（2011）北民初字第2603号
裁判日期: 2012-09-06
公开日期: 2014-05-29
案件名称
刘玉芹与李俊华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市路北区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘玉芹,李俊华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十一条，第一百零七条
全文
河北省唐山市路北区人民法院民 事 判 决 书（2011）北民初字第2603号原告刘玉芹，女，1958年2月25日生，汉族，无业。委托代理人王涛，河北北辰律师事务所律师。委托代理人郑丹丹，女，1981年11月23日生。被告李俊华，女，1961年7月16日生，汉族，无业。委托代理人于海永，河北秉信律师事务所律师。原告刘玉芹诉被告李俊华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原被告及双方的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉芹诉称，2009年10月11日原被告达成了银安花园204B楼2门301或302室的房屋买卖协议。协议约定：原告以565000元的价格从被告处购买银安花园204B楼房屋，定金为5000元，被告于2010年7月底之前腾清并向原告交付房屋，如一方违约赔付对方50000元。2009年10月24日被告又向原告出具了一份包过户及保证银安花园204B楼房屋两证齐全的保证书。协议签订当天原告依约向被告支付了5000元定金，同时因被告房屋尚处出租状态短期内无法交付，原被告口头约定待2010年7月底前被告交付房屋时原告付清全部购房款。2010年7月中旬，被告仍未依约向原告交付所出卖的房屋。在原告给付房款并要求履约的催促下，被告却称银安花园204B楼其已经出卖给他人，银安花园204B楼其不愿出卖给原告。2010年7月28日，原告再次找到被告要求履约，被告再次明确表示不再将房屋出卖给原告。事后经原告多方打听得知银安花园204B楼不但并非被告承诺的两证齐全，更甚至早在2010年5月被告就已经以60余万元的价格将房屋出售给了第三人。因被告违约致使合同无法履行的相关事宜，原告曾找到被告协商，但被告既不返还定金又不承担违约责任，无奈，原告向法院提起诉讼，请求法院判令解除原告与被告李俊华签订房屋买卖协议，被告支付违约金5万元，本案的诉讼费由被告承担。被告李俊华辩称，1、这个协议从签订之日起就没有约束力。根据合同法的有关规定，这个协议中无双方当事人的住所地，未注明具体准确的标的。虽有价款但无付款的数量、时间、地点。合同条款是对等的，而协议中无约束原告交款的期限、地点和方式，只约束一方，对方无约束条款的合同无效。关于违约责任，表面上约束双方，但通过上面的论述刘玉芹永远无违约的地方仍显失公平、不对等。故该协议是一个无法履行，且对双方都无约束力的合同，且该合同的实际条款都未履行。2、本协议书是原告亲笔起草，后以添加身份证号为由，单方篡改协议，却未增添原告自己交付房款56万元的准确日期。只要房不交钱是违法的。3、原被告双方签订的房屋买卖协议已经因原告不履行给付房款义务而解除，因此原告起诉要求解除房屋买卖协议没有事实依据。原告交纳了定金就不再交纳剩余房款，被告多次催要剩余房款，但原告称只能给200000元。对于原告变更给付方式，被告没有同意。2010年7月，被告将房腾空，再次要求原告交纳剩余房款，原告不让被告进门，被告给其打电话、发短信，原告不回复。最后，由于原告根本违反了双方签订的买房协议义务，2010年8月1日，被告函告原告解除协议。不付款等于放弃了权利，不再购买该房，被告履行了告知的义务没有违约。4、关于2009年10月24日的过户保证书，没有针对原告个人，是对所有买房人的保证书。原户主与原房产所有人是两个法律概念，户主不等于房屋所有权人，户主无权做出这样的保证。5、该房是农村的平改房，未变成商品房前是不允许买卖的，所以被告不出售该房是合法行为。6、综上，该房不是商品房，不能买卖。协议从一开始就没有约束力，该协议又未履行，被告不承担任何责任，保留反诉权利，请法院驳回原告起诉。经审理查明，2009年10月11日，原告刘玉芹与被告李俊华签订了一份协议，协议内容为：“李俊华把银安花园204B楼卖给刘玉芹，带地下室，预交定金5000元（伍仟元正），房价伍拾陆万伍仟元正。李俊华保证租房户7月底前（2010年）腾清。屋内东西不动保持原样。如一方违约，赔付对方5万元（伍万元）”。协议签订后，原告已将定金给付被告。因原被告未在合同中约定剩余房款的给付时间，故双方在合同履行过程中产生争议，原告主张剩余房款应在2010年7月底交房时给付，被告主张2010年1月1日前把房款全部交清，因原告女儿在2009年10月24日通知其说先给20万元，余下房款等房产证办完后再给付，对此被告没有同意。2010年5月，原告找到被告，要求被告交付房屋并给付剩余房款，被告表示不再履行房屋买卖协议。2010年7月31日晚，被告曾给原告及其女儿发短信，要求原告交房款并告知已将房腾清，但并无证据证明该短信对方已接收到，也无证据证明该短信的具体形成时间。2010年8月1日，被告又以特快专递的方式向原告发送了一封信函，告知因原告在2010年7月31日前未将56万元房款给付，故双方签订的协议不再具有任何实际意义，其保留追究原告违约责任的权利，但该信函原告未能签收。以上事实有双方当事人陈述、书证等证据予以证实。本院认为，原被告于2009年10月11日签订的协议系双方的真实意思表示，该协议内容虽然简单，但对买卖标的、价款、交付时间、违约责任作出了明确的约定，故该协议合法有效。对于最后的付款期限，根据交易习惯和被告方出具的短信及信函内容，应认定为2010年7月31日。但因被告在该期限前已明确表示不再履行协议且不能证明短信的形成时间及已发送给原告，故应认定为被告违约，其应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第44条、第61条、第107条之规定，判决如下：一、解除原告刘玉芹与被告李俊华于2009年10月11日签订的房屋买卖协议；二、被告李俊华于本判决生效之日起5日内给付原告刘玉芹违约金5万元；三、驳回原告刘玉芹其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 ：王春雷审 判 员 ： 薛 硕代理审判员 ：李郝伟二〇一二年九月六日书 记 员 ：梁晶晶