（2013）邮民初字第0021号

裁判日期: 2012-09-03

公开日期: 2014-05-28

案件名称

吴文岭与扬州新明房地产开发有限公司房屋合同纠纷一审民事判决书

法院

高邮市人民法院

所属地区

高邮市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴文岭,扬州新明房地产开发有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

江苏省高邮市人民法院民事判决书（2013）邮民初字第0021号原告（反诉被告）吴文岭，男，1962年5月6日生，汉族，高邮市人。委托代理人李树宏，江苏金荣律师事务所律师。被告（反诉原告）扬州新明房地产开发有限公司（以下简称新明公司）。法定代表人王德兵，该公司董事长。委托代理人闵爱革，江苏政泰律师事务所律师。委托代理人陈德斌，江苏政泰律师事务所律师。原告（反诉被告）吴文岭与被告（反诉原告）扬州新明房地产开发有限公司房屋合同纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法于2013年1月30日适用简易程序公开开庭进行审理，于2013年3月25日组成合议庭公开开庭进行审理。2013年5月5日被告扬州新明房地产开发有限公司提出反诉，本院依法于2013年6月26日、2013年7月4日适用普通程序再次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）吴文岭及其委托代理人李树宏、被告（反诉原告）扬州新明房地产开发有限公司的委托代理人闵爱革、陈德斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文岭诉称，2011年2月19日我与新明公司签订合同，购买新明公司的预售房“秦邮嘉园”7号楼204室住房一套，面积110.53平方米，总价款470620元。我已经履行付款义务。按照合同第八条约定，新明公司应当在2011年12月30日前将符合合同约定且符合国家及地方政府规定标准的商品房交付我使用。同时合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2011年12月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金。我于2012年4月29日、2012年4月30日、2012年6月1日等多次到新明公司要求尽快办理交房手续。2012年6月14日下午我再次到新明公司向公司负责人提出按照合同约定支付我违约金及尽快交房要求，都遭到拒绝。直至2013年1月28日新明公司才与我办理交房事宜。新明公司故意拖延交房，违约事实明显，我应得到相应赔偿。现诉至法院，请求法院判令新明公司支付因逾期交房的违约金92476.83元（合同约定交付日2011年12月30日，实际交房日2013年1月28日，共逾期393天，已交房款470620元，每天按：470620元×0.5‰=235.31元计算，计235.31元×393天=92476.83元）。判令新明公司承担诉讼费及本案引起的一切相关费用。被告新明公司辩称，首先，吴文岭的诉讼请求不符合事实和法律规定。尽管新明公司未能按照合同约定时间交房，吴文岭也存在一定过错。同时吴文岭主张的违约金过高，依照法律规定。请求法院将违约金调整为3000元左右。其次，吴文岭存在违约行为。一是吴文岭逾期交付房款，依照合同约定应当承担违约金；二是新明公司在2012年5月23日向吴文岭发出交房通知书后，吴文岭未能按照合同约定接收房屋。依照合同，应当向新明公司承担违约责任。对此新明公司依据该两项违约事实结合双方合同约定，计算出吴文岭应向新明公司支付违约金142384.38元。原告吴文岭依法向本院提供了以下证据：1、商品房买卖合同原件一份，证明该合同是新明公司制作的格式合同，吴文岭与新明公司存在房屋买卖合同关系，新明公司逾期交房，新明公司应支付吴文岭违约金92476.83元。2、销售不动产发票复印件两份、个人贷款支付凭证复印件一份，证明吴文岭分别于2011年1月24日、2011年7月31日将全部房款470620元交付新明公司，吴文岭没有逾期交付房款。3、交房通知复印件一份，证明新明公司于2013年1月28日将该房交付给吴文岭。4、交房谈话的录音整理记录一份，证明新明公司工程部庄经理要求吴文岭到法院起诉，且新明公司承认违约，但新明公司提出只能支付6000元违约金，不能按照合同约定计算违约金。如吴文岭不同意，只能等法院判决。经被告新明公司质证，对证据1，内容真实性没有异议。但该合同并非新明公司制作的格式合同，是房产管理部门针对房地产商品房开发制作的格式合同。根据该合同第七条、第十一条的约定，因为高邮市开发区政府的原因致新明公司无法按期交付房屋，请法院考虑新明公司责任的大小。该合同由商品房买卖合同和补充协议书两部分组成。该商品房买卖合同在双方签字盖章后并没有签订日期，根据合同备案时间本合同签订时间应为2011年1月26日。吴文岭向法院提供的商品房买卖合同的日期为2011年2月19日，新明公司对该日期的真实性不予认定。对证据2，根据合同第六条约定，吴文岭第一次交付房款时间即2011年1月24日是符合合同约定，但吴文岭第二次交付房款时间逾期。对证据3的真实性暂不认定，该证据证明了在新明公司向吴文岭发出两次交房通知书后，吴文岭于2013年1月28日才接受房屋，吴文岭存在逾期接受房屋事实。对证据4，录音听不清楚。要求吴文岭提供录音中工程部庄经理的姓名，可以与新明公司核对。但新明公司工程部没有庄经理，庄经理对吴文岭所说内容不能代表新明公司。如果庄经理是吴文岭所说的工程部经理，交付房屋、交涉违约等事项不属于工程部庄经理职责范围，庄经理无权代替新明公司处理。吴文岭除与庄经理交涉外，新明公司其他工作人员也没有向吴文岭表态。录音证据大都是吴文岭在陈述并重复，庄经理只是说“嗯”，表示他在听。很多意思都是吴文岭强加给庄经理。交付房屋与是否诉讼没有必然联系，也无需征得新明公司同意。该录音内容不是庄经理真实意思表示，而是吴文岭为了取证诱导庄经理。该证据是间接证据，要结合其他证据才能作为认定事实的依据。同时该证据与我们两次要求吴文岭拿房是矛盾的，吴文岭也认可我们要求其拿房的事实。被告新明公司依法向本院提供以下证据：1、吴文岭房屋周边房源情况、清河区法院的判决书复印件一份，证明吴文岭主张的违约金过高，根据相关法律规定及同地段在当时高邮市房产网下载的关于租金的价格，要求将违约金调整到3000元左右。经原告吴文岭质证，房屋周边房源情况与本案无关，不能作为新明公司不支付违约金的证据。清河区法院的判决不能作为定案的法律依据和事实依据。对新明公司提出双方约定的违约金偏高不予认可。双方签订的合同是新明公司提供的格式合同，即使过高，应作出对新明公司不利的解释。双方约定违约金计算标准是以交付房款的万分之五，该房总价款470620元，按照月息2分（参照小额贷款公司国家规定的利率标准）计算，每月利息9400余元。故吴文岭要求新明公司支付违约金不偏高，属于正常范畴。反诉原告新明公司诉称，2011年1月26日吴文岭与新明公司签订《商品房买卖合同》一份，购买由新明公司开发的“秦邮嘉园”7幢204室住房一套，面积110.52平方米，总价款470620元。合同约定：吴文岭应在2011年1月24日交首付款190620元，余款280000元在2011年1月31日前办妥按揭并到达新明公司指定账户，如吴文岭逾期付款超过7日，新明公司有权解除合同，吴文岭按照累计应付款的2%向新明公司支付违约金。双方同意继续履行合同的，吴文岭按日向新明公司支付逾期应付款万分之五的违约金（自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止）。合同同时约定，吴文岭应在新明公司通知的七日内完成所购上述商品房交付手续，否则，逾期超过30日，新明公司有权解除合同。吴文岭按合同总价20%向新明公司支付违约金，经双方同意继续履行合同的，吴文岭按日向新明公司支付合同总价款万分之十的违约金。合同签订后，吴文岭于2011年1月24日交付了房款190620元，剩余房款280000元直至2011年7月31日才交齐。比合同约定时间迟6个月。新明公司早在2012年5月23日书面通知吴文岭办理房屋交接手续，但直至2013年1月28日，吴文岭才与新明公司办理房屋交接手续。综上，吴文岭违约事实清楚，依法应承担违约责任。故新明公司提出反诉，要求判令吴文岭给付新明公司违约金142384.38元，判令吴文岭承担全部诉讼费用。反诉被告吴文岭辩称，新明公司反诉的内容与事实不符。首先，合同明确约定在2011年12月30日前交付房屋，而新明公司通知收房日期是2012年5月23日，新明公司也承认违约。2012年5月底我接到新明公司交房通知后，我于2012年6月1日下午4点到新明公司找新明公司周主任，要求办理交房手续。到周主任办公室，我通过电话与周主任联系，电话中我要求周主任交房，周主任称他已回家，要求星期一办理。后我几次找新明公司要求交房，新明公司说交房可以，但是违约金只能按六千多计算。我要求先交房，违约金再说。新明公司不同意，要求必须同步进行。直至2013年1月28日新明公司才交房。其次，我与新明公司在2011年2月19日签订的商品房买卖合同对房屋买卖房款支付方式未作明确约定，新明公司在反诉状中提到要求吴文岭于2011年1月24日交首付款、于2011年1月31日前办妥按揭到新明公司指定账户，无事实法律依据，请求法院驳回新明公司的诉讼请求。反诉原告新明公司依法向法院提交以下证据：1、双方签订的商品房买卖合同原件一份，主合同部分有双方签字盖章，但没有写明日期，主合同应该在2011月1月26日或26日之前签订。证明吴文岭为了不承担违约责任而故意添加签订日期，吴文岭陈述不具有真实性。2、2011年1月19日双方签订的认购协议书原件一份，明确载明双方就房号、面积、单价、总价、付款时间进行确认，其中付款时间明确约定认购方应于2011年1月25日前带齐购房首付款、本人身份证明等，到新明公司签房屋买卖合同，并办理按揭贷款。该协议书具备了商品房买卖合同主要条款，属于商品房买卖合同组成部分之一，证明吴文岭应当支付房款的时间，与新明公司陈述一致。3、2011年1月24日发票复印件一份，开票数额190620元；2011年6月22日按揭贷款个人支付凭证复印件一份，金额200000元；2011年7月31日吴文岭交房款80000元，吴文岭合计交房款470620元。2011年1月24日原告按照合同约定履行交款义务，2011年6月22日交款200000元、2011年7月31日交款80000元违约。4、提交清单一份，2012年5月23日我们向吴文岭发出交房通知书，要求拿房。这一点吴文岭予以承认，对于吴文岭称新明公司不交房缺乏证据。我们根据双方签订的合同第十一条第二款的约定及新明公司向吴文岭发出的交房通知的时间，计算出吴文岭应承担违约金142384.38元。5、邮寄给吴文岭的交房通知单的回执单一份。6、两份交房通知书、报纸。经反诉被告吴文岭质证，对证据1，新明公司说法毫无根据，是主观臆断。合同是一份完整文件，标有页码，具有连续性，不可能只签第15页。对证据2，协议书虽是吴文岭所签，是新明公司担心房屋卖不掉，我们担心买不到房屋。故该协议书不具有真实性，内容前后矛盾，该协议中认购条款第2条的内容2011年1月25日前带齐购房首付款、本人身份证明等，到新明公司签房屋买卖合同，而签署时间是2011年1月19日，是一个单方面邀约，根据双方于2012年2月19日签订的补充合同明确约定，双方权利义务以合同及附件为主，而不是以协议书为主。不能证明吴文岭签订的商品房买卖合同时间。根据补充合同第一条，一切以本合同为准，具有排他性，不是新明公司所说不排除认购书。对证据3的真实性没有异议，但是我不违约。因为合同是2011年2月19日签订的，要求2011年1月31日办按揭，不可能按时交房款。对证据4，无任何事实法律依据。新明公司交房违约，吴文岭多次到新明公司要求新明公司履行交房义务，新明公司认为吴文岭拒收房屋与事实不符。对证据5，我没有直接收到回执单。后来不足一个星期才看到的。对证据6，交房通知书我没有盖章，我不承认。我是在2012年5月20日后收到通知书。报纸与本案无关。对交款时间、数额都没有异议。吴文岭向法院提交以下证据：1、证人郁某证言，证明吴文岭曾和其一起去新明公司处要求交付房屋，也谈到违约金。经反诉原告新明公司质证，认为证人证言不能证明新明公司违约。本案经审理已查明的事实：2011年1月19日吴文岭与新明公司签订“秦邮嘉园”认购协议书，协议书备注“于2011年1月25日前交齐首付款办理按揭，可享受房款总额99折的优惠，1月25日后交的定金不退，房屋另售。”后吴文岭与新明公司签订《商品房买卖合同》一份，购买由被告开发的“秦邮嘉园”7幢204室住房一套，面积110.52平方米，总价款470620元。合同第六条第三项约定“买受人于2011年1月24日交首付人民币190620元整，剩余款280000元整于2011年1月31日前办妥按揭并到达开发商指定账户。”合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”合同第八条约定交付期限“出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”该合同备案时间是2011年1月26日，但在主合同部分双方没有签订时间。该合同附件四“合同补充协议”的签订时间是2011年2月19日。但新明公司认为该时间是原告事后添加的。2011年1月24日吴文岭向新明公司交付首付人民币190620元。2011年6月22日吴文岭贷款200000元到新明公司账户。2011年7月31日吴文岭向新明公司交付剩余款80000元。2012年5月23日被告向原告邮寄秦邮嘉园交房通知一份。2012年5月24日该邮件由甘泉派出所签收，吴文岭陈述其一个星期后才收到该交房通知。2012年6月14日吴文岭找到新明公司工程部庄经理（新明公司陈述其没有该庄经理）要求新明公司交房。2013年1月28日新明公司将房屋交付给吴文岭。庭审中吴文岭陈述：其第一次接到交房通知书时间是2012年4月25日左右，新明公司要求吴文岭在4月28日-30日收房，2012年4月29日吴文岭去新明公司找到新明公司负责人，该负责人不回答吴文岭是否交房，当时很多人都在新明公司吵闹。五一期间吴文岭又到新明公司要求交房，但没找到新明公司负责人。以上事实有双方当事人陈述及双方所举证据证实。本案的争议焦点为：1、被告是否违约及是否应向原告支付违约金92476.83元。2、反诉被告是否违约。3、如反诉被告存在违约，反诉被告是否应向反诉原告给付违约金142384.38元。针对第一个争议焦点，本院认为，根据吴文岭与新明公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限“出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。吴文岭已于2011年7月31日履行了全部交付房款义务，2012年5月23日新明公司向吴文岭发出秦邮嘉园交房通知，于2013年1月28日新明公司向吴文岭交付房屋，故新明公司存在逾期交付事实，构成违约。对违约金的计算，根据合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”新明公司违约时间从2011年12月31日起至2013年1月27日止，合计394天。吴文岭合计交付房款470620元，故新明公司应向吴文岭支付违约金92712.14元（违约金计算方式：470620元×0.5‰×394天=92712.14元）。针对第二个争议焦点，本院认为，双方签订的商品房买卖合同，在主合同部分双方没有签订时间，但该合同备案时间是2011年1月26日，故应视为主合同签订时间为2011年1月26日。根据合同第六条第三项约定“买受人于2011年1月24日交首付人民币190620元整，剩余款280000元整于2011年1月31日前办妥按揭并到达开发商指定账户。”2011年1月24日吴文岭向新明公司交付首付人民币190620元，该笔房款交付时间符合合同约定。2011年6月22日吴文岭向新明公司交付第二笔房款200000元，按照合同约定应于2011年1月31日前办妥按揭将剩余款280000元整到达开发商指定账户，故吴文岭逾期交付房款。2011年7月31日吴文岭向新明公司交付剩余款80000元，按照合同约定应于2011年1月31日前交付，故吴文岭逾期交付房款。因此吴文岭构成违约。针对第三个争议焦点，本院认为，根据双方签订的合同第七条，约定买受人逾期付款的违约责任“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”2011年1月24日吴文岭向新明公司交付首付人民币190620元，该笔房款交付时间符合合同约定。2011年6月22日吴文岭向新明公司交付第二笔房款200000元，按照合同约定应于2011年1月31日前办妥按揭将剩余款280000元整到达开发商指定账户，故吴文岭逾期交付房款期间从2011年2月1日起至2011年6月21日止，合计141天。2011年7月31日吴文岭向新明公司交付剩余款80000元，按照合同约定应于2011年1月31日前交付，故吴文岭逾期交付房款期间从2011年2月1日起至2011年7月30日止，合计180天。故吴文岭应向新明公司承担的违约金26940元（280000元×0.5‰×141天=19740元；80000元×0.5‰×180天=7200元）综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告要求原告吴文岭给付被告违约金142384.38元的反诉请求，根据双方签订的合同，原告吴文岭逾期交付房款，存在违约。根据合同对逾期交付房款的违约责任的约定，原告吴文岭应向被告支付违约金26940元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）扬州新明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴文岭违约金人民币92476.83元；二、原告（反诉被告）吴文岭于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）扬州新明房地产开发有限公司违约金26940元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2500元，由被告（反诉原告）扬州新明房地产开发有限公司承担。案件反诉受理费1575元，由原告（反诉被告）吴文岭承担400元，由被告（反诉原告）扬州新明房地产开发有限公司承担1175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：1108020909000104857）。审　判　长　　孙　宁人民陪审员　　周梅楠人民陪审员　　孙桂兰二〇一二年九月三日书　记　员　　袁　平附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。