（2012）象民初字第317号
裁判日期: 2012-09-03
公开日期: 2014-12-18
案件名称
桂林市振安物业服���有限公司与被告胡翠芳、蒋游球物业服务委托合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林市振安物业服务有限公司,胡翠芳,蒋游球
案由
委托合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第八条第一款，第十一条，第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条；《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2012）象民初字第317号原告桂林市振安物业服务有限公司，住所地：桂林市安新南路16号。法定代表人甘瑞康，董事长。委托代理人蒙晓明，广西丛中建律师事务所律师。被告胡翠芳，女。被告蒋游球，男。原告桂林市振安物业服务有限公司与被告胡翠芳、蒋游球物业服务委托合同纠纷一案，本院于2012年2月9日立案受理后，依法由代理审判员苏小燕、人民陪审员郝总路、倪毓芳三人组成合议庭，于2012年8月7日上午公开开庭进行了审理，兼书记员蒙晓霞担任法庭记录。原告桂林市振安物业服务有限公司诉讼代理人蒙晓明到庭参加诉讼，被告胡翠芳、蒋游球经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。现本案已审理终结。原告桂林市振安物业服务有限公司诉称：2000年1月7日，被告购买了桂林市象山区安新小区437栋5层1号房屋，建筑面积共141.07平方米。2010年，原告与安新南区四片大部分业主包括被告所在的437栋的业主签订了《物业服务协议》，约定原告对该小区提供维护、清洁、安全和消防管理等物业服务，业主应按每月每平方米0.4元向原告交纳物业管理费。2011年，原告与相关业主再次签订《物业服务协议》，约定小区业主从2011年1月1日至2011年12月31日按每月每平方米0.6元向原告交纳物业管理费。《物业服务协议》签署后，原告依约实施了物业管理服务，被告所在楼栋共18户业主，已经缴费的为15户。但被告从2010年1月1日至今，虽经原告多次催收，但被告均无理由拒绝交纳物业管理费。被告的行为不仅违反了双方的约定，也侵害了原告的合法权益，更使得其他按时缴费的业主身处于极不公平的境遇，对小区的安全、清洁等秩序造成了极大的隐患。原告为维护自身权益故诉至法院，请求：1、判令被告立即支付所欠原告的物业管理费1692.2元及逾期付款利息259.4元（每日按��分之二点一计算，从2010年1月1日起，暂计至2011年12月31日，实际计至生效判决履行完毕之日止），合计1951.6元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。原告桂林市振安物业服务有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据归纳有：1、《商品房购销合同》；2、2010年3月7日437栋1单元部分业主与原告签订的《物业服务协议》、物业服务措施、质量标准；3、2011年437栋1单元部分业主与原告签订的《物业服务协议》、物业服务措施、质量标准；4、安新四片2010、2011年度物业服务费收费的证明；5、2010年安新四片437、431、439业主交费清单；6、2011年安新四片437、431、439已交物业费业主名单；7、《关于催收物业服务费的通知》及邮寄单；8、《律师函》及邮寄单。被告胡翠芳、蒋游球未进行答辩，也未在举证期限内提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告胡翠芳、蒋游球经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告桂林市振安物业服务有限公司提交的证据和陈述的案件事实予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2000年1月7日，被告胡翠芳、蒋游球购买了位于安新小区437栋5层1号房，《商品房购销合同》上记载的该房屋建筑面积共143.39㎡，原告起诉时称二被告该房屋权属证书上记载的面积为141.07㎡。安新小区一直未成立业主委员会。2010年3月7日，二被告所在的437栋1单元有4户业主与原告签订了《物业服务协议》，该协议约定物业服务费用为0.4元∕月∕㎡，协议期限从2010年1月1日至2010年12月31日，同时该协议还对双方权利义务进行了约定。业主在该协议中载明“为了检测物业服务质量，我们暂付上半年物业费，如果物业服务达到合同标准，我们继续付下半年物业费，反之则拒付。”该协议书后还附有《物业服务措施和质量标准》、设备检查月报表、公共设施定期检查项目。2011年，437栋1单元同样有4户业主与原告签订了《物业服务协议》，其中原告胡翠芳也在该协议上签了字，该协议约定与2010年协议基本相同，但物业服务费用变更为0.6元∕月∕㎡，协议期限从2011年1月1日至2011年12月31日。原告实际已为安新小区四片共167户业主提供了物业管理服务，2010年有155户业主缴纳了物业服务费，2011年有150户业主缴纳了物业服务费。因二被告自2010年起一直未交纳物业服务费，原告于2011年3月30日向被告胡翠芳邮寄了《关于催收物业服务费的通知》，于2011年7月27日原告向被告胡翠芳邮寄了��律师函》。之后二被告仍一直未交纳物业服务费，原告遂诉诸法院，提出前项诉请。本院认为，原告桂林市振安物业服务有限公司与安新小区四片部分业主签订的《物业服务协议》系在平等自愿、协商一致的基础上签订的，系合法有效协议。虽然并非每一户业主都在《物业服务协议》上签字确认，但大部分业主在之后以实际交纳物业服务费的行为来表示了对原告物业服务的认可。根据《物业管理条例》第八条的规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”根据2007年《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》中将《物业管理条例》第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”将第十二条第三款、第四款修改为：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”根据规定，选聘和解聘物业服务企业经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。本案原告为安新小区四片共167户业主提供物业管理服务，2010年有155户业主缴纳了物业服务费，2011年有150户业主缴纳了物业服务费，均已达到了过半数的标准。二被告虽然没有与原告直接签订书面的2010年《物业服务协议》，只签订了2011年《物业服务协议》，但因二被告所在的安新小区四片大部分业主同意选聘原告为物业服务企业，业主大会的决定对业主具有约束力，且原告已实际为二被告提供了物业管理服务。因此，根据公平原则以及权利义务对等原则，二被告应按约定将拖欠的物业服务费支付给原告。参照原告与小区其他业主签订的《物业服务协议》的约定标准，二被告应支付原告2010年的物业服务费为677.14元（141.07㎡×0.4元∕月∕㎡×12个月）。按照原告与被告胡翠芳签订的《物业服务协议》的约定标准，被告应支付原告2011年的物业服务费为1015.7元（141.07㎡×0.6元∕月∕㎡×12个月），合计1692.84元，原告起诉只要求1696.2元，本院予以认可。原告诉请二被告支付逾期付款利息259.4元（每日按万分之二点一计算，从2010年1月1日起，暂计至2011年12月31日，实际计至生效判��履行完毕之日止），本院认为，原告与业主并未约定具体交纳物业服务费的时间，逾期付款利息应从次年的第一日开始计算为宜。对于原告诉请利息的计算标准，原告在庭上明确表示其以万分之二点一计算并无明确约定，实际利息计算标准由法院认定，本院认为，原告计算利息的标准过高且并无依据，应从被告逾期之日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条之规定，判决如下：被告胡翠芳、蒋游球支付原告桂林市振安物业服务有限公司自2010年1月1日至2011年12月31日的物业服务费共计1696.2元及逾期付款利息（利息计算从2012年1月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷��利率计算）。本案案件受理费50元，公告费350元，合计400元（原告已预交），由被告胡翠芳、蒋游球承担并支付原告。上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 苏小燕人民陪审员 郝总路人民陪审员 倪毓芳二〇一二年九月三日兼书 记员 蒙晓霞 关注公众号“”