（2012）汤民二初字第48号

裁判日期: 2012-09-25

公开日期: 2017-11-13

案件名称

石军平与汤阴县新万源量贩租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

汤阴县人民法院

所属地区

汤阴县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石军平,汤阴县新万源量贩

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条

全文

河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2012）汤民二初字第48号原告石军平，男，1968年2月3日出生，汉族，居民，住汤阴县。委托代理人郭鹏，汤阴县法律援助中心工作人员。被告汤阴县新万源量贩，住所地汤阴县。代表人杨新保，该量贩经理。委托代理人王云峰，河南岳都律师事务所律师。原告石军平与被告汤阴县新万源量贩租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石军平委托代理人郭鹏，被告汤阴县新万源量贩代表人杨新保及其委托代理人王云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石军平诉称，2009年3月1日，原被告签订《租赁合同》，原告将位于汤阴县××北街59号四层楼房租赁给被告，租期10年，从2009年3月1日起至2019年2月底，租金每年47000元，从2010年下半年开始，我县商用房租赁价格大幅上涨，经汤阴县价格认证中心价格认证，2011年被告租赁原告房屋市场价格为124200元。基于客观情况的变化，原告向被告提出变更房屋租金，遭到被告拒绝。为维护原告合法权益，要求变更合同第四条为租金124000元，壹年壹付，有效期三年。被告汤阴县新万源量贩辩称，原、被告签订租赁合同合法有效，依法应正常履行，不得随意变更和解除，原告虽然提出增加房租，但双方在合同中已有明确约定，原告不得单方变更合同，应驳回原告诉讼请求。经审理查明：2003年9月1日，被告开始租赁原告在汤阴县××北街房屋，该房为砖混4层12间共计777.18平方米。2009年3月1日原被告又签订一份为期10年的租赁合同，原告石军平作为甲方，被告汤阴县新万源量贩作为乙方，双方约定：一、经双方协商，甲方同意将大北街门面房租赁乙方；二、租赁期间乙方不得改变或损坏原房屋结构、设备、设施，如有损坏，乙方照价赔偿；三、租赁期间为2009年3月1日至2019年2月底，期限壹拾年，合同到期同等条件下乙方优先使用；四、租金47000元，壹年壹付，但必须是先付房费后使用；五、租赁楼层为一、二、三、四层，但四层作为双方互放杂物使用，不得作其他使用；六、房屋外户主使用，除一层归乙方使用，其余二三四层甲方可做广告；七、本合同自签订之日起，双方签字生效；八、本合同一式两份，甲乙各执一份，该合同不经甲方同意，乙方不得转让、转借他人。甲方石军平、乙方汤阴县新万源量贩代表人杨新保签字确认。庭审中原被告对租赁合同真实性不持异议。租赁合同签订后，原告将房屋租赁给被告经营，2012年2月以前的租赁费双方已经结清。被告交纳2012年度房租时，原告以房屋价格上涨双方重新口头约定了新租赁价格为由拒收。被告将房屋租赁费47000元提存在汤阴县公证处，原告至今尚未领取。为证明租赁房屋价格上涨，庭审中，原告提交了汤阴县法律援助中心委托汤阴县价格认证中心对租赁房屋的租赁价格认证，汤阴县价格认证中心作出汤价认证（2012）第001号价格认证，内容为经我中心市场调查，确认2011年元月份至今，大北街中段门面房屋租赁价格的市场中准价格如下:一、一楼每平方米48元，二、二楼每平方米25元；三、三楼每平方米2元；四、四楼每平方米1元，特别证明，本价格认证为市场正常租赁中准价格，二、三、四楼为非商业房。依据汤价认证（2012）第001号价格认证的租赁价格，租赁房屋建筑面积777.18平方米，原告据此计算出租赁房屋每年的租赁费为124200元。被告汤阴县新万源量贩对汤价认证（2012）第001号价格认证不予认可，认为原告房产证和租赁合同上被告经营场所为人民路东段而不是大北街，汤阴县价格认证中心不具有法定价格认证资格，程序不合法，应由法院委托有鉴定资质的机构进行价格认证。根据原告申请，本院委托河南四方资产评估事务所有限责任公司对被告租赁原告门面房2012年租赁价格进行评估鉴定，评估鉴定结论为四层建筑面积（第四层面积减半）727.18平方米，租赁价格为127100元。上述事实，由原告提供的租赁合同，房屋所有权证明，汤价认证（2012）第001号价格认证书，豫四方(2012）评鉴字第021号资产评估鉴定报告及原被告当庭陈述予以证明，以上证据经当庭质证认证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：2009年3月1日，原被告签订的租赁合同是当事人真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公，当事人请求人民法院变更的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中，2009年被告租赁原告的房租每年47000元，2012年根据豫四方【2012】评鉴字第021号资产评估鉴定报告，结合汤价认证【2012】第001号价格认证书，租赁房屋价格已经上涨至每年127100元，每年租赁价格相差81000元，差价比每年租赁费47000元还多，被告也不是将10年租赁费一次性全部交清，而是每年预交下年度租赁费，一年一交，且租赁合同2019年到期，尚有7年未履行，继续履行合同对于原告一方显失公平，因此，应予相应调整。结合原被告陈述及证人燕某等的证言，考虑到租赁合同的稳定性和严肃性，原租赁期限10年不变，将租赁费调整为每年72000元。原告要求按年租金124200元支付租金，没有考虑原被告已经签订的租赁合同，租赁费调整应当基于2009年3月1日原被告签订的租赁合同中约定的租赁费，原告要求将租金调整为每年124200元本院不予支持。原告要求每三年随行就市调整租金，庭审中变更为租金按每年124200元支付，有效期三年，鉴于本案合同期限为10年，按有效期三年分段计算租赁费，将会影响租赁合同的整体性，也不符合原被告2009年3月1日签订的租赁合同的目的，本院不予支持。原告在双方签订租赁合同生效后要求变更租赁合同主要内容，对形成本案纠纷应承担主要责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十六条的规定，经本院审判委员会研究，判决如下：一、将原告石军平与被告汤阴县新万源量贩于2009年3月1日签订的租赁合同第四条“租金47000元，壹年壹付，但必须是先付房费后使用”变更为“每年租金72000元，壹年壹付，先付房费后使用”（租赁合同其它条款不变）；二、驳回原告石军平其他诉讼请求。案件受理费1730元，原告石军平负担1230元，被告汤阴县新万源量贩负担500元，鉴定费2000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审　判　长　　田　军审　判　员　　韩凤玉人民陪审员　　王金柱二〇一二年九月二十五日书　记　员　　冯　峰 来源：百度“”