法手续。……一、租房从2009年6月26日起至2012年6月25日止，有效期为3年。……四、乙方无权将该房屋转租他人，……十、甲方收取乙方押金1200元……”。再查明，2012年6月15日，原告王小英向成都市公安局金牛区分局茶店子派出所报警。该所接（报）处警登记表载明：“2012年6月15日19时许，王小英来本所反映：2012年4月中旬，该朱志华将所租的五里墩东街67号店铺转租给王小英（通过中间人蒲小玉）。但是，房东唐小容不同意6月份续租，因此双方因转租店铺发生意见分歧。王小英要求朱志华找到房东。……”当日，原告王小英与被告朱志华在茶店子派出所作如下询问笔录：“王小英讲：3月17日下午去二环路农商银行取了2万元，给了静奎；3月18日中午在同一个地方，取了3万元，给了静奎；过了几天借了我哥王志2万5千元，给了朱志华。朱志华讲：我没拿另外的5万元钱，只拿了2.5万元，事情是静奎、中间人和王小英谈的。那5万元下来和静奎核实。……”庭审过程中，原告王小英申请证人唐小容出庭作证。唐小容向法庭陈述其系本案诉争房屋的所有权人，与被告朱志华签订了《房屋出租协议》，协议中明确约定了不得转租。其本来不知道被告朱志华转让房屋的事实，是原告王小英与被告朱志华发生纠纷以后才知道房屋已被转租，随即明确告知原告王小英与被告朱志华，该房屋不能转租。
被告朱志华向其缴纳的房屋租金缴纳至2012年6月25日，现该房屋由原告王小英承租，但是其并不知道原告王小英与被告朱志华之间转让费支付的具体金额。诉讼过程中，原告王小英提交了一份账号为的储蓄明细账查询单，拟证明该账户在2012年3月17日分十次共取款20000元，在2012年3月18日取款34000元。另，原告王小英向法庭提交了三份书面的证人证言，拟证明其向被告朱志华支付转让费用计75000元。诉讼过程中，原告王小英认可75000元包含转让费70000元，押金1000元以及房屋租金4000元。以上事实，有《房屋转让协议》、《收条》一张、《房屋出租协议》、茶店子派出所接（报）处警登记表以及询问笔录、证人证言、庭审记录、储蓄明细账查询单等在案为证，足以认定。
本院认为，被告朱志华与唐小容签订《房屋出租协议》，取得外化成五里墩东街＊幢＊号房屋的承租权，根据协议约定，被告朱志华不得转租房屋。被告朱志华将其承租的房屋转租给原告王小英并未征得唐小容同意，属于无权处分他人财产。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现唐小容明确表示不同意转租，故原告王小英与被告朱志华之间签订的《房屋转让协议》属无效合同。无效合同自始不具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。按照上述法律规定，被告朱志华收取原告王小英的转让费没有合法依据，应当退还原告王小英。原告王小英主张其向被告朱志华支付了转让费共计75000元，但根据被告朱志华书写的收条，仅能证明其收取转让费25000元。原告王小英向法庭提交的储蓄明细账查询单是通过现金方式取款，其不能举证证明该笔款项即被支付给被告朱志华。同时，原告王小英本人在茶店子派出所陈述有50000元支付给静奎，但其亦不能就静奎与被告朱志华之间的关系提交证据。原告王小英在庭审中提交的三位证人的书面证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”的规定，三位证人无正当理由未出庭作证，其以书面形式所作的证言本院不予采信。故本院认定原告王小英向被告朱志华支付的费用为25000元。因原告王小英认可该25000元包括房租4000元以及押金1000元，因此本院认定被告朱志华应向原告王小英返还转让费20000元、押金1000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条第一款的规定，
判决如下：
一、朱志华于本判决生效之日起15日内返还王小英转让费20000元及押金1000元。
二、驳回王小英其他诉讼请求。朱志华如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1575元，公告费260元，均由朱志华负担。（此款已由王小英预交，朱志华在履行上述义务时一并向王小英支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 阳
代理
审判员 姚凌燕
人民陪审员 陈世芬
二〇一三年一月五日
书 记 员 郭忱忱 来自