（2012）深中法房终字第2136号

裁判日期: 2012-09-03

公开日期: 2015-11-16

案件名称

河北省人民政府驻深圳办事处与深圳市东部物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事判决书2136

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2012）深中法房终字第2136号上诉人（原审原告）河北省某办事处，住所地深圳市深南中路某大厦*楼。代表人王某，主任。委托代理人何某，该办事处员工。委托代理人石炎冰，广东普发律师事务所律师。被上诉人（原审被告）深圳市某物业管理有限公司（以下简称某物管公司），住所地深圳市南山区某大楼090X。法定代表人张某，董事长。委托代理人刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人马某，该公司员工。上诉人河北省某办事处因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第85X号驳回起诉民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。河北省某办事处原审诉讼请求：1、某物管公司原定6元／平方米物业费标准下调到2.47元／平方米；2、某物管公司退还多收取河北省某办事处电费24910元；3、本案诉讼费用由某物管公司承担。原审法院审理查明，2000年12月31日，深圳市某实业股份有限公司（甲方，以下简称某实业公司）与某物管公司（乙方）签订一份《某大厦物业管理合同》约定，某实业公司委托某物管公司对某大厦进行物业管理，合同期限自2001年1月1日起至某大厦成立业主委员会并依法选聘新的物业公司之日止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳仲裁委员会依法裁决。某大厦一直由某物管公司进行物业管理。某大厦至今尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，也未由业主委员会根据业主大会的授权与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同。原审另查，2001年7月1日，河北省某办事处与某物管公司签订一份《某大厦物业管理服务合同》约定，河北省某办事处委托某物管公司对某大厦6-7层进行物业管理，合同期限三年，从2001年7月1日起至2004年6月30日止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。上述合同期限届满后，双方未再签订物业管理服务合同。双方对物业管理收费标准发生争议。2011年12月15日，某物管公司向深圳仲裁委员会提起仲裁，要求河北省某办事处支付2010年1月至2011年11月的物业管理欠费。深圳仲裁委员会受理仲裁后，河北省某办事处请求深圳市中级人民法院确认双方于2001年7月1日签订的某大厦物业管理服务合同中的仲裁条款已失效。深圳市中级人民法院认定，某大厦物业管理服务合同中的仲裁条款，双方有请求仲裁的意思表示，仲裁事项明确、仲裁机构确定，合法有效。原审法院审理认为，根据相关法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。双方当事人对合同纠纷自愿达成书面仲裁协议向仲裁机构申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁。本案中，某实业公司与某物管公司签订的《某大厦物业管理合同》对河北省某办事处具有法律约束力。该合同约定的仲裁条款，双方有请求仲裁的意思表示，仲裁事项明确、仲裁机构确定，合法有效。按照上述法律规定，本案不属于人民法院的主管范围，依法应由深圳仲裁委员会仲裁裁决。河北省某办事处向原审法院提起诉讼，不符合法律规定，依法应予驳回。原审法院依照《中华人民共和国仲裁法》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项、第一百一十一条第（二）项、第一百四十条第一款第（三）项、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第139条的规定，裁定：驳回河北省人民政府驻深圳办事处的起诉。案件受理费423元（已由河北省某办事处预交），因河北省某办事处的起诉被驳回，待本裁定发生法律效力后，再退回给河北省某办事处。上诉人河北省某办事处不服原审裁定，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原审裁定。事实及理由：原审裁定认定事实错误、适用法律错误。原审法院根据某实业公司与某物管公司签订的《某大厦物业管理合同》中约定的仲裁条款来约束河北省某办事处与某物管公司签订的《某大厦物业管理服务合同》，系属错误。2001年7月1日，河北省某办事处与某物管公司签订一份《某大厦物业管理服务合同》，合同期限为3年，该合同对双方当事人的权利义务作出了约定。因此，该合同已经取缔了某实业公司与某物管公司签订的《某大厦物业管理合同》并对河北省某办事处与某物管公司产生了新的约束力。故2001年7月至2004年7月之间，关于因该合同而产生的权利义务纠纷的解决方式应该适用该合同第九条第4款约定：“双方在履行该合同中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。”但是，2004年7月，河北省某办事处与某物管公司签订的合同期满后，双方因物业管理收费标准及物业广告收入分配等事项未能达成一致意见，故未续订物业管理服务合同。现双方于2001年7月1日签订的合同期限己届满终止，合同中约定的仲裁条款随着该合同终止而失去效力，且该仲裁条款只能作为合同期限内出现争议的解决方式，对于不在该合同期限内的争议不具有约束力。因此河北省某办事处针对本案争议起诉至某物管公司所在地的福田区人民法院是正确适用法律的行为。某实业公司与某物管公司签订的《某大厦物业管理合同》在先，河北省某办事处与某物管公司签订的《某大厦物业管理服务合同》在后，且两份合同约定事项相同，故应认定新的物管合同是对原物管合同权利义务的变更，原物管合同因新的物管合同产生而失去效力，对河北省某办事处与某物管公司不再具有约束力。原审法院错误适用法律，根据某实业公司与某物管公司签订的《某大厦物业管理合同》中约定的仲裁条款来约束河北省某办事处与某物管公司签订的《某大厦物业管理服务合同》是错误的。河北省某办事处在此案明显遭受不公平待遇，审判员郭成查案不明，运用法律不当，河北省某办事处已向深圳市纪检委投诉，请求纪检部门审查此事。自2006年开始执行的深圳市文件《深圳市物业管理服务收费管理规定》（深价联字（2006）18号）明确规定“非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准”。“本规定实施前由市、区价格主管部门核定的具体物业的物业管理服务收费标准的有关批文一律废止。”2004年7月《某大厦物业管理服务合同》期满后，河北省某办事处按照市场调节价缴纳相关费用，虽未签订合同，但已既成事实，有缴费发票为据。某实业公司与某物管公司2000年签订的《某大厦物业管理合同》违背深圳市文件，沿用旧的物业管理服务收费标准，依据深圳市文件精神，河北省某办事处与某物管公司签订的《某大厦物业管理服务合同》、某实业公司与某物管公司签订的《某大厦物业管理服务合同》均己失效。某实业公司与某物管公司系属关联公司，双方签订的合同本身就存在对业主的不公平，合同约定“本合同期限自2001年1月1日起至某大厦成立业主委员会并依法选聘新的物业公司之日止”。河北省某办事处及其他业主曾多次要求某物管公司召开业主大会选聘新的物业服务企业，但某物管公司却为了维护自身利益，至今仍不履行义务主持召开业主大会及选聘新的物业公司，其行为已经侵犯了广大业主的权益。综上理由，原审法院由于认定事实及适用法律错误，从而导致作出错误的裁定。河北省某办事处与某物管公司签订的《某大厦物业管理服务合同》中的仲裁条款已经失去效力，双方事后亦未达成书面仲裁协议，某物管公司依据河北省某办事处与某物管公司签订的《某大厦物业管理服务合同》以及某实业公司与某物管公司签订的《某大厦物业管理合同》中的仲裁条款对本案提出管辖权异议申请没有事实依据与法律依据，请求二审法院依法支持河北省某办事处的请求。上诉人河北省某办事处在本案二审法庭调查时补充上诉事实和理由：原审简单地将某物管公司与案外人某实业公司签订的前期物业管理合同强行认定为本案的管辖事实根据，并据此作出驳回起诉的主要事实根据，严重偏离了本案主要事实，是造成裁定错误的根源。河北省某办事处与某物管公司签署的物业管理服务合同在法律事实和客观事实上均对前期物业管理合同构成了更替和取代，而原审对该份合同关系并未予以审查和认定。原审未就河北省某办事处与某物管公司2004年以后的合同关系以及适用法律予以审查和认定，是导致河北省某办事处诉权行使障碍的主要原因。被上诉人某物管公司口头辩称，原审裁定认定事实和法律适用都正确，某物管公司和建设单位某实业公司之间签订了前期物业服务合同，该物业服务合同依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释的规定，对业主具有约束力，河北省某办事处是涉案小区的业主，当然应当受到前期物业服务合同的约束，前期物业服务合同已经约定了仲裁条款，该仲裁条款当然适用于河北省某办事处。根据物业管理条例的相关规定，前期物业服务合同属于集体契约，在没有成立业主大会选聘新的物业服务企业之前，前期物业服务合同一直有效，前期物业服务合同不会因为物业服务企业和个别业主签订新的合同而导致合同终止或无效，因此原审法院对前期物业服务合同的认定以及对法律的适用均是事实清楚、法律适用正确，所作出的裁定正确，请求二审法院依法予以维持。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，河北省某办事处在本案二审法庭调查时确认系依据其与某物管公司于2001年7月1日签订的《某大厦物业管理服务合同》提起的本案诉讼，只要求调低物业服务收费标准，对合同中约定的其他权利义务均不要求变更。河北省某办事处明确诉请某物管公司返还多收取的电费是指某物管公司在物业服务过程中代收水电费，而其提高了电费的收费标准导致多收取了电费。本院经审理认为，河北省某办事处提起本案诉讼所依据的是其与某物管公司于2001年7月1日签订的《某大厦物业管理服务合同》，该物业管理服务合同中约定有仲裁条款，且该仲裁条款已经本院认定为有效条款。即使该物业管理服务合同的期限已届满，但根据仲裁法第十九条第一款的规定，合同终止，不影响仲裁条款的效力，河北省某办事处就本案的纠纷应按仲裁条款的约定提交深圳仲裁委员会仲裁，人民法院无权管辖。原审裁定驳回河北省某办事处提起的本案诉讼，处理得当，本院予以维持。综上，河北省某办事处的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。原审裁定处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审　 判　 长　刘粤芳审　 判　 员　赵　霞代理 审 判员　张　睿二〇一二年九月三日书记员（兼）　刘司元附法律条文《中华人民共和国仲裁法》第五条：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。《中华人民共和国仲裁法》第十九条：仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。仲裁庭有权确认合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 微信公众号“”