（2012）青白民初字第1091号
裁判日期: 2012-09-21
公开日期: 2014-12-09
案件名称
赵碧章与徐宁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市青白江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
赵碧章；徐宁；成都恒正和实业有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第二百三十六条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第五十六条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第一百二十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二十一条
全文
成都市青白江区人民法院民 事 判 决 书（2012）青白民初字第1091号原告（反诉被告）赵碧章。委托代理人冯红兵，四川达和律师事务所律师。被告（反诉原告）徐宁。委托代理人周仁贵，四川智力律师事务所律师。第三人成都恒正和实业有限责任公司。住所地：成都市青白江区红阳教育街**。法定代表人梁恩俊，董事长。委托代理人王逊。原告赵碧章与被告徐宁、第三人成都恒正和实业有限责任公司（下称恒正和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月29日立案受理。被告徐宁于2012年7月23日提起反诉。本院依法适用简易程序，于2012年9月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵碧章委托代理人冯红兵，被告（反诉原告）徐宁委托代理人周仁贵，第三人恒正和公司委托代理人王逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵碧章诉称，徐宁与恒正和公司于2009年2月1日签订实为租赁性质的承包协议书，恒正和公司将位于成都市青白江区三家巷的房屋租赁给徐宁开办茶楼，租赁期间为2009年2月1日至2010年1月31日，月租金为3600元。2010年2月29日，恒正和公司将涉案的172、174号房屋出售给赵碧章，于2012年3月5日办理了房屋过户手续。因徐宁占有房屋拒不搬出，赵碧章诉请本院判令徐宁腾退房屋，并从2012年3月7日起，按每月600元支付赵碧章租金至腾退房屋之日止，诉讼费由徐宁负担。被告（反诉原告）徐宁辩称，徐宁租赁恒正和公司的房屋后，投入320余万元的资金进行装修，开办茶楼至今。合同约定的租赁期间届满后，徐宁仍然交纳租金至2011年8月，证明双方建立的是长期租赁关系。恒正和公司出售房屋未告知徐宁，剥夺了徐宁对房屋的优先购买权。恒正和公司将建筑面积为129.48㎡的涉案商铺以401388元的低价秘密交易给赵碧章，属恶意串通损害第三人徐宁的利益。徐宁诉请本院：1、确认徐宁对租赁房屋享有优先购买权；2、确认赵碧章与恒正和公司签订的房屋买卖合同无效；3、诉讼费由赵碧章和恒正和公司承担。第三人恒正和公司述称，其出售房屋通知了徐宁，因徐宁不愿购买才将房屋出售给了赵碧章。本院根据三方当事人提交的证据和其当庭陈述，认定以下事实：徐宁与恒正和公司于2009年2月1日签订承包协议书。承包协议书约定：恒正和公司将位于成都市青白江区三家巷的数间房屋承包给徐宁开办茶楼，承包期间为2009年2月1日至2010年1月31日，徐宁每月交纳承包费3600元，水、电、气等费用由徐宁向恒正和公司和有关部门缴纳，承包期届满时徐宁将房屋交还恒正和公司。徐宁使用涉案房屋开办茶楼至今，并逐月向恒正和公司交纳管理费至2011年8月25日。2012年2月29日，恒正和公司与赵碧章签订房屋买卖合同，恒正和公司将涉案的青白江区三家巷172、174号，建筑面积为129.48㎡，设计用途为商业性质的房屋，以401388元的价格出售给赵碧章。2012年3月5日，赵碧章取得上述房屋的所有权证书。另查明，恒正和公司现已将徐宁开办茶楼的数间房屋分别出售给赵碧章等6人，赵碧章购买的青白江区三家巷172、174号房屋，按徐宁每月交纳承包费3600元折算，房屋的使用费用为每月600元。庭审中，徐宁和恒正和公司均陈述双方签订的承包协议书的性质为房屋租赁合同。上述事实，有各方当事人的陈述，以及承包协议书、房屋买卖合同、房屋所有权人为赵碧章的房屋产权证书、徐宁向恒正和公司交纳管理费的收据等证据证实。本院认为，恒正和公司与徐宁签订承包协议书，将涉案房屋租赁给徐宁经营茶楼，恒正和公司按月收取租金，双方成立房屋租赁合同关系，签订的合同合法有效。合同约定的租赁期间届满日为2010年1月31日，根据合同法第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，恒正和公司有权收回房屋。徐宁辩称其与恒正和公司是长期租赁关系，因双方未续签书面合同，根据合同法第二百三十六条、第二百三十二条的规定，租赁期间届满后的租赁期限为不定期，恒正和公司有权随时解除合同。恒正和公司在2011年8月25日后未再收取徐宁租赁费用，其于2012年2月29日与赵碧章签订房屋买卖合同后将房屋出售给赵碧章，系所有权人对其物权的处分行为，该行为合法有效。徐宁作为不定期租赁的实际承租人，根据合同法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，徐宁享有优先购买权。现因恒正和公司已将房屋出售给赵碧章，赵碧章已取得涉案房屋的产权证书，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，徐宁不能以其优先购买权受到侵害为由，请求确认恒正和公司与赵碧章签订的房屋买卖合同无效。徐宁认为恒正和公司与赵碧章之间的房屋买卖属恶意串通损害其利益，并以此为由请求确认恒正和公司与赵碧章签订的房屋买卖合同无效，因恶意串通的事实缺乏充足证据证实，本院不予支持。徐宁诉请本院确认其享有租赁房屋的优先购买权，因优先购买权是承租人的法定权利，非因本院确认而产生，故对其该项诉请，本院不予支持。赵碧章作为涉案房屋的所有权人，有权要求徐宁腾退房屋，并参照原合同约定的租金标准向徐宁收取房屋占有使用费，但其行使权利的日期应从其取得房屋所有权之日起算，赵碧章要求从2012年3月7日起算是对自己权利的处分。据此，依照《中华人民共和国合同法》二百三十六条、第二百三十二条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百二十六条、第一百二十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐宁于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵碧章腾退位于成都市青白江区三家巷172、174号房屋；二、被告（反诉原告）徐宁于本判决生效之日起十日内，按照每月600元的标准，向原告（反诉被告）赵碧章支付从2012年3月7日起至房屋腾退完毕之日止的房屋占有使用费；三、驳回被告（反诉原告）徐宁的诉讼请求。若徐宁未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，由徐宁负担（赵碧章已预付50元，徐宁在履行上述给付义务时，将50元一并支付赵碧章）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 韩晓先二〇一二年九月二十一日书 记 员 江 伟 来源：百度“”