（2012）高民二初字第00257号
裁判日期: 2012-08-09
公开日期: 2014-11-27
案件名称
原告马莹诉被告窦新艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市高陵区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马莹,窦新艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
陕西省高陵县人民法院民 事 判 决 书（2012）高民二初字第00257号原告马莹，女，汉族，1969年10月12日生。委托代理人吴某某，西安市碑林区东关南街法律服务所法律工作者。被告窦新艳，女，汉族，1975年5月21日生。委托代理人贾某某，高陵县鹿苑法律服务所法律工作者。原告马莹诉被告窦新艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月16日受理后，依法独任审判，并于2012年8月3日公开开庭进行了审理，原告马莹及其委托代理人吴某某、被告窦新艳及其委托代理人贾某某到庭参加了本案诉讼，本案现已审理终结。原告马莹诉称：2009年4月1日，应被告多次要约，原告和被告就其座落在东方红路东延伸段的门面房签订了房屋租赁合同，合同双方约定承租共计10年，从2009年4月1日至2019年7月30日，前三年已将租金交清，原告为了正常有序经营，按10年的期限装修和布置。在2012年6月份，又进一步进行装修，就在第二轮合同交费期间，被告却以26万元为条件，要终止合同，否则，收回房屋，不准租用，且三番五次在门面与原告纠纷，原告曾以排除妨碍立案，现被告书面让原告腾房，无奈，原告为维护其合法权益，要求依法确认原、被告之间的房屋租赁合同为有效，并按合同约定履行。被告窦新艳辩称：原告诉状的诉讼标的确认房屋租赁合同有效，并按合同约定履行，没有实质性的现实意义和诉讼价值，该合同2012年7月30日前有效2012年7月30日后已废止。原告在约定的续签期限内没有续签合同的意思表示，被告要收回房屋，是履行合同的合法行为，原告方续签合同的要约表示超出了续签的约定期限，一方的要约行为不是合同签定的行为，没有合同的法律效力。租赁递增虽有约定，其前提必须是签订第二轮合同时遵照，第一轮合同届满，原告方没有在约定的期限内签定第二轮合同，第一轮合同即废止，因此，租金递增的约定也就随之废止。经审理查明，2009年4月1日，经原、被告协商，并签订房屋租赁合同，被告将自己在高陵县鹿祥路与东二环路西南角临街门面房473平方米出租给原告经营，合同约定，原告承租共计10年，从2009年4月1日至2019年7月30日，前三年以每年每月每平方米22元，共计473平方米，每年租金为124000元，租金变更方式为每三年为一变更期限，租金按8%-11%递增，不超过11%。因在承租第一个变更期限的三年内，第一年免2个月房租，第二年和第三年各免1月的房租，所以，第一年从2009年4月1日至2010年5月20日，第二年从2010年6月1日至2011年6月30日，第三年从2011年7月1日至2012年7月30日。同时合同还约定付款方式为每年结算一次，每次结算一年，每年124000元，三年共计372000元。合同第六条约定，租赁期限为2009年4月1日至2012年7月30日，本合同为三年，三年自行作废。如续租原告要提前一个月内与被告续签合同，否则被告有权收回房屋。合同同时对其它事项也作了具体的约定。合同签订后，原告按约定给被告交了一年的房租后，被告将房交给原告，原告按10年的承租期限进行设计、投资、经营和装修，现按合同第二条的约定，第一个三年的变更期限已履行完毕，原告已按合同约定的租金全部付给了被告。为了第二个变更期限合同的履行，原告于2012年7月3日书面要约被告签订第二年变更期限的房屋租赁合同，但被告认为原告应在2012年6月30日以前提出要约，签订新合同，原告的要约已超过合同约定期限，被告在2012年7月11日书面通知原告腾房，为此，双方多次发生纠纷，原告打110处理无果的情况下，又在我院以排除妨碍为由立案，现原、被告双方对合同第六条理解各持异议和矛盾不能解决，导致合同无法履行。原告无奈而诉至本院。以上有当事人的陈述和房屋租赁合同等相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同双方至今均认可，是原、被告的真实意思表示，也不违法，应属有效合同。本合同约定原告的承租期限为10年。从2009年4月1日至2019年7月30日，前三年每平方米每年每月22元，共473平方米，每年租金为124000元，由于市场房价在不断变化，为了保护原、被告双方的利益，合同约定，每三年为合同变更租金的变更期限，租金按8%-11%递增，不超过11%。原、被告的房屋租赁合同的第六条签订有瑕疵不具体，导致原、被告理解上出现差异，第六条“租赁期限2009年4月1日至2012年7月30日，本合同为三年，三年自行作废”的理解应为第一个三年租赁期限为从2009年4月1日至2012年7月30日，本合同的第一个变更期限为三年，三年到期后应重新签订新的租赁合同。第六条的“如续租乙方要提前一个月内与甲方续签合同。否则甲方有权收回房屋”的理解应为，如果原告续租原告应在2012年7月1日至7月30日内与被告续签合同，否则，被告有权收回租房。现原告已将前三年的房租全部结清，原告也在合同规定的期限内要求同被告续签合同，被告应在合同约定的范围内同原告签新合同，使原合同规定的内容能让双方继续履行。故根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：原告马莹同被告窦新艳签订的房屋租赁合同为有效，并按合同约定履行。本案案件受理费500元，由原告马莹承担200元，被告窦新艳承担300元（原告已预交500元，在履行判决时被告付给原告300元）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。代理审判员 任礼俊二〇一二年八月九日书 记 员 李 学 来源：