（2012）六金民二初字第02070号
裁判日期: 2012-09-21
公开日期: 2016-12-12
案件名称
马祥如、马祥发等与胡配友、张永志租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市金安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马祥如,马祥发,胡配友,张永志
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2012）六金民二初字第02070号原告：马祥如，男，1962年9月10日生，汉族，六安市人，住六安市金安区。原告：马祥发，男，1967年10月8日生，汉族，六安市人，住址同上。两原告委托代理人：李和军，安徽知勤律师事务所律师。被告：胡配友，男，1977年12月4日生，汉族，六安市人，住六安市裕安区。被告：张永志，男，1976年5月8日生，汉族，住六安市金安区。原告马祥如、马祥发与被告胡配友、张永志租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员袁刚锋独任审判，于2012年9月19日公开开庭进行了审理，两原告及其委托代理人李和军到庭参加诉讼，被告胡配友、张永志经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：2010年6月3日，原告马祥发受哥哥马祥如的委托对其所有的、位于六安市开发区香榭花城10幢B18﹟门面对外租赁。同年7月8日，原告将房屋租给被告胡配友，并签订了房屋租赁协议。约定租期自2010年7月8日至2012年7月8日，房屋租金原定1200元／月，因胡配友承担装修费用，故两年合同期内租金暂定为1000元月／月。合同期满前，原告告知被告，到期将收回房屋。谁知被告在合同期满时，擅自将房屋转租给了被告张永志。原告找张永志交涉时，张永志拒不让房，原告迫于无奈，特具状诉讼，要求判令被告立即退还租赁的房屋；承担合同期满至实际交付时的租金损失，1600元／月；两被告承担本案诉讼费用。2012年8月22日，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿2年租金损失4800元。两被告未作答辩。原告为证明其主张，提供如下证据：证据1、原、被告身份证，证明原、被告主体资格；证据2、结婚证、商品房买卖合同，证明原告马祥如出租的房屋，系其夫妻共同财产；证据3、授权委托书、房屋租赁协议，证明马祥发受马祥如委托与胡配友签订了租房协议，约定了租赁期限及价格等。上述证据因被告未到庭，应视为是被告放弃质证权利。本院对原告提供的证据予以采信。经审查原告提供的证据、结合庭审中原告的陈述，本院查明的事实如下：2010年6月3日，原告马祥如以“在上海打工不便为由”，书面授权其弟弟马祥发，将以其妻子李宝芹名义购买的（李宝芹书面申明放弃诉讼）、位于六安市开发区香榭花城10幢B18﹟门面房（未办产权证）对外出租。2010年6月25日，原告马祥发与被告胡配友签订房屋租赁协议一份，约定：甲方（马祥发）将私有的、位于六安市开发区香榭花城10幢B18﹟门面房租赁给乙方（胡配友），期限暂定为两年，自2010年7月8日至2012年7月8日。房屋租金定为1200元／月。因乙方装修，两年合同期间暂定1000元／月。租赁期间，甲方不得无故招租，乙方不得退租、转租。乙方承租门面房后可根据经营需要进行适度装修，地板砖墙面必须整体装修，所发生费用由乙方自负，乙方在装修房屋时不得擅自改变房屋结构或造成结构性破坏，造成房屋损坏的应负责修复，并赔偿甲方一切损失。签约后，双方按约履行了各自义务。至租赁期满，被告胡配友已结清租期内的全部房租。另查明，被告胡配友在承租期内未经出租方同意，私自将承租房转租给被告张永志经营，租赁期满后，因张永志拒绝交还房屋，原、被告为此发生纠纷，2012年8月2日，原告诉讼来院。本院认为：原告马祥如授权其弟马祥发与被告胡配友签订房屋租赁协议，该行为系当事人真实意思表示，且不违背法律规定，双方签订的房屋租赁协议合法有效，对当事人具有法律约束力。被告胡配友私自将承租房转租给张永志，该转租行为对原告不具有法律约束力，被告张永志不能因此取得房屋的承租权，被告胡配友也因此构成违约，依法应当承担违约责任。租赁期满后，被告胡配友不能按约交还房屋，造成原告的房租损失，胡配友应当承担赔偿责任。被告张永志未取得房屋承租权，其占房不让，对原告构成侵权，现原告诉请判令其让房，与法有据，本院依法予以支持。被告张永志与胡配友因转租而产生的纠纷，双方可另案起诉。原告起诉要求被告按1600元／月承担房租损失，该损失标准的诉请，因原告未能提供证据予以证明，故应承担举证不能的法律责任，其诉请理由，本院依法不予采纳。逾期房租损失，按1200元／月计算较妥。原、被告签订合同时，原告考虑被告“适度装修”房屋的需要，自愿将双方约定的房租标准1200元／月，实际降低为1000元／月收取，被告也将房屋进行了“适度装修”，现在地板砖的破损，原告无证据证明是被告故意而为之，应属被告在使用过程中的合理损耗，原告现以被告“装修的地板砖毁损严重，失去了装修的价值”为由反悔，要求被告赔偿4800元房租损失的诉请，有悖诚实信用的原则，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张永志应于本判决书生效之日起三日内从位于六安市开发区香榭花城10幢B18﹟门面房内搬出。二、被告胡配友赔偿原告自2012年7月8日起至房屋交还之日止的房租费损失（按1200元／月标准计算）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元由被告胡配友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 袁刚锋二0一二年九月二十一书记员 许 扬附：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百一十七条第一款：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”