（2012）威民一终字第641号
裁判日期: 2012-08-09
公开日期: 2014-12-02
案件名称
威海火炬高技术产业开发区初村镇朱家寨村村民委员会与张建超房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
威海火炬高技术产业开发区初村镇朱家寨村村民委员会,张建超
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十二条第一款，第一百五十三条第一款，第一百五十八条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）威民一终字第641号上诉人（原审原告、反诉被告）威海火炬高技术产业开发区初村镇朱家寨村村民委员会。法定代表人周福歧，该村委会主任。委托代理人李震，威海高新初村法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）张建超，男，1964年11月13日出生，汉族。委托代理人刘丽娜，威海高新永鼎法律服务所法律工作者。上诉人威海火炬高技术产业开发区初村镇朱家寨村村民委员会因房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2011）威高民初字第509号民事判决，向本院提起上诉��本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，自1996年起至今，被告承租原告村委会大院及房屋用于养貂，双方未签订书面合同。2008年1月11日，被告交纳了2006年以前的房租5100元及2007年房租1100元。2008年1月15日，被告交纳了2008年至2010年12月31日的房租9600元。2008年，原告拟规划在村委会大院建楼，经村两委开会讨论并决定，要求被告搬出场地、将貂卖掉，让开发商给被告一定的补偿。时任村委会主任李本和负责做被告工作，后被告将貂全部出卖。2009年11月，李本和书写了一份协议并加盖村委会印章，内容为：“朱家寨村委会在2008年3月底开会决定在村委办公室后大队的房屋盖楼，张建超所租用的房屋都包括在内，貂厂后面住房，使张建超貂卖掉，直接经济损失数万元，而且返还租金9600元，从现在开始大队盖楼要和开发商谈，必须付给张建超人民���12万5千元。如果大队因为种种原因不能建楼，村委同意张建超在原始位置永远使用，而且永远不收房租，并且负责房屋的修理。另外倒塌两间房屋返还房租。”2011年5月，原告换届。2011年5月29日，经原告村民代表大会通过，原告给被告下发通知，要求被告将房屋及牛棚于2011年7月28日前交给原告、牛棚以东大院于2011年6月8日前交付给原告，逾期不交所发生的一切不利法律后果均由被告承担。被告认可收到通知，但主张如果原告赔偿其134600元，则搬出上述场地。2011年6月8日，原告向原审法院起诉，要求确认2009年11月的协议无效，并要求解除不定期租赁合同，被告将其租赁的大院及房屋返还给原告并恢复原状、清除违章建筑，后原告放弃要求恢复原状、清除违章建筑的诉讼请求。被告在原审中提出反诉，要求原告赔偿125000的损失并返还已交付的租金9600元，为被告提供一个喂牛的场所。原审审理中，原告原村主任李本和（2007年至2011年任村委会主任）出庭作证，其证实：2008年村委会准备在大院盖两栋楼，每栋楼可增加收入400000元，经村委会研究，李本和负责做被告工作让其卖貂并搬出场地；2008年底，经过李本和做工作被告将已怀孕的貂全部出卖；2009年11月李本和为被告书写了一份书面协议，因被告的父亲要协议看时，被茶水弄湿，李本和又按原来的意思补写了一份，补写时间大约是2010年年底，但落款时间还是原来书写的时间，协议系李本和私自书写的并加盖村委会印章，但是村委会开会讨论过盖楼、被告存在损失、让开发商给被告125000元补偿等等，后来因审批手续没有办好，此事搁置。另外，被告在诉讼过程中提交上任及现任村党支部书记丛培兰、现任村主任周福歧的录音材料，原审法院通知丛培兰、周福歧、李本和、原任和现任支部委员李端强及原、被告委托代理人到庭对证据进行质证，并对相关事实进行了调查。经调查、质证，丛培兰及李端强均证实原告为了盖楼让被告搬走，被告确实有损失，由开发商赔偿被告125000元一事开过村民党员代表大会，周福歧担任记录，有会议记录；李本和要求让被告卖貂写个协议，村委会因为被告的损失应由开发商给补偿而不同意与被告签订协议。原告否认有上述会议记录。另查明，现被告在租赁的原告场地养牛。原审法院认定以上事实，有当事人庭审陈述、证人证言、调查质证笔录、协议书、视听资料等在案为凭。原审法院认为，本案争议的焦点是李本和书写并加盖原告公章的协议是否有效，对此，原审法院认为，该案录音证据能够证明原告为开发房地产意欲让被告搬离。因被告存在实际损失，经研究，由开发商给被告一定的补偿。李本和代���村委会向被告出具承诺书，系具体落实会议精神，而非私自所为，原告以此为由主张协议无效，无事实和法律依据，不予支持。2009年11月的协议书，从形式上看，是原告单方面向被告出具的承诺书，但因为被告持有并同意协议的内容，应视为双方已经达成协议。从协议的内容看，主要包含以下三个方面，一是解除双方自1996年开始实际履行的事实上的租赁协议；二是因解除协议给被告造成了数万元的直接经济损失，原告同意出面商谈，由开发商给予被告125000元的补偿，并由原告返还9600元的租金；三是如果原址不能开发建设，则被告永久免费租赁涉案房屋，原告负责修理，并返还已倒塌两间房屋的房租。现在因为原址不能开发建设，按协议被告可以永久免费租赁涉案房屋，原告负责修理，并返还已倒塌两间房屋的房租。但《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效；且永久免费租赁也不符合租赁合同的特性，故该协议第三部分的内容实际上难以履行。从原告的诉讼请求看，虽然互相矛盾，但包含了解除双方租赁合同的意思表示，而被告的反诉请求中，虽然没有明确要求解除合同的意思，但被告认为协议有效，也未要求继续履行，而是要求原告履行承诺、赔偿损失，表明被告实际上同意解除合同。鉴于本案的实际情况，双方的租赁合同以解除为宜。合同解除后，被告应将租赁物返还给原告；因导致合同解除的原因在于原告，原告负责赔偿被告的损失。至于被告的损失数额，考虑到其实际损失已发生多年，被告难以具体举证；协议中记载，给被告造成了数万元的直接经济损失；被告同意卖貂是基于相信可以得到125000元的补偿，并由原告返还960O元的租金的信赖利益等因素，被告反诉要求赔偿损失的诉讼请求，应予支持。但因合同已经解除，被告反诉要求原告为其提供养牛的场所，无法律依据，不予支持。但应给予被告一定的期限用于寻找新的场地用于养牛，此期限以二个月为宜。综上，对原、被告合理的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：一、驳回原告威海火炬高技术产业开发区初村镇朱家寨村村民委员会要求确认李本和书写的协议无效的诉讼请求；二、解除原、被告之间的租赁合同，被告于判决生效之日起二个月内搬离承租的大院及房屋；三、原告威海火炬高技术产业开发区初村镇朱家寨村村民委员会于判决生效之日起三十日内赔偿被告张建超卖貂损失125000元并���还租金9600元；四、驳回被告张建超要求原告为其提供一个养牛场所的反诉请求。如果原告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费1490元，均由原告负担。上诉人威海火炬高技术产业开发区初村镇朱家寨村村民委员会不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2009年11月份的协议系原村主任李本和私自书写并加盖村委会印章，没有经过村两委及村民代表决议通过，该协议无效，上诉人不应赔偿被上诉人的损失，原审法院认定事实错误。请求撤销原判，依法改判。被上诉人张建超答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。本院二审查明的事实与原审法院查明一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦���问题是原审判决上诉人赔偿被上诉人125000元损失并返还9600元租金是否正确。从审理查明的事实来看，丛培兰及李端强的证言均证实上诉人为了盖楼要求被告搬走、被告确实有损失、由开发商赔偿被告125000元一事开过村民党员代表大会。上诉人主张该协议书系原村主任李本和私自书写与事实不符，本院对其主张不予采信。上诉人原村委会主任李本和在与被上诉人协商过程中，其代表上诉人出具了该协议书，该协议书由被上诉人持有，应视为双方就协议书中载明的事项形成合意，该协议系双方当事人的真实意思表示，原审判决驳回上诉人要求确认该协议无效的诉讼请求正确。被上诉人根据上诉人的要求，为提前搬离承租房屋将饲养的貂卖出存在实际损失，其损失数额现无法查实，但导致被上诉人损失的责任在于上诉人，上诉人理应对此承担赔偿责任。原审认为被上诉���基于信赖可以得到125000元的补偿、并由上诉人返还960O元租金的信赖利益等因素，才将貂卖出导致损失发生，并据此确定上诉人应承担的赔偿责任并无不妥。综上，上诉人上诉理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费353元，由上诉人威海火炬高技术产业开发区初村镇朱家寨村村民委员会承担。本判决为终审判决。审 判 长 宋智慧代理审判员 金永祥代理审判员 蒋 涛二〇一二年八月九日书 记 员 黄 诺 百度搜索“”